本文刊登於今日合庫，第530期
繼2016年國內房市景氣來到最悲觀的谷底之後，有鑑於經濟景氣趨於好轉、房貸利率處於相對低檔的水準，加上政府房市政策打壓不再，甚至持續祭出健全房市的相關政策，如實價登錄2.0版本、都更與危老條例推動、雨遮及屋簷不計價不計坪等措施，更重要的是賣方的讓利，使得2017~2018年國內房市交易量轉為個位數的增長態勢，顯示房市暫時略微回升，但預計在未來，住宅市場仍須盤整一段時間，畢竟房市供給端壓力仍大；但相對於住宅市場，商用不動產顯然有所表現，不論是2017~2018年土地市場交易均突破仟億元關卡，或是2018年商用不動產買賣市場已轉為成長局面，甚至美中貿易戰亦有機會挹注未來工業地產，顯然未來我國各類不動產市場的分化發展情勢將趨於顯著。以下將針對不動產業景氣指標之變化、重要房產題材之探討、上市櫃不動產業者之營運績效、國內不動產市場景氣展望等議題作一分析。
壹、不動產業景氣指標之變化
台經院公布的「營建業營業氣候測驗點」再度於2018年6~11月回到「看法悲觀」，顯然短期內房市景氣仍需時間進行調整，而距離進入「看法樂觀」階段，尚有一段距離。
台經院公布的「營建業營業氣候測驗點」是以供給面的企業角度為出發點，意即營建業者依據自有經驗與近距離接觸市場的情況，提供營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息，類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公布的建商信心指數，因此「營建業營業氣候測驗點」走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。
而根據(圖一)的統計資料可知，2018年4月營建業營業氣候測驗點，為連續第三個月下跌，主要是來自於不動產業當月及未來半年表現不佳的影響。首先在營造業方面，儘管列管公共工程發包案量略減，不過在各主辦機關進度追蹤控管得宜之下，整體執行動向仍多符合預定目標，故2018年4月營造業景氣可以持平視之。而未來半年營造業方面，由於政府持續督促承包商減少施工界面衍生障礙，同時針對工程契約價金也有順應大宗建材報價漲勢而有調整的作為，因此將有助於後續公共工程的開展。而不動產業方面，2018年4月六都建物買賣移轉件數跌幅將近兩成，主要係因3月部分區域大批新屋交屋潮墊高基期，加上買氣再度陷入膠著的狀況所致。而未來半年廠商看法較為謹慎，其中持平、看壞的比重分別呈現一減一增的態勢，係因下半年房市將面臨利率恐出現上調的不確定因素、縣市首長選舉的干擾、房市供給仍顯放大、房貸逾放比逐步上揚等局面所致。
2018年5月營建業營業氣候測驗點較4月下跌0.45點，為連續第四個月下跌的態勢，主要是營造業與不動產業對於未來半年的看法傾向保守所致。以營造業來說，由於公共工程發包動能維持穩健態勢，且重大工程執行進度亦有超前佳績，因此2018年5月營造業景氣可以成長視之。而未來半年營造業方面，景氣能見度則未如4月，主要係由於大宗建材成本不斷墊高，承包商縱有申請工程款補貼與調整契約內容，但短時間內恐礙於規定繁瑣而有所不及，徒增其作業風險與發包工程款之自付負擔所致。而不動產業方面，2018年5月六都建物買賣移轉件數月增率達36.6%，除基期較低的影響外，主要是由於各都會區普遍有交屋潮的挹注。而未來半年廠商看法則審慎以對，主要是有鑑於近期金管會、央行動作頻頻，針對銀行房貸逾放比增加，以及寬限期兩大方向提出控管措施，況且房市供給端壓力仍未除所致。
