專論

透析國內不動產業景氣之走向(今日合庫)
劉佩真

2016/06/20

本文刊登於今日合庫,第498期

儘管2016年國內辦公大樓租賃市場能見度相對較佳,但因占不動產業大宗的一般住宅市場其景氣表現恐不若2015年,加上商用不動產的買賣市場、土地交易市場也將同步走疲,故預估2016年國內不動產市場景氣將持續呈現衰退的局面,且若以景氣燈號表示,則將由2015年代表景氣低迷的黃藍燈下探至代表衰退的藍燈,顯示在2014年國內房地產業景氣進入轉折點後,2015~2016年呈現逐年轉差的態勢。以下將針對當前我國不動產業景氣走向作一分析,並探究本產業廠商的營運績效情況,最後則就我國不動產業2016年的景氣表現進行預測。

壹、國內不動產業的景氣現況

1.營建業廠商對於景氣判斷在201312~20161月已連續二十六個月處於「看法悲觀」的象限中,雖然2015年下半年以來營建業廠商對於景氣判斷已止跌並逐步獲得改善,但距離「信心回升」象限仍有段距離

由於台經院所公布的營建業營業氣候測驗點是以供給面的企業角度為出發點,意即營建業者依據他們的經驗與近距離接觸市場的情況,提供目前營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息,類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公布的建商信心指數,因此營建業營業氣候測驗點走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況,也可反映國內房市景氣的動向。

根據台經院所公布的營建業營業氣候測驗點走勢可知(請參考圖一)201510月營建業營業氣候測驗點呈現反彈的走勢,主要是來自於當月份營造業、不動產業景氣雙雙上揚,其中營造業係因逐漸進入年底趕工階段,土木標執行速度亦開始加快,其中包括各縣市省道公路橋梁改建拓寬工程、港區海堤暨新生地填築工程等項目陸續完成,同時其他主辦機關也針對進度落後之工程項目加緊督促以及辦理估驗請款作業,從中仍能挹注部分工程收入,而不動產業則是受惠於新屋交屋、年底前房地合一政策實施前最後適用舊制時機所引發的購屋潮效應,而使房市交易量較9月回升。展望未來,營建業景氣將處於低檔震盪的格局,其中營造業的工程面受到先前諸多爭議影響仍相對較大,不動產業表現仍受制於買賣雙方態度與對價格認知依舊存有差異而難有突破。

201511月不動產業景氣延續10月份上揚態勢,除年底前自住需求出爐外,主要是年底前房地合一政策實施前最後適用舊制時機所引發的購屋潮效應,而201511月營造業景氣為下滑態勢,主要是部分公共工程估驗作業不順,主辦機關未能付款,致使收入認列時程遞延。展望未來,營建業景氣將處於低檔震盪的格局,其中營造業主要是礙於重大工程業務投入仍以延續在建工程項目為重,況且民間投資氣氛依然較為保守,較不利於機電整合工程,至於不動產業,因現階段買方期待降價的效應高於降息,故2016年首季買氣難獲得提振。綜合上述,201511月營建業營業氣候測驗點為83.17點,較10月修正後之84.72點下滑1.55點。

由於部分民眾搶搭房地合一上路前適用舊制的末班車,且年底前不動產開發商趕交屋,使得201512月國內房市交易量大增,因此成為拉升本次營建業營業氣候測驗點的主因;但預料2016年首季因節稅因素已不存在,故整體房市交易規模將明顯未如2015年第四季。此外,201512月營造業因部分工程執行方面卻顯偏弱,並有暫緩辦理的情況,連帶影響後續工程收入認列,未來半年營造業受限於公部門業務推動空窗期,各主辦機關對於預定招標發包工程項目時程將有所延後,景氣看法較為保守。將上述營建業對景氣看法調查結果,經過本院模型試算後,201512月營建業營業氣候測驗點較11月上揚。

