本文刊登於產業雜誌，第591期
凡從事不動產開發、經營及管理等行業均屬於「不動產業」，而「不動產業」又可拆分為「不動產開發業」、「不動產經營及相關服務業」，其中「不動產開發業」定義為凡從事不動產開發、住宅、大樓及其他建設投資興建、租售業務等行業均屬之，而其所從事的服務項目包括不動產開發、不動產投資，至於「不動產開經營及相關服務業」，則係指凡從事不動產經營及管理等行業。以下將先就當前國內不動產業的現況作一說明，再者則就該市場所面臨的困境與挑戰，及建議作一探討。
壹、國內不動產業之發展現況
●短期內國內營建業營業氣候測驗點呈現震盪盤整的走勢，其中反映不動產業
仍是出現買氣起伏不定的局面
台經院公布的「營建業營業氣候測驗點」是以供給面的企業角度為出發點，意即營建業者依據自有經驗與近距離接觸市場的情況，提供營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息，類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公布的建商信心指數，因此「營建業營業氣候測驗點」走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。
根據圖一的統計資料可知，2018年12月國內營建業營業氣候測驗點轉呈上揚，主要是來自於營造業當月與未來半年的帶動。首先在營造業方面，受惠於2018年年底公共工程標案集中辦理驗收，且房建及其附屬工程的進展也相對突出，加上廠建基礎整地工程的大量投入，因而挹注不少款項，故2018年12月營造業景氣呈現成長；而儘管地方建設投資計畫有變更調整，不過有鑑於年度公建預算確立，且促參完成簽約個案將投入，加上其他政策性的投資計畫也多督促增派人力機具來推動，故未來半年營造業景氣趨向樂觀。而不動產業方面，受限於遞延性買盤僅集中於少數新建案與降價案，以及特定重劃區，並未呈現全面性的買盤進駐，故2018年12月房市景氣呈現小幅衰退；由於六都市政藍圖的落實尚須時間，更何況短期內國內房市所面臨的供給壓力仍未減，甚至部分建案價格轉硬，因此未來半年房市景氣將以持平視之。
而2019年1月國內營建業營業氣候測驗點卻再度呈現下滑態勢，主要是來自於營造業當月景氣的拖累。首先在營造業方面，由於舊工案依完工比例認列之收入高峰已過，且新工程項目尚在盤點期間，加上已近農曆春節假期，對於整體工料調度有所不及，因此2019年1月營造業景氣呈現衰退格局；所幸受惠於公建預算規模增長，另外隨著台商回台投資熱潮漸起，對於廠建整地投入情況亦將漸趨明朗，故未來半年營造業景氣將趨向好轉。而不動產業方面，隨著時序進入農曆年前的購屋旺季，加上先前因適逢選舉而遞延的買氣陸續釋出，故2019年1月房市景氣呈現小幅成長；儘管不動產開發商將2019年的推案重點提前於329檔期開打，不過由於房價變動幅度縮小，買賣雙方處於互磨耐心的階段，因此未來半年房市景氣將以持平視之。
而2019年2月國內營建業營業氣候測驗點轉而呈現微幅上揚的態勢，主要是受惠於不動產業者因時序進入傳統329檔期，而使得對未來半年看好的比例由1月的16%提高至26%。首先在營造業方面，雖然2019年2月新建工程投入有限，所幸在建工程、廠務衍生機電系統整合工程進展仍持續進行，故對於整體營運表現尚具支撐；展望未來，雖政府投資擴張、工期陸續步入主體階段，但有鑑於南部砂石恐有斷料危機、空汙法對於營建工程機具工料控管趨嚴、新建工程用地取得困難等因素，使得未來進度出現變數，故營造業廠商對未來半年景氣看法以持平視之。而不動產業方面，2019年2月房市交易若排除地政機關實際的工作天數偏少的因素，整體房市景氣尚稱穩定；由於時序進入329檔期傳統旺季，使得看好未來房市的業者比重有所上升，惟受限於供給擴大、買賣雙方對價格認知有差異等緣故，仍有超過七成以上的業者對未來半年房市看法為持平。