2018年8月營建業營業氣候測驗點較7月上揚0.62點，為連續第三個月上揚的態勢，主因受惠於未來半年營造業景氣看好的挹注。首先在營造業方面，2018年8月景氣表現小幅下滑走勢，主要係由於中南部豪雨成災，造成當地多處基地停工；未來半年營造業景氣以好轉視之，主要是為追回工程進度，政府將加快審核計畫書與辦理招標發包，且地方建設礙於經費不足之處，也有透過計畫修正與提高補助款比例來增加工程釋出誘因，故工程資源將更趨集中。而不動產業方面，2018年8月景氣呈現轉差態勢，反映時序進入農曆鬼月，以及中南部又出現連續大雨、水災，又買賣雙方對價格認知差距無法拉近所致；而未來半年不動產業景氣則僅以持平看待，顯然九合一選舉將近、金管會持續關注不動產放款情況、房市供給不斷釋出、經濟狀況壟罩於美中貿易摩擦的不確定性之中，均是未來半年國內房市表現所面臨的變數。
最後在2018年11月營建業營業氣候測驗點相較於10月則呈現大幅走滑的局面，主要是來自於11月不動產業景氣下滑、未來半年營造業景氣轉差的拖累。首先在營造業方面，雖適逢地方選舉，主辦機關辦理驗收時程遲緩，所幸在房建開發的相關工程表現仍是穩健，故2018年11月營造業景氣持平視之。未來半年營造業景氣看壞比例明顯增加，主要係選舉過後部分縣市政府對於統籌預算分配仍有爭議，且不排除重新檢視各計畫的適正性，部分項目之預定招標作業時程恐有延後所致。而不動產業方面，2018年11月六都建物買賣移轉件數月增率為-2.8%，主要是受到九合一選舉的影響，使得房市買氣表現不盡理想。未來半年方面，儘管台商回台投資、資金特赦條款均可視為對特定房產項目的利多，但有鑑於短期內國內房市所面臨的供給壓力仍未減，甚至部分建案價格轉硬，亦或調漲價格，故未來半年不動產業者認為景氣持平的比重仍過半。
整體而言，若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法，透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖，並劃分為：「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限，則可發現營建業廠商對於景氣判斷在2016年11月~2018年1月開始有顯著的提升，並於2017年7月開始脫離「看法悲觀」的象限而進入「信心回升」階段，至2018年5月為連續十一個月持續處於此階段(請參考圖一)，顯示房市雖然已經脫離「看法悲觀」最谷底的區域而逐步向上，但2018年6~11月廠商看法卻又再度回到「看法悲觀」，顯然短期內房市景氣仍需時間進行調整，而距離進入「看法樂觀」階段，尚有一段距離。
圖一 營建業營業氣候測驗點(左圖)與營建業廠商對景氣判斷的變化趨勢(右圖)
資料來源:台灣經濟研究院，2018年12月。
貳、重要房產題材之探討
1.美中貿易戰下兩岸房市呈現兩種不同的效應，中國房市政策逐步轉向小幅、局部、默許放鬆的形式進行佈局，台灣房市則有台商回台投資、資金特赦條款的加持。
美中貿易戰下兩岸房市呈現兩種不同的效應，中國主要是貿易糾紛致使總體經濟面臨下滑的局面，同時更加凸顯房市泡沫化、政府與民間企業債務高築的景象，因而不但各項房市指標於2018年第三季中旬過後開始出現下滑，也牽動對岸官方對於未來房市政策的走向；反觀我國的部分，美中貿易戰下促使台商回台投資、資金特赦條款的實施，將有助於國內豪宅、商用不動產市場中的辦公室租賃、廠辦、工業土地等表現。
若以中國近期房市的表現觀之，不論是中國全國房地產開發業綜合景氣指數(簡稱中國國房景氣指數)由2018年9月的高峰101.99下滑至11月的101.92，或是商品房銷售額累計年增率從8月的14.50%下滑至11月的12.10%，況且從統計局公佈的11月房地產銷售和投資資料看，受土地購置下修的影響，房地產開發投資恐繼續回落，特別是在融資環境並不寬鬆的情況之下，伴隨著持續高漲的信用債到期回售壓力之下，開發商將更加依賴銷售回款，此在2018年10月初中國國慶黃金周期間，部分房地產開發商選擇以價換量，促銷求回款的情況中也能得到側面的驗證。
而由於全球各主要研究機構對於中國2019年經濟成長率多為成長趨緩的預測，如IHS Markit、OECD、EIU分別預測中國GDP將由2018年的6.6%下滑至6.1%、6.3%、6.2%(請參考表一)，顯示美中貿易戰對於整體對岸經濟將帶來負面的影響，此時更需要中國房市的支撐效果，故從近期中國官方對房貸利率以及相關重要會議中對房地產話題不再大鳴大放的基調，或許正為未來中國房市政策逐步轉向小幅、局部、默許放鬆的形式進行佈局。
