專論

不動產開發及經營相關服務業之發展情勢 (今日合庫)
劉佩真

2017/07/01

本文刊登於今日合庫,第511期 

由於國內此波房市景氣循環高峰落於2014年上半年,下半年則開始出現轉折,甚至2015~2016年房市交易均出現價量齊跌的局面,2017年局面要有所翻轉向上仍有難度,因此房市景氣變化也深刻影響國內不動產開發及經營相關服務業的發展情況,故本文將就行業所面臨的總體面、本產業景氣現況、行業競爭與企業經營表現、房市景氣展望等層面作一探討。

壹、產業所面臨之總體面

1.在2017年國內經濟成長力道仍顯薄弱,相對影響民眾薪資與可支配所得之際,自然無法顯著推升民眾的購屋意願與能力

首先就全球經濟表現而論,受到保護主義的勢力逐步高漲,且美、英政策具有高度不確定性,以及金融市場呈現高度震盪的影響,近來全球主要預測機構對於2017年全球經濟成長率的預測仍不敢過度樂觀,其中2017年4月EIU即宣布2017年全球經濟成長率將為2.6%,當中中國、美國、歐元區、日本的經濟成長率將分別為6.6%、2.2%、1.6%、1.1%。以美國而論,其經濟表現恐未如預期,主要係因美國在勞動市場改善及薪資成長帶動下,民間消費及住宅投資雖可望穩健成長,但強勢美元及海外需求疲弱,相對抑制企業投資及出口表現,更何況2017年美國聯準會恐持續升息。至於中國方面,由於正在進行經濟結構的調整,成長動能由投資轉向消費,因而經濟預料將持續趨緩。


表一  全球主要預測機構對2017~2018年全球經濟成長率的預測情況

注:上述單位為百分比、括弧內為百分點。
資料來源:各機構、台灣經濟研究院整理,2017年5月。

其次在國內經濟表現方面,台經院預測2017年國內經濟成長率可望由2016年的1.50%提升至2.04%,但成長力道仍顯薄弱,更何況部分動能將是來自於政府對於公共建設的拉抬,反觀出口、投資、消費表現尚無顯著改善,顯示全球成長動能疲弱,電子終端消費產品需求有限,況且中國供應鏈自主化政策排擠效應持續,與我國競爭商品漸由勞力密集與低階科技產品,擴及資本密集與中高階科技產品,加上產業產能過剩與經濟結構調整,以及自有品牌市占逐步提高,對我國出口之排擠壓力日益升高,皆影響我國的外貿表現,加以國內就業及薪資增幅連年低緩,限縮消費成長動能,甚至我國投資整體動能除半導體業外,其他行業則仍顯疲弱。而在2016~2017年國內經濟成長力道仍顯疲弱之際,相對影響民眾薪資與可支配所得,可能會導致民眾憂心購屋自備款不足的問題,因而無法有效推升民眾購屋的意願與能力。

2.即便2016~2017年以來房貸利率與自備款門檻等均有調降,但仍不如房價調降的效果直接,未來房貸利率的變化則須留意川普的蝴蝶效應
繼2015年9月下旬央行宣布降息半碼,確立貨幣政策基調由先前的「適度寬鬆」進一步轉為「寬鬆」之後,2015年12月中旬、2016年3月下旬、2016年6月底我國央行各再次降息半碼,總計央行近期共計四度降息半碼,此舉也使得五大銀行新承做購屋貸款利率至2016年10月降至2010年6月以來新低,僅有1.661%,2017年3月雖回升至1.665%,但依舊處於相對低檔(圖一)。

另一方面,全台各縣市房貸利率水準大不同,以六都觀之,低利率明顯集中在台中市、台南市、高雄市等中南部,而北台灣包括台北市、新北市、桃園市三都平均都在2%以上,桃園市是全台相對高檔。整體來說,名目上央行降息對於國內房市應是正向看待,況且房貸利率及自備門檻等均有調降,理論上有助於改善近年來購屋門檻及償貸壓力偏高的問題,但實際上卻依舊無法逆轉未來房市景氣將持續向下修正的趨勢,除大環境經濟背景仍顯疲弱之外,最主要的關鍵在於降息的效應並未如降價直接。


值得留意的是,2016年12月中旬美國聯準會宣布升息一碼,此為十年內第二次,同時在美國聯準會考量川普將採行擴張財政政策與通膨壓力逐步浮現之下,2017年3月再度升息一碼,2017年底前美國尚有2~3次升息的可能性。2017年台灣利率是否也有上調壓力,屆時還是需視國際市場動向以及台灣經濟環境而定,不過由於台灣經濟復甦力道仍是相當薄弱的情況,因此2017年就算央行有升息的動作,預料幅度也相當輕微,對於房市的影響為宣示性意義將大於實質效果。


圖一  五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做購屋貸款利率走勢

資料來源:中央銀行、台灣經濟研究院產經資料庫,2017年5月。

 