至於2019年3月國內營建業營業氣候測驗點再度轉為下滑局面，主要是營造業、不動產業者對於未來半年的看法均偏向保守所致。首先在營造業方面，儘管施工天數的增加促使2019年3月營造業者的業績表現較2月成長，但若與2018年同期相比則較略微遜色，此與新舊工案時程接續之落差有關，故營造業當月看法以持平視之；展望未來，因砂石斷料及其報價漲勢影響尚未完全消除，且營造用運輸車輛與工程機具也因空污法而受到控管，故未來半年營造業景氣看法仍無法樂觀看待。而不動產業方面，排除地政機關工作天數明顯較2月增加的因素，2019年3月國內房市交易尚稱穩定，區域表現則是北冷南熱，其中尤以高雄市最為突出，除橋頭區因有達麗建設先前推出預售案「全民萬歲」大批交屋潮挹注，成為移轉亮點，而鳳山、三民、楠梓等自住熱區三區3月皆突破逾400棟之外，主要是反映近期高雄投資置產比例增加、自用買方購屋思考時間縮短、基期相對偏低等現象；未來半年方面，有鑑於買賣雙方對於價格認知的差距拉大、供給賣壓仍未減，加上2020年總統大選相關話題已有提前引爆的現象，選舉新聞話題加溫，恐使房地產議題遭到稀釋，故不動產業者對未來半年景氣看法再度趨於謹慎。
整體而言，若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法，透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖，並劃分為--「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限，則可發現營建業廠商對於景氣判斷在2016年11月~2018年1月開始有顯著的提升，並於2017年7月開始脫離「看法悲觀」的象限而進入「信心回升」階段，且截至2018年5月已連續十一個月持續處於此階段(請參考圖一)，顯示當前房市雖然已經脫離「看法悲觀」最谷底的區域而逐步向上，但2018年6月~2019年3月廠商看法卻又再度回到「看法悲觀」，顯然短期內房市景氣受制於住宅市場買壓仍顯沉重、買賣雙方對於認知的差距拉大、總統大選議題提前發酵而稀釋房地產的話題性等因素，仍需時間進行調整，而景氣距離進入「看法樂觀」階段，尚有一段距離。
資料來源:台灣經濟研究院，2019年5月
圖一 營建業營業氣候測驗點(左圖)與營建業廠商對景氣判斷的變化趨勢(右圖)
貳、國內不動產業所面臨的困境與挑戰
1.即便租金不斷調降，但2019年第一季忠孝商圈因信義及西門兩大區域的吸磁效應而使空置率再次飆高到12.5%，反映忠孝商圈營運的嚴重性
根據表一的統計資料可知，2019年第一季台北市重要商圈店面景氣表現仍以西門商圈最為突出，包括西班牙彩妝品牌3INA於2018年第四季以高額租金進駐成都路，札幌藥妝則於峨嵋街新增營業據點，呈現美/藥妝店持續於西門商圈擴張發展之態勢，顯然西門商圈挾其吸引年輕族群及國際觀光客之競爭優勢，空置率依舊以2.4%的低水準群冠各商圈，同時租金水準依舊處於17,000~20,000元/坪/月的高水準。
反觀東區商圈，在信義及西門兩大商圈磁吸效應發威，特別是東區靠近信義商圈，兩處都是百貨行商圈，消費族群與商品重疊性高，隨著信義計畫區大型百貨的開幕，以致忠孝商圈人流減少之下，房東降租以提升租客的承租意願效果仍無成效，甚至臨時特賣會陸續結束又加入空置狀態，故最終導致2019年首季整體忠孝商圈空置率高達12.5%，期間相當多著名店面皆相繼結束東區門市的營運，如江浙菜老店永福樓熄燈、潮牌服飾店極度乾燥(superdry)、美國快時尚女裝品牌服飾店forever 21、漢堡王、葡吉小廚、莎莎等，2019年首季租金僅剩11,000~17,000元/坪/月，顯示屋主降價也無法帶動租客的進駐，凸顯整體忠孝商圈營運的嚴重性。
表一 台北市重要商圈店面空置率與租金之概況
資料來源: 戴德梁行、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2019年5月
2.2019年國內建物買賣移轉件數因供需尚處於調整階段而恐介於28~29萬件的水準，顯然要達到十年均線32萬件的規模尚須一段時間