表一 全球各主要研究機構對於主要國家經濟成長率的預測
資料來源:各主要研究機構、台灣經濟研究院整理，2018年12月。
若以美中貿易戰對於台灣房市所造成的影響而論，除總體經濟層面傳遞至房市的效應為負向之外，其餘包括台商回台投資、資金特赦條款均可視為對特定房產項目的利多，而台商回流主要是部分產業受到美中雙方互課徵關稅的衝擊，進而將部分生產基地從中國遷回台灣，或擴大在台灣的廠房/產能建置，其中根據世邦魏理仕的統計資料可知(請參考圖二)，2018年商用不動產交易以工業地產(工業土地、廠房、廠辦)最受青睞，總計成交量已由2017年的503億元大幅成長至688億元，逼近2016年738億元的歷史高點，而總計台北市、新北市、桃園市名列前三大國內工業地產交易熱區，占總交易比重達63%，至於2019年的自用型買方投資的廠房與廠辦標的，區位將以桃園市、新竹市、台中市、高雄市等主要縣市工業區為主。
圖二 國內工業地產(工業土地、廠房、廠辦)交易(左圖)與縣市分布情況(右圖)
注:上述2018年統計資料截至12月13日止。
資料來源:世邦魏理仕，2018年12月。
2.截至2018年11月銀行辦理以房養老累計核貸件數僅3,009件、核貸金額為新台幣166.10億元，建議未來政府可建立專業諮詢機構、導入國家信用保證制度來提高銀行參與的意願。
由於國內高齡化、少子化的趨勢日趨嚴重，且青壯年扶養負擔重，甚至國人自有住宅比例高，因此根據(表二)的資料可知，截至2018年11月銀行辦理以房養老累計核貸件數僅3,009件、核貸金額為新台幣166.10億元，但整體承辦的情況仍有待改善，主要是不少銀行表達承辦的困難，包括貸款期間太長、擔保品價值與利率波動不易掌握，且面對貸款終身給付，貸款金額逐年遞增，也考驗著銀行面臨房價下跌及借款人長壽等風險，因而現階段開辦以房養老業務的多是公股行庫，民間業者甚少，包括合作金庫、土地銀行、華南銀行、第一銀行、高雄銀行、台灣銀行、中國信託銀行、台新銀行、上海商銀、台灣企銀、兆豐商銀及安泰銀行等，另一方面，對於一般民眾來說，則存在華人社會普遍有起家厝不能賣、兒女反對父母以房養老等現象。
表二 國內銀行以房養老業務統計概況
資料來源:金管會、央行、經濟日報整理，2018年12月。
以房養老具有活化資產運用，將房產價值轉換為現金流，並提升銀髮族的生活品質，減輕青壯年負擔，善用儲蓄、帶動民間消費動能等優勢，建議政府應積極參與，包括藉由導入國家信用保證機制、監護制度支援信託、延長貸款期限等方式來降低金融機構風險(請參考表三)，且政府應加強推動以房養老，提高國人接受度，當中就可建立專業諮詢機制，保障借款人貸款權益並減少紛爭。
表三 金管會推以房養老的規劃
資料來源:經濟日報整理，2018年10月。
參、上市櫃不動產業者之營運績效
建案認列的多寡、時間以及區域房價變化、認列建案的土地成本變化等因素，導致2018年以來國內上市櫃主要不動產開發業代表廠商的營收與獲利各有所異。
根據(表四)的統計資料可知，2018年以來國內上市櫃主要不動產開發業代表廠商的營收與獲利各有所異，當中的差別主要仍在於建案認列的多寡、時間，以及區域房價變化、認列建案的土地成本變化等，儘管房市仍處於修正盤整階段，但部分不動產開發業者在交屋入帳行情帶動下，合併營收與合併本期淨利仍有不錯的表現，如宏盛在淡水佰億大案「海洋都心2期」、總銷22億元「得意山莊－微風區」的帶動下，公司2018全年合併營收重返2006年高點，並突破百億大關，而長虹受益於2017年12月以64億元順利處分台北市內湖「長虹新世紀企業總部」大樓，在交易完成並挹注入帳下，2018年首季公司合併本期淨利則出現大幅飆升，後續更因「長虹陶都」、「長虹天蔚」等多筆新案完工入帳，使得2018年以來長虹營運績效展現成長爆發力。至於華固2018年合併營收表現相對不佳，但預料2019年營運績效將可呈現好轉態勢，主要係因可交屋入帳的全新建案包括總銷80億元的台北市敦化北路的「名鑄」豪宅、總銷50億元的八德路和建國北路口「樂慕」、總銷42億元的台北市承德路「華固新代田」，3個指標大案合計約172億元，將有助於推升華固合併營收於2019年創下歷史新高。