至於20161月台經院所公布的營建業營業氣候測驗點78.08點,較201512月下跌5.57點,為連續第三個月的下滑走勢,主要是受到不動產與營造業的拖累。首先在不動產業方面,由於趕在房地合一上路前最後適用舊制以節稅的因素已不存在,因此20161月國內房市交易量大幅萎縮,至於329檔期傳統旺季效應恐難有亮麗的表現,甚至可預見2016年上半年內國內住宅市場交易恐較為平淡。其次在營造業方面,雖有零星工程尾款挹注,但礙於公共工程發包與資金到位狀況不明朗,計畫執行率難以有效推進,影響工程主體動工進展,故當月即未來半年營造業景氣均不佳。

另一方面,若將營建業營業氣候測驗點中廠商當月及未來半年的看法進行繪圖(請參考圖二),並劃分為--「看法樂觀」、「看法悲觀」、「信心下滑」、「信心回升」等四個象限,藉此研判各月份信心水準的變化,則可發現營建業廠商對於景氣判斷在201312~20161月已連續二十六個月處於「看法悲觀」的象限中,雖然2015年下半年以來營建業廠商對於景氣判斷已止跌並逐步獲得改善,但距離「信心回升」象限仍有段距離,而季度的部分則是由2013年第三季開始落入「看法悲觀」的象限中,截至2015年第四季則已連續十季處於此區域,綜合上述可知,近期國內營建業景氣仍處於相對低檔位置。

資料來源:台灣經濟研究院產經資料庫,20163

圖一  營建業營業氣候測驗點之走勢圖

 

資料來源:台灣經濟研究院產經資料庫,20163

圖二  營建業廠商對景氣判斷的變化趨勢(左圖為月份資料、右圖為季度資料)

 

2.後續新政府對於房地產政策的態度,將成為2016年國內房市走向的關鍵因素之一,一般預料民進黨勝選後對於房地產的管理政策上有機會先按兵不動,而新政府預料將保留更多的政策籌碼,以防在未來房市景氣下修幅度有超乎預期時藉由釋出政策工具來救市

2016116國內總統與立委大選結果正式出爐,而這次選舉主要攻防的議題除如何提振經濟、經濟結構的調整、自由經貿協定的洽簽、兩岸政策的定調之外,屬於民生範疇的住宅政策也受到相當的關注,最主要還是與近年來高房價與居住正義等議題有關,而後續新政府對於房地產政策的態度,將成為2016年國內房市走向的關鍵因素之一。

首先在選後房地產整體政策變化方面,民進黨勝選後對於房地產的管理政策上有機會先按兵不動,畢竟2015年下半年以來政府已經陸續放寬不動產相關管制政策,包括央行無預警放寬部分地區不動產信用管制措施、北市政府調降建商第一年囤房稅率自最高3.6%降回至1.5~2%、保險業投資不動產門檻下調、銀行不動產管制2016年退場、青年房貸額度每戶由原先的500萬元增加至800萬元,加上20159月下旬、12月中旬央行兩度降息半碼等,而新政府預料將保留更多的政策籌碼,以防在未來房市景氣下修幅度有超乎預期時藉由釋出政策工具來救市,且不論如何,2010年中以來國內政府調控房市政策確定已告一段落。至於住宅政策方面,由於選前民進黨提出制訂完整的租屋專法,並以中央協助地方取得土地、修法增列容積獎勵、委託專責機構管理市場空屋為來源,且要在八年內興建20萬戶只租不售的社會住宅,因此其未來住宅政策的落實也就備受各界期待。