繼2018年我國全國建物買賣移轉件數成長4.47%之後，2019年1~3月則是較2018年同期小幅成長1.3%，反映推案量逐漸放大，使得預售與新成屋供給量呈現上揚，但賣方開價趨硬，導致成交組數卻未如預期，顯然短期內房市景氣仍將回歸基本面，也就是說成交關鍵仍在價格，若價格認知能拉近，房市交易才有機會擴量成長，否則買方出價意願偏低，仍是不利於整體成交的表現。事實上，我國政府並未有任何打房動作，僅是持續朝向健全房市政策來走，甚至財政部與內政部為推動老舊建物改建，催生由八大公股行庫、台灣金聯及農業金控共同出資成立專責公司，即台灣金融聯合都市更新服務公司，期望帶動都更及危老重建的商機；此外，國內五大銀行購置住宅貸款利率於2018年12月達到近年來新低1.617%的水準後，2019年1~3月雖略有所回升，但整體房貸利率仍處於相對低檔，更何況美國2019年後三季恐無升息動作，9月也將停止縮表，同時短期內國內總體經濟情勢走弱與溫和通膨利率，此皆意謂2019年我國利率仍維持偏低水準。整體而言，2019年預計國內整體建物買賣移轉件數因供需尚處於調整階段而無法有明顯成長的空間，恐介於28~29萬件的水準，顯然要達到十年均線32萬件的規模尚須一段時間。
參、政策或公司策略之建議
1.找尋東區商圈發展特色與主軸將更甚於財稅的手段，甚至可導入台北市商圈輔導策略與振興商圈產業商機補助、「忠孝東區振興計畫」等措施
忠孝商圈現階段不只是單純的租金高低問題，更是面臨其他商圈磁吸效應、網路經濟興起、新舊業態的對立造成客流出現分散的影響，人潮不如以往，同時也凸顯忠孝商圈需重新找回商圈定位與其特色或主軸，才能讓台北市東區商圈重拾往日輝煌的年代，因而建議從中長期商圈的轉型發展進行同步思考。除先前台北市商圈輔導與發展對策(請參考表二)，如以商圈串聯產業推廣、商圈創意自主提案活動、多元輔導計畫、全市聯合行銷等方式，期望以多軌並行方式建構商圈獨特競爭優勢而活化商圈經濟之外，2019年第二季台北市政府即針對東區店面商圈進行活化的解決方案--「忠孝東區振興計畫」，包括短期內優先辦理的規劃將包括改善周邊廣場照明、景觀設施，以及周邊鄰里優先鋪設標線型人行道，優化行人動線，此外辦理大型封街活動、將瑠公圳公園發展為二手市集、規劃頂好廣場為城市舞台，邀請街頭藝人表演、增設人行步道優化逛街動線，希望替東區找出新亮點，吸引人潮回籠，另一關鍵則是促成地方商家成立自治組織，以利後續溝通、地方凝聚共識，東區的光武里已在2019年3月底前遞件申請，第二季底即可正式成立「忠孝復興頂好商圈發展協會」，預計初始成員就有近50個商家。
表二 台北市商圈輔導與發展對策
資料來源:台北市商業處、財團法人中衛發展中心整理，2019年3月
2.面對2019年住宅、商用不動產市場分化的局面，不動產開發商相對加重工業地產、廠辦、辦公室的布局，而不動產仲介業則應藉由高標準公司治理、體系完整教育訓練、善用科技輔助工具來進行差異化的經營
不同於短期內我國住宅市場結構恐仍呈現價緩跌、量難大增的局面，國內商用不動產景氣則是呈現強勁上揚的局面，以台北市辦公室租賃市場而論，2019年首季持續呈現空置率下降、租金水準上揚的活絡局面，顯然台北市辦公室租賃市場的供不應求結構依舊存在；而土地交易市場在2019年首季衝上歷史單季新高後，第二季表現仍是爆量，特別是4月由林敏雄個人、元利建設以112.58億元標下信義計畫區D3土地，全年土地交易將可望維持在1,500億元之上；至於商用不動產投資交易市場更在台商回流、倉儲物流、自用買家、REITS增額挹注下，2019年以來的表現仍顯突出。在此情況下，建議2019年國內不動產開發商仍應加重工業地產、廠辦、辦公室的布局，以搶攻台商回流、台北市辦公室市場到2021年仍缺乏有效供給的商機。
值得一提的是不動產仲介業，儘管2018年銷售額表現來到近四年的高峰，且企業家數也於2018年止跌回升，但預料2019年國內不動產仲介業者仍將謹慎面對市況，畢竟2019年面臨龐大的供給賣壓，不排除不動產開發商將再度啟動讓利策略，是否形成新成屋夾殺中古屋的狀況將值得關注，不管如何，不動產仲介業者應掌握通路優勢，發展銷售不動產開發商的新成屋，同時藉由高標準公司治理、體系完整教育訓練、善用科技輔助工具來進行差異化的經營，也可預見不動產仲介業者將會持續增加國內外據點、結合集團資源來進行品牌資源重整、優化的動作。