表四 近年來國內上市櫃主要不動產開發業者的營運績效
單位: %
資料來源:證券投資資訊網、台灣經濟研究院產經資料庫，2018年12月。
而在重要廠商的營運動態而言，以皇翔而論，預計未來營運將漸入佳境，主要是公司手上可認列的個案除了「紫鼎」外，成屋餘屋尚包括北市大安區「天昂」、中正區「御郡」各剩三戶，松山區「新天玓」共12戶，另外新北市土城、鄰近捷運海山站的「華爾街」也有1.96億元、10多戶可售，至於桃園「百老匯一、二期」、「歡喜城店面」分別有11.18億元、3.41億元可賣，此外，在預售屋方面，2019年「創活新天地」將進入強銷期，該案可售金額達116.91億元。
若以興富發來說，2018年國內土地交易金額直逼1,500億，創下近五年來的歷史新高，其中不動產開發商部分則是以興富發建設的183億位居土地採購之首，根據第一太平戴維斯最新統計，2018年興富發累計投資183億元在全台不斷採購土地原料，醞釀未來推案動能，區域由新北市淡海一路延伸到桃園、台中、高雄。值得一提的是，有鑑於高雄市新任市長上任後推出相關市政藍圖，未來將吸引不少業者進入投資，故興富發集團2019年推案重押南部市場，特別是規劃推出近500億元新案，較2018年300億元大幅成長65%，其中南部市場即有案量345億元、占整體比重七成，以台南市為例，合計總銷145億元四大新案，包括「真愛NO.2潤隆」、「國平重劃區二期（興富發）」、「上東城」、「博悅」等，而高雄2019年的代表個案將包含兩筆商辦案（高雄CBD、華人桂冠商辦案）、「潤隆美術苑」、「民生案」、「河東案（愛情湖左岸）」、「美樹大悅」等，高雄案量至少200億元以上。
而在日勝生方面，公司持續深耕營建本業，也進行多角化經營，包括跨足購物商場、觀光休閒旅館、轉運站、物業管理及公寓式酒店等事業，而2018年以來日勝生營運狀態逐步恢復正常，除了板橋浮洲合宜宅「日勝幸福站」持續交屋(總銷440億元，規劃4,455戶合宜住宅，4,009戶出售，446戶規劃出租，其中最大區A6區佔總銷金額六成)，帶動業績增溫之外，同時2018年第二季每股淨值回到約11元，從8月22日起恢復融資融券交易。
至於遠雄建設部分，有鑑於遠雄建設提供土地開發、設計規劃、企劃行銷、營造監理，到交屋及售後服務等全方位服務，而隨著事業體規模持續擴大，帶動資訊數位化需求提升，故2018年11月遠雄建設因而決定攜手電腦軟體開發商 SAP，全面啟動數位化轉型旅程，也就是，透過單一系統平台達到資訊即時串聯，以過去數據做為經營資產，也分析土地成本、消費者資料等既有數據做為未來決策參考，提供購屋者更精準到位的服務。
肆、國內不動產市場景氣展望
1.儘管台商回台投資、資金特赦條款的實施將有助於國內豪宅、商用不動產市場的表現，不過住宅房市供給端的壓力仍是抑制2019年整體房市尚無法呈現全面復甦的主因。
隨著時序進入2018年年底或農曆年前的購屋旺季，加上先前因適逢選舉而遞延的買氣陸續釋出，以及新上任縣市首長紛紛提出新市政藍圖、吸引投資的規劃、增加人口紅利等措施，使得六都房市話題性顯得熱絡(請參考表五)，其中雙北市當選市長的房市政策都以危老都更為優先，其中新北市則將著眼區域型發展，推動泰山、深坑輕軌和八里延伸線，而桃園市主要在於加速航空城開發與亞洲矽谷計劃、大桃園捷運發展，至於台中市長主打「台中富市3」口號，豐原將是台中市府力推的三大副都心之一，台南市則將以南科與沙崙綠能科學城為主要發展引擎，高雄市除觀光、農業的發展外，更可留意未來新創、微型創業，甚至吸引科技產業進駐所帶來城市的發展；且2019年初台版肥咖條款實施前，2018年底前將有資金回流房市，加上美中貿易戰促使部分台商回流，將有利於廠辦、辦公室租賃、工業地產等需求，故2018年12月~2019年1月國內房市景氣可望優於2018年11月。