貳、行業景氣現況之探討
 

1.   2016年國內房市交易量估計創下1991年統計以來的新低紀錄,各類房價指數也同步呈現下跌走勢,2017年首季則呈現量增價跌的局面
首先就2016年國內住宅市場的交易量而論(請參考圖二),1~2月交易急凍導致2016年全台房市成交量跌幅高達16.12%,整體跌幅高於2015年的8.53%,且全年交易量估計創下1991年統計以來的新低紀錄,約在24.53萬件,顯然央行除豪宅外,於2016年3月全面鬆綁信用管制,讓4~5月市場受到激勵,買氣出現回溫,但後續有房屋稅、遺贈稅上調、老屋健檢等紛擾,再度衝擊民眾信心,更何況房價修正程度尚無法吸引多數買盤進場購屋,交易量沒有擴量動能,且買賣雙方對於價格認知仍存有一定程度的差距(央行連四季降息後,低利環境讓屋主急售壓力減少,讓利幅度不如買方期待,而買方在不動產開發商破盤價搶市後,對於降價期待擴大),致使後續房市買氣續航力不足。另外就六都房市成交量來看(請參考圖三),買賣移轉量也未見起色,2016年六大直轄市交易量能持續下滑,其中除桃園市跌幅輕微外,其他五都移轉量年衰退幅度皆在一成以上。2017年首季國內住宅市場則呈現量增價跌的局面,其中2017年首季建物買賣移轉件數年增率高達38.29%,除了2016年同期基期相對偏低之外,主要是受惠於部分賣方持續採取讓利策略來帶動買氣,況且2016年底~2017年以來政府陸續祭出連串救市措施,包括台北市政府進行房屋稅調整方案、各地陸續調降公告土地現值、行政院推老屋重建容積獎勵等,加上國內房市所面臨的總體經濟環境亦有利於房市,包括2017年首季國內經濟成長率達2%以上,更何況尚有新台幣兌美元匯率短期出現強勁升值等利多環境。

其次在2016年國內住宅市場的價格變化方面(請參考圖四),不論是代表新成屋及預售屋的國泰房地產指數,或是代表中古屋的信義房價指數,2016年以來均普遍呈現下跌走勢,主要是量能持續萎縮亦使得價格面臨下修壓力,同時,部分不動產開發商為了降低借款利息,以及避免公司發生現金周轉不靈的情況,降價求售的動作與比例逐漸提高,畢竟能換回穩定的現金流,公司營運才不至於受到影響,另外,讓利已成國內不動產市場的主軸,有感讓利才可望產生磁吸效應,帶動買氣。

不過2017年首季國內住宅市場則呈現量增價跌的局面,其中2017年首季建物買賣移轉件數年增率高達38.29%,除了2016年同期基期相對偏低之外,主要是受惠於部分賣方持續採取讓利策略來帶動買氣,況且2016年底~2017年以來政府陸續祭出連串救市措施,包括台北市政府進行房屋稅調整方案、各地陸續調降公告土地現值、行政院推老屋重建容積獎勵等,加上國內房市所面臨的總體經濟環境亦有利於房市,包括2017年首季國內經濟成長率達2%以上,更何況尚有新台幣兌美元匯率短期出現強勁升值等利多環境。
 

圖二  全國建物買賣移轉件數月增率及其年增率走勢圖

資料來源: 內政統計月報、台灣經濟研究院產經資料庫整理,2017年5月。


圖三  2016年六都建物買賣移轉件數變化概況

資料來源: 內政統計月報、台灣經濟研究院產經資料庫整理,2017年5月。


圖四  各類住宅價格指數之變化(上圖為國泰房地產指數、下圖為信義房價指數)


資料來源:國泰房地產指數、信義房屋,2017年5月。

 

2.代表預售屋及新成屋市況的國泰房地產指數,2017年第一季相較於2016年第四季呈現量縮價穩的格局

代表預售屋及新成屋市況的國泰房地產指數,2017年第一季相較於2016年第四季呈現量縮價穩的格局,量能萎縮主要是季節性因素的影響,價格未再進一步下探,則係因部份中高總價產品成交的拉抬,而2017年第一季國泰房地產指數相較於2016年同期則是處於量增價穩的格局,顯然成交量年增率轉為正數是來自於新台幣強升帶動台股、中國查稅影響發酵,加上賣方有所讓利的緣故;整體而言,房市景氣現階段在買賣雙方對於價格認知仍持續面臨調整、供需處於失衡情況等情況下,依舊處於盤整格局。