其次在選後房地產市場景氣動向方面,這次總統與立委大選造成房市觀望的情況相對有限,反而近期房市交易是受到稅制改革、資金移動、公股行庫對於房貸的控管程度、買賣雙方對房價的認知差距、餘屋賣壓等因素的影響,只是在大選後更加確立房市景氣將由基本面來做主導。整體來說,國內不動產政策已由先前的緊縮趨於鬆綁,但預計政策的利多效益仍有限,房地產市場恐是一場無交集的交易僵局,主要是賣方挾其政府持續鬆綁政策的利多與低利率的養房籌碼,對於價格仍有一定的堅持,故根據201511月群義房屋發布持有不動產的民眾對房市看法的調查可知,有高達69.2%民眾只願降價一成以內,而不願意降價的則占19.8%;而買方部分,由於交易結構已轉為自住需求為主,特別是首購族群為重,因此在經濟前景能見度仍有限下,首購族群的購屋評估時間將拉長,決策上也更為謹慎;故由買賣雙方的行為來看,要化解歧見仍需要一些時間來進行調整,可預見2016年首季內國內住宅市場交易恐較為平淡。

3.雖然中央銀行放寬房貸管制,並調降利率,加上政府提高優惠購屋貸款額度,但因預期房地合一稅上路的疑慮,以及奢侈稅退場後可能出現的賣壓,致使各地區交易清淡,故代表預售屋及新成屋市況的國泰房地產指數2015年第四季呈現價量俱跌的局面

根據圖三與表一的統計資料可知,代表預售屋及新成屋市況的國泰房地產指數,2015年第三季相較於第二季呈現價跌量縮的格局,出現多年來第一次全面價格反轉格局,主要是反映買賣雙方價格認知的落差短期內仍難以磨合,加上銀行端持續謹慎放款,且公股銀行準備將房貸鑑價標準拉低(過去是依照實價登錄第二高價為準,未來可能改用第三高或第四高價為依據),顯然購屋族所能帶到的房貸成數還是難以拉高,此皆削弱20158月央行無預警放寬部分地區不動產信用管制措施、9月下旬降息半碼的提振效果,更何況總體經濟環境尚未見好轉的契機,民眾購屋決策恐再度延後,不會輕易出手購屋,故2015928傳統旺季呈現旺季不旺態勢,而房地合一政策實施前最後適用舊制時機所引發的購屋潮效應也不若先前業者所預期。而雖然20158月中央銀行放寬房貸管制,下半年並兩度調降利率,加上年底前青年安心成家方案提高優惠購屋貸款額度,但因預期房地合一稅上路的疑慮,以及奢侈稅退場後可能出現的賣壓,況且國內經濟成長衰退及總統國會改選兩大因素影響,造成購屋者信心面不足,致使各地區交易清淡,故2015年第四季國泰房地產指數則延續第三季的走勢,呈現價量俱跌的局面。

而在區域交易結構表現方面,2015年上半年預售屋及新成屋呈現北冷中南溫的情況則於下半年季已不復在,甚至南部價格跌幅明顯高於中北部,房市全面反轉趨勢形成,各地區銷售率持續處於低檔狀況,後市發展仍偏向緩步衰退。若以各地區表現論之,2015年第三季台北市新推個案市場在減少推案與擴大議價下穩定銷售率,但成交量仍持續處於相當低的規模,顯示台北市在高房價與高稅負的雙重壓力下,市場流動性的壓力也逐漸形成;至於2015年第四季台北市新推個案以外圍地區為主,因此價格較低,但相對低價並未產生穩定銷售率與成交量的效果,市場規模持續低迷。另外新北市未來的難題仍在於龐大的餘屋與賣壓,特別是2015年第四季新北市因銷售率與成交量的明顯衰退,代表市場餘屋累積問題相對嚴重。而2015年第三季桃竹地區房市雖呈現回穩,但銷售率未見改善,2015年第四季桃竹地區房市屬於低檔穩定,但銷售率持續不見好轉,代表餘屋賣壓問題仍是後市發展的主要困境,該地區面臨明顯的反轉風險,加上長期累積餘屋問題未見舒緩,後市發展壓力相對較大。2015年第三季台中市則因成交價與銷售率未能繼續突破,導致該區域未來恐由繁榮的高檔格局逐步往下,而2015年第四季台中市成交價及成交量維持穩定,但銷售率呈現萎縮,市況不若以往熱絡,相對各地區較高的成交量指數能否維持,是後續觀察重點。而2015年第三季台南市已逐漸脫離過去相對繁榮格局,2015年第四季台南市低總價個案尚有不錯表現,不過未來仍應注意該地區長期餘屋累積問題。2015年第三季高雄市在價量背離結構下,以價格修正來維繫交易市場規模,2015年第四季高雄市價格下跌與成交量明顯減少,市場買盤力量消退,而累積的餘屋仍是後市發展的最大隱憂。