表五 國內六都縣市首長相關房市政見
資料來源:中央選舉委員會、台灣房屋智庫整理，2018年11月。
不過預計隨著選後話題性逐步降溫，加上六都市政藍圖的落實尚須時間，更何況短期內國內房市所面臨的供給壓力仍未減，甚至部分建案價格轉硬，亦或調漲價格，僅有極少數成屋案願意再讓利，因而預估2019年2月過後房市景氣仍將回歸基本面。
值得一提的是利率方面的走勢，受到美中貿易衝突升溫、全球金融情勢趨緊等影響，全球經濟擴張力道趨緩，加以主要經濟體貨幣政策動向、新興市場經濟體經濟金融脆弱性，以及歐洲政經情勢發展等不確定性，故2019年國內外經濟成長率將呈現成長趨緩的態勢，此外，央行預測2019年CPI及核心CPI年增率分別由1.38%及1.21%下降至1.05%及0.93%，通膨展望溫和；綜合國內外經濟成長趨緩與通膨溫和前景，特別是產出負缺口放大，央行難有進一步升息舉措，除非考量預防性升息，但機率仍偏低，顯然2019年國內房市依舊處於低利率的環境，也就是說成交關鍵仍在價格，若價格認知能拉近，房市交易才有機會擴量成長，否則賣方就此減緩讓利的幅度，甚至反向提高房價，反使買方出價意願偏低，仍是不利於整體成交的表現。
整體而言，儘管美中貿易戰下促使台商回台投資、資金特赦條款的實施，將有助於國內豪宅、商用不動產市場中的辦公室租賃、廠辦、工業土地等表現，且政府也將持續推動都市更新與危老條例，加上中美貿易戰持續引爆，有33%的消費者認為房地產市資金避險的首選，特別凸顯出房地產保值及避險的功能，遠大於金融商品。不過住宅房市供給端的壓力仍是抑制2019年整體房市尚無法呈現全面復甦的主因，根據永慶房產集團的統計數據可知，2017年全台仍充斥7.45萬戶的餘屋，且近一年七都新建待售餘屋總銷金額高達9,202.6億元(其中雙北市、桃園市總銷金額為前三名)，同時2019年全台交屋潮估計為8萬戶，七都中以新北市、桃園市1.46萬戶最多，顯然以銷售率50%計算2019年交屋後代售量與新建餘屋量，總計合計共約11.4萬戶，而推估2019年市場待售的總銷金額恐高達1.4兆元，甚至以2018年1~10月全台住宅建照核發戶數9.9萬戶，創新十年來第三高，較2017年成長37%，若以2~3年施工期間來推算，2020~2021年新增供給恐不斷擴增，意謂未來住宅市場供給量仍大，賣壓仍顯沉重，更何況2020年年初的總統大選議題恐提前於2019年下半年逐步發酵，進而使得民眾購屋意願趨於觀望，故2019年國內住宅市場交易結構將呈現價緩跌、量難大增的局面。
2.2019年國內房市景氣除豪宅、工業地產市場表現可期之外，則尤以辦公室租賃市場的景氣能見度相對突出。
美中貿易大戰將促使部分台商將廠房遷回台灣，甚至全球反避稅的風潮、台商回鄉置產潮亦有機會使得部分資金轉入豪宅市場，因而美中貿易糾紛或許將成為2019年國內工業地產、廠辦、豪宅市場行情的推升助手；以工業地產而言，儘管依據產業發展趨勢預估，至2022年新增產業用地需求仍有1,266公頃，而若政府藉由產業用地開發與更新、輔導民間閒置土地釋出、優惠釋出公有土地等方式來強化供給的話，工業地產的供給面積將可達1,470公頃，僅是區位的分布上不一定能符合台商回流的需求。