資料來源:國泰房地產指數,20162

圖三  國泰房地產指數之價量走勢圖

 

表一  2015年第四季國泰房地產指數各主要都會區的價量表現

資料來源:國泰房地產指數,20162月。

 

4.2015年全年國內土地交易金額僅有1,519億元,年減率為6.41%,已經連續三年呈現量縮,顯示國內房市景氣持續呈現低迷的態勢,相對影響不動產開發商競標土地意願的現象至於不動產開發商售地代建則是值得關注的另類模式

根據表二的統計資料可知,2015年第四季國內土地市場交易金額雖由第三季的253億元成長至525億元,但其實其中主要是來自於中國信託信義企業總部出售給予子樂開發、碩和開發的151.23億元的貢獻,事實上,2015年全年國內土地交易金額僅有1,519億元,年減率為6.41%,已經連續三年呈現量縮反映過去擔任主要買方的不動產開發商的買氣明顯下降,顯見房市冷清的衝擊,顯示國內房市景氣持續呈現低迷的態勢,相對影響不動產開發商競標土地意願的現象。觀察2015年全年前十大的交易案件,真正屬於即時利用的土地投資只有四成左右,包括中國信託信義企業總部出售案、國泰人壽購得楊梅工業土地、元大人壽標下南京東路二段精華土地興建總部,以及善洲國際向長虹購地委建總部等案件,其餘六成的土地投資目的多屬於非常態性交易,包括政府徵收、抵債等非自願性交易,或購地等待區段徵收,或收購大規模山坡地等以時間換取空間的中長期投資,以及關係人作帳目的之交易等。值得一提的是,長虹建設在2015年中及年底兩度以出售土地同時受託興建總部大樓的靈活作法,包括長虹建設在2015年中首度在內湖安康段與中國信託集團進行售地兼代建的合作,並在年底再與善洲國際簽訂相同模式的交易案,對於不動產開發商而言不但可節省房地合一的稅負,也是另類完銷的做法,亦成為上市櫃開發商追求每年穩定獲利的特殊營運模式。

表二  國內土地市場交易金額之變化

                                                                             單位:億元、%

資料來源:戴德梁行、台灣經濟研究院產經資料庫整理,20163月。

 

5.2015年第四季國內商用不動產投資市場交易規模衝高至462億元,創下同期新高紀錄,最主要是來自於新光三越A8館出售給予富邦人壽270.3億元的貢獻,惟合計2015年全年交易量僅有653億元,較2014年衰退20.07%,呈急凍局面

根據圖四的統計資料可知,2015年第四季國內商用不動產投資市場交易規模衝高至462億元,創下同期新高紀錄,最主要是來自於新光三越A8館出售給予富邦人壽270.3億元的貢獻,況且第四季亦有大宗關係人交易,多數為重整企業內部財務結構,何況在重稅之下,關係人交易比重高,一來利用墊高取得成本以節稅,也有利在不動產銷售時穩定價格,例如元大證賣給元大商銀的元大金控大樓、宏璟建設賣給日月光的高雄K22廠辦大樓、燁茂實業售給義大醫療財團法人的大昌文華大樓,整體而言,因數宗大額成交及連凍三年的壽險不動產最低收益率門檻調降之賜,使2015年第四季商用不動產投資交易量湧現

不過總計2015年全年整體商用不動產投資金額僅有653億元,年減率高達20.07%,創金融海嘯以來的低點,主要是由於整體經濟景況未見好轉,及國內各項稅改政策影響,投資人態度維持保守,況且買賣方對價格期望仍未能達成共識,以及國內政府法令針對保險業者投資商用不動產仍有限制,加上主要都會區資產價值偏高、租金漲幅趨緩,在此情況下,使得2015年以來商用不動產投資市場交易多為買方自用或為賣方活化資產、重整財務結構以取得營運資金為主。展望2016年,預計國內整體商用不動產投資買賣市場交易量恐呈現續跌得局面,主要係因國內經濟復甦力道有限,加上房地稅制改革、總統大選後政策不確定等因素影響,而投資型交易量取決於租金回報率能否符合買家期待,否則市場僅是自用型買家稱盤。

資料來源:高力國際、台灣經濟研究院產經資料庫整理,20163月。

圖四  國內商用不動產投資市場交易金額與年增率、季增率之變化

 

6.2015年國內不動產市場唯一的亮點就是辦公室租賃市場,各季均呈現穩定上揚的態勢,綜觀各產業中,尤以國內外金融機構的後勤辦公室及科技業等空間需求較大,至於台北市A級辦公室場以信義計畫區表現最為突出

2015年國內不動產市場唯一的亮點就是辦公室租賃市場,各季均呈現穩定上揚的態勢,雖然國內經濟情勢仍顯嚴峻,導致多數企業對短期未來普遍持保守觀望的態度,因此評估租賃的時程也進而拉長,不過由於仍有部分有企業釋出搬遷及增租的需求,但因市場上達500以上、租金平實的供給選項不多,可能趨使租戶更積極或提早開始規劃辦公室搬遷計畫,綜觀各產業中,尤以國內外金融機構的後勤辦公室及科技業等空間需求較大。儘管整體台北市A級辦公大樓空置率因新增供給而小幅上揚(今年的新增供給包括國泰置地廣場、宏盛國際金融中心、華南銀行總行大樓、合庫新總行大樓、富邦人壽敦南大樓、聯邦育樂大樓),但成交租金也呈現上漲格局,反映新租約陸續成交,空置率偏低的大樓持續微幅調整租金;若以台北市A級辦公室各區域市場表現而言,仍以信義計畫區最為突出,其中租金水準截至2015年第四季已連續九季呈現調漲的趨勢,且逾八成的新租約集中於此,主要以國內外金融服務、科技業及IT產業租用中大型辦公單位或增租為主。

而台北市A級辦公租賃市場的各區域競爭仍相當激烈,根據仲量聯行的統計資料可知,2015年第四季台北市A級辦公室場以信義計畫區表現最為突出(請參考表三),不僅租金來到創下史上新高,且連續九季租金呈現上揚的趨勢,顯示信義計畫區仍持續受到企業租戶的青睞,新租約集中於此,主要以國內外金融服務、科技業及零售業租用中小型辦公單位或增租為主;事實上,在新大樓持續去化、房東運用彈性租金策略提高出租率及本區商業環境優越等因素帶動下,跨國企業及陸資持續搬遷或新租需求,使得信義計畫區該區域租金水準仍是各地區之首;若以全年而論,台北市2015年整體去化量達約25,600,其中64%集中於信義計畫區,主要因為信義商業區持續受到國內外企業租戶的青睞,加上今年下半年釋出的新供給在交通區位、生活機能及大樓設計等條件皆為出色,租戶租用中大型辦公空間,帶動需求大幅成長,去化量2015年為四個主要商業區中最高。至於敦北商業區2015年年去化量達3,412,為2007年後的最高值,主要係因該區有大型租戶遷出,且房東於租金調整上略為謹慎,進而吸引國內外零售、金融保險及開發商進駐。另外敦南商業區為2015年四大商業區中租賃活動第二活躍的區域,除了國內航空業者租用大型辦公空間外,其他皆為小型高科技及軟體等企業租戶租用小型坪數空間全年去化量達八千坪,為十年來的最高值。非核心商業區2015年所釋出的新供給在開價較高與區位條件等因素影響下,目前仍多為空置的狀態,特別是租戶退租及部分房東釋出元保留空間的帶動下,空置率持續上升。