而在辦公室租賃市場方面，根據(圖三與圖四)的預測資料可知，儘管2018年台北市辦公大樓租賃市場的新增供給達到6.08萬坪，主要來自於和裕大樓、農會台北大樓、聯合報總部大樓、國壽民生建國路口、台北南山廣場，但淨去化量也創下十年來的新高，來到5.2萬坪，主要是由於科技業者、金融保險產業、生物醫療、新創業者對於辦公大樓的需求趨增，特別是集團總部、辦公室升級(台灣為留住優秀人才而使辦公空間更加優質化)、汰舊換新的需求浮現所致，在上述供需變化之下，2018年台北市辦公室租賃市場的空置率由2017年的6.47%略微上揚至6.77%，但租金水準則上揚1.93%，增幅亦創下歷史新高紀錄；而2019年儘管台北市辦公大樓的淨去化量將減緩至3.80萬坪，不過總部化、優質化、共享化則為需求面的主軸，更何況2019年辦公大樓的新增供給僅有維正松勤的830坪，因而在供給明顯萎縮的情況下，則使得2019年台北市辦公大樓的空置率由2018年的6.77%降至4.48%，租金漲幅則在1.92%左右；而2020年即便整體台北市辦公大樓的新增供給在中壽台北學苑的帶動下上揚至2.65萬坪，但因其多為自用，實際上釋出到市場的供給並不多，況且2020年預計辦公室淨去化量仍有3.0萬坪，故空置率將再度由2019年的4.48%降至4.20%。
值得一提的是2021年富邦信義A25總部的新增供給，其是坐落於北市松高路與松勇路口東北側的信義計畫區「A25地上權案」，曾經一波多折後，最終2014年由富邦人壽以172.88億元順利得標，而2021年富邦信義A25總部完工後，除富邦自用之外，預計將有十層樓的空間將釋出，不過有鑑於短期內台北市A級辦公大樓的新增供給極為有限，因而2018年已開始有辦公室預租市場出現，市場甚至傳出富邦信義A25總部每坪的對外招租價格已站上4,500坪/月，挑戰史上最高辦公大樓的均價，也輕易超越台北101和台北南山廣場平均行情，遠高於信義區均價，突顯出未來台北市辦公市場供不應求的緊繃狀態。有鑒於此，加上政府正積極推動都市更新與危老條例，鼓勵老舊建物更新改建，因此未來若政府公部門、公股行庫將擁有相當可觀的都會區精華地段不動產，特別是屋齡30年以上房屋改建為辦公大樓，將有助於緩解台北市辦公大樓供不應求的市場結構。
圖三 國內台北市辦公室市場供需及空置率之展望
資料來源:高力國際，2018年9月。
圖四 國內台北市辦公室市場租金行情之展望
資料來源:高力國際、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2018年9月。
整體而言，2019年國內房市景氣除豪宅、工業地產、辦公室租賃市場表現可期之外，一般住宅市場仍將持續處於供需調整的盤整結構，另外也仍須留意房貸逾放的變化，因而金管會提前進行不動產授信風險的控管，先前金管會除完成數家銀行房貸專案金檢，也召集37家國銀總稽核，要求注意房貸三重點，首先是落實授信5P，二是不可接受代辦、小心冒貸，第三是加強管理房貸寬限期及相關覆審程序。
3.由於未來國內商用不動產市場的景氣能見度優於住宅市場，因而吸引部分大型不動產開發商決定大手筆揮軍辦公市場。
相較於2019年國內住宅市場恐持續處於盤整修正階段，反觀商用不動產方面，預計2019~2020年的辦公大樓供給量仍偏低，但需求端卻有機會穩定增長，因而吸引部分大型不動產開發商決定大手筆揮軍辦公市場。根據表六的彙整資料可知，包括潤泰創新國際、興富發建設、長虹建設、華固建設、大陸建設、冠德建設等均紛紛投入商用不動產市場，其中尤以潤泰創新國際最為積極，主要是公司已有兩筆大型複合式商用不動產開發案，未來更將與「日本三菱地所」合作，打造南港辦公商圈大案，再加計商場、住宅、會展中心和轉運站，將躍升為最近十多年來台北市開發規模最大民間投資案；至於興富發建設則規劃未來進行大規模轉型，即由住宅市場跨足辦公和旅館、商場等有長期租金收益的商用不動產。
除此之外，2019年大型複合式開發案也有機會成為國內不動產業的新流潮，意即獨立產權、獨立出入動線的住宅+商用不動產的開發模式，代表個案含括信義計畫區的「TST」台北天空塔大樓及「台北南山廣場」、中山區「琢豐」及「西華富邦」與「京站」，內湖區「潤泰京采」與「雙湖匯」、松山區「松山代官山」、新北市的「裕隆城」及「昕境廣場」與「土城日月光」和「海洋都心」等，顯然在住宅市場景氣尚處於調整之際，不動產開發業者逐步開創新的營運策略模式。
表六 跨足投資商用不動產的大型不動產開發商
資料來源:各公司、工商時報整理，2018年7月。