值得一提的是,預估2016年台北市辦公室租賃市場的新供給包含合庫新總行大樓、遠雄大巨蛋等,惟目前兩棟大樓完工各有延宕,實際進入市場時間尚未明確,且前者多數空間作為企業總部之用,因此實際上可供出租面積較少,加上均為新穎大樓,因而預料2016年台北市辦公室租賃市場的租金仍將維持平穩上漲的格局。

表三  2015年第四季台北市A級辦公市場租金與空置率之變化

資料來源:仲量聯行、台灣經濟研究院產經資料庫整理,20163月。

 

貳、國內不動產業者之營運績效

1.2015年、20161月國內上市櫃主要不動產業代表廠商的合併營收年增率已有超過二十家呈現負數,係因房市交易降溫,加上個案入帳進入低潮的影響,而20151~9月的合併本期淨利已有七家業者陷入虧損

首先以2015年廠商合併營收表現而論(請參考表四),國內上市櫃主要不動產開發業代表廠商的合併營收年增率已有超過二十家呈現負數態勢,主要是受到房市交易降溫,加上個案入帳進入低潮的影響,其中包括太子、冠德、力麒、皇翔、長虹、三圓、三豐、昇陽、太設、京城、永信、隆大、聯上、信義、海悅、愛山林、富旺等跌幅均達到雙位數。20161國內上市櫃主要不動產開發業代表廠商的合併營收依舊有超過二十家業者相較於2015年同期呈現衰退,顯示2014年下半年以來國內房市交易進一步出現減緩,相對影響廠商認列建案的進度。其次在20151~9月的合併本期淨利表現而言(請參考表),則可發現已有七家業者陷入虧損態勢,另外包括鄉林、皇翔、全坤興、日勝生、三豐、昇陽、富旺等,另外含括太子、冠德、興富發、力麒、長虹、達麗、櫻花、京城、永信、隆大、聯上等合併本期淨利亦較2014年同期呈現衰退格局,反映土地成本逐步墊高侵蝕獲利的現象,另一部分則是部分建案尚無法認列入帳來貢獻獲利的影響

若以重要廠商的營運表現而論,以華固而言,2015年合併營收不但呈現顯著的成長動能,且1~9月合併本期淨利也順利轉虧為盈,每股基本盈餘為8.12元,主要是受惠於第三季有總銷11億元「奇妍-出雲」交屋,加上少部分「華固天圓」認列,以及「華固華城」的貢獻,況且第四季也會推出完工的中國「華固一品」新案,顯示在多筆新案密集完工入帳下,公司營運呈現逐季墊高的情勢。至於興富發,2015年以來不論是合併收或是合併本期淨利,相較於2014年同期均為衰退態勢,特別是2015年第三季更罕見出現虧損的情勢,主要是受到新成屋銷售成績不如預期,加上原本預期要完工入帳的台南大案「成大城」,因台南官員忙於處理登革熱疫情、辦理台南首件上千戶社區的產權登記人手不足,使完工入帳的認列時程遞延的影響。至於20151~9月三圓每股基本盈餘達到16.29元,位居國內上市櫃主要不動產業之首,主要是來自於上半年三圓認列新店「美麗殿」銷售餘屋收入,以及以12.2億元出售桃園觀音紡織舊廠的帶動(由於土地取得早,估處分利益高達9億元)。值得一提的是,20151~9月中部不動產開發商的順天、總太、坤悅獲利表現均呈現強勁的成長動能,其中順天方面的合併本期淨利年增率達371.40%,主要是受惠於台中市8期「順天御南苑」交屋入帳的帶動,而順天2016年將在北部、中部持續推案,鎖定首購族與換屋族,總推案量近130億元,另外總太20151~9月的合併本期淨利相較於2014年同期高度成長1,3800.28%,則係因台中市北屯區「清境」與「悅來」兩案陸續交屋的加持。

表四  國內上市櫃主要不動產業代表廠商的營收與獲利狀況

                                                                   單位: %

  

資料來源:證券投資資訊網、台灣經濟研究院產經資料庫,20163月。

 

2.2015年海悅持續穩居2007年以來北台灣第一大不動產代銷業者之首位,不過接案量卻來到近九年來的新低,而其接案則轉為以大台北地區為主,至於新聯陽實業、創意家行銷則分別位居第二名、第三名

根據表五的統計資料可知,2015年海悅持續穩居2007年以來北台灣第一大不動產代銷業者之首位,不過接案量卻來到近九年來的新低,僅有519.2億元,而其接案則轉為以大台北地區為主,主要指標銷售新案為「敦南寓邸」、「大同莊園」、「帝后花園」等,顯示先前搶進南台灣的策略已有所轉向,特別是整體房市表現欠佳,加上業者對區域市場磨合期長,故國內不動產代銷業者的接案出現質變,從以量取勝轉為獲利導向。至於新聯陽實業、創意家行銷則分別位居2015年北台灣第二名、第三名不動產代銷業者,其中新聯陽廣告接案量達407億元,較2013年高峰時下滑45.1%,指標案為華固新代田,而創意家則是首度擠進前三大,是2015年少數積極承接包銷的代銷業者,包括「冠德大境」等指標案都以包銷方式承接。整體而言,2015年國內北台灣前十大代銷業者接案量僅有1,942.6億元,較2013年高峰的4,723億元大幅衰退59%,顯示在房市景氣出現反轉向下時,不動產代銷業者已改採取保守經營的策略。值得一提的是,預計2016年北台灣不動產代銷業者龍頭寶座仍可望持續由海悅奪得,主要係因公司目前在新竹、桃園、林口等案的新接案量達600~800億元,況且元利建設「One Park」、「和平大苑」等案也屬意海悅接手,因而估計海悅2016年接案量將有機會突破千億元關卡所致。

表五  2015年北台灣前十大不動產代銷業者之統計概況

資料來源:住展雜誌20162月。

 

叁、我國不動產業的景氣展望

1.2016年國內住宅市場景氣要呈現復甦態勢仍有相當的難度,除經濟前景能見度有限,拉長民眾購屋的決策時間,以及國內資金持續往海外市場進行套利,且奢侈稅解禁後的賣壓將湧現外,最主要的還是買賣雙方的態勢仍存有差異所致

首先在住宅市場方面,雖然市場部分人士認為2016年元旦房地合一政策正式上路、立委與總統大選結束過後,房市的不確定性將消除,交易可望逐漸回升,然而2016年國內住宅市場景氣要呈現復甦態勢仍有相當的難度,除經濟前景能見度有限,拉長民眾購屋的決策時間,以及國內資金持續往海外市場進行套利,且奢侈稅解禁後的賣壓將湧現外,最主要的還是買賣雙方的態勢仍存有差異所致。其中賣方部分,由於政府調控房市政策似乎已告一段落,加上20159月下旬央行降息半碼,顯示低利率環境持續,且賣方期望總統與立委選後買方能陸續出爐,因此賣方對於價格仍有一定的堅持,故根據201511月群義房屋發布持有不動產的民眾對房市看法的調查可知,有高達69.2%民眾只願降價一成以內,而不願意降價的則占19.8%;而買方部分,由於交易結構已轉為自住需求為主,特別是首購族群為重,因此在經濟前景能見度仍有限下,首購族群的購屋評估時間將拉長,決策上也更為謹慎,故由買賣雙方的行為來看,短期內分歧的情況仍較難化解。

其次在土地市場部分,由於國內房市景氣持續呈現低迷的態勢,相對影響不動產開發商競標土地的意願,因此2016年國內土地市場交易金額將延續2015年衰退的格局。再者於辦公室租賃市場方面(請參考圖五),預計2016年在部分金控、高科技業者將具有總部集團大樓的需求,或是企業具有增點或擴大營運據點空間的需求之下,台北市辦公室租賃市場的淨去化量將可望上揚至3.5萬坪的水準,但另一方面新增供給將呈現大幅萎縮,僅有遠雄大巨蛋、皇翔中山捷運站大樓的新增供給,意即新供給量將由2015年的4.52萬坪降至2016年的1.62萬坪,因此2016年台北市辦公室租賃市場的空置率將可由2015年的9.99%小幅降至8.71%,至於租金價格將呈現連續第四年調漲的格局,2016年漲幅為2.10%

資料來源:高力國際,201512月。

圖五  國內台北市辦公室市場供需及空置率之展望

 

至於在商用不動產投資市場方面,繼2015年下半年央行兩度降息半碼,以及有鑒於國內房地產市場漸趨穩定,且政府陸續推動不動產相關稅制之下,201511月下旬金管會決議放寬保險業投資不動產之最低年化收益率規範,最低年化收益率最終下調為2.485%;而雖然此次金管會下調保險業者投資不動產的門檻促使新光三越A8館順利出售,但對2016年整體商用不動產市場交易量的挹注效果恐有限,主要係因市場上符合投資規範物件依舊不多,故大型壽險機構積極放眼國際門戶城市精華區優質物件的趨勢仍將不止,倒是中小型保險公司受惠於進場投資門檻放寬,將積極尋找價格合理之物件,若賣方開價彈性增加,預期10億元左右的商用不動產交易案件將有機會獲得提升,至於政策鬆綁後是否有機會拉近買、賣雙方價格期待落差,則成為後市的觀察指標之一。

整體而言,儘管2016年國內辦公大樓租賃市場能見度相對較佳,但因占不動產業大宗的一般住宅市場其景氣表現恐不若2015年,加上商用不動產的買賣市場、土地交易市場也將同步走疲,故預估2016年國內不動產市場景氣將持續呈現衰退的局面。而在不動產業者方面,過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式難以維持,更何況不動產的競爭也將越來越激烈,致使核心盈利能力下滑,因此國內不動產行業將進入中低利潤的範疇。而在不動產開發商的營運策略上,因應房市景氣不明、稅負增加的情況,業者將以減量經營作為因應,另外以合建取代購地自建,並往台北市以外的縣市推案;在不動產仲介業者方面,廠商除持續進行品牌資源重整、再造與優化的工程之外,也將紛紛到海外擴點展店求生機

2.餐飲、旅館與多角化新型態將是商用不動產發展的三個注目焦點,投資人在結合資金優勢並導入相關專業經營管理團隊,包括餐飲、旅館、現代物流以及醫療相關服務等,預期將是2016年商用不動產的亮點

展望2016年,預計國內整體商用不動產投資買賣市場交易量恐呈現續跌得局面,主要係因國內經濟復甦力道有限,加上房地稅制改革、總統大選後政策不確定等因素影響,而投資型交易量取決於租金回報率能否符合買家期待,否則市場僅是自用型買家稱盤;值得一提的是,餐飲、旅館與多角化新型態將是商用不動產發展的三個注目焦點,投資人在結合資金優勢並導入相關專業經營管理團隊,包括餐飲、旅館、現代物流以及醫療相關服務等,預期將是2016年商用不動產的亮點,其中品牌跨足餐飲及休旅將成為零售市場的焦點,而精品餐飲、異國餐飲、體驗式餐飲將是未來餐飲市場的三大趨勢,在此情況下,將有機會帶動特定商圈的租金調漲。

 

 

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