而在區域交易結構表現方面(請參考表二),2017年第一季桃竹地區和台北市表現較佳,不過兩個區域雖然首季價格指標皆上升,但量指標均減少,顯示價格的上升僅為部份個案結果,而整體市場成交量並未增加,代表仍未突破長期低檔格局,特別是台北市房市目前仍受制於高稅負、高房價的問題,依舊存有流動性風險的困境,桃竹地區後續則仍需留意龐大餘屋去化的問題;至於新北市新推個案市場推案量持續萎縮,銷售率表現不佳,價格持續下探,後市發展應審慎因應2017年第一季台中市市場結構亦為盤整格局,個案銷售情形差異大,至於台南市市場價量變化的幅度皆在穩定範圍,但量指標仍顯低檔,高雄市價指標則持穩,但量指標減少,整體市場亦為盤整格局。從長期趨勢觀察,雖然中南部整體表現較北台灣相對穩定,部份市場價格有漲跌起伏,但整體成交量均未突破低檔水準。


表二  2017年第一季國泰房地產指數各主要都會區的價量表現

資料來源:國泰房地產指數,2017年4月。

 

3.2017年首季國內土地交易市場由不動產開發商領銜突破200億元,擺脫2016年第四季大幅衰退的局面

根據(表三)的統計資料可知,2017年首季國內土地市場交易金額達到242億元,不論是季增率或是年增率均大幅成長,分別來到21.60%、87.59%,顯然土地交易情況已擺脫2016年第四季低迷的情勢,主要是地主讓利刺激不動產開發商進場(如2017年第一季單筆土地交易金額最高則是南港土地交易案,為潤泰新砸下35億元跟國產實業子公司睿信建設所買下,土地交易面積約1,600坪,每坪成交價近219萬元,相較高點時周邊的土地行情,有明顯修正),加上隨著台北市將於2017年7月1日起全面實施容積代金制度,可供容積移轉之公設用地只剩未來三個月得以放手一搏,故2017年第一季包括潤泰創新、國泰人壽及遠雄建設取得台北市土地,以把握利用公設用地取得半數容積移轉的最後機會。值得一提的是,2017年首季國內土地交易市場再度由不動產開發商領銜,取代2016年第四季由自用製造業為主的結構,總計2017年第一季國內前十大土地交易案即有六筆是不動產開發商所貢獻,顯示在剛性需求支撐,以及地主開價向下修正之下,不動產開發商已開始積極購地,期望購地興建住宅或混合型大樓來增加收益;此外,並有壽險及金融服務業者購地興建自用辦公大樓,其餘土地交易則為企業購地擴廠自用。
 

表三  國內土地市場交易金額之變化

單位:億元、%

資料來源:戴德梁行、台灣經濟研究院產經資料庫整理,2017年5月。

 

4.台北市整體商圈的店面空置率與租金表現不容樂觀視之,但商圈間的表現仍各有消長
根據(表四)的統計資料可知,台北市店面產品在房地合一稅實施後,以及國內經濟走緩之勢,難以維持高租金,特別是陸客來台人數持續縮減,未來將面臨更大考驗,因而台北市整體商圈的店面空置率與租金表現不容樂觀視之,但商圈間的表現仍各有消長。以2017年第一季重要商圈的表現方面,忠孝商圈雖有國際品牌進駐,填補大型空置店面,例如法國潮牌6xity 8ight及星巴克等,但也有零售商撤出,顯示承租方對於租金仍有抗性,故2017年首季忠孝商圈空置率仍高達5.1%,而租金則呈現下滑走勢,不過預計該商圈未來店面租金仍有下調的壓力;至於西門商圈,西門町一直是外國自由行觀光客聚集重鎮,加上東區住宿費用相對西門町高出3~5成,相當不划算,且選擇在西區,近台北車站,到宜蘭、基隆、中南部等觀光景點方便,故在商圈板塊持續擴張下,近來西門商圈租金仍處於相對高檔位置。
 


表四  台北市重要商圈空置率與租金之概況

資料來源: 戴德梁行,2017年 4月。

5.在金融服務業及跨國科技公司的租賃動能增強下,2017年首季台北市A級辦公室租賃市場景氣表現尚稱穩健
根據(表五)的統計資料可知,2017年第一季台北市A級辦公室租賃市場景氣表現尚稱穩健,其中空置率則較2016年第四季下滑0.5個百分點,更較2016年首季萎縮2.0個百分點,主要是由於金融服務業及跨國科技公司的租賃動能增強,且北醫租下整棟台哥大基隆路電信大樓,當作醫美場所與宿舍,加上南山廣場預計第四季完工,短期內6~9月整體商辦租賃並無新增供給,因此2017年第一季台北辦公室市場整體空置持續維持健康去化,更何況皇翔中山大樓尚未開放租賃,而新光承德企業大樓大部分量體為新光人壽自用,顯然2017年第一季台北市A級辦公室租賃市場新增供給量非常有限,需至年底信義區南山廣場完工,才會有較顯著的供給量釋出。總計2017年首季需求仍集中於信義區及非核心商業區的新大樓,以金融服務、科技及生技醫療業為主,敦南商業區則略顯趨緩,主要是因企業退租多於新租約,去化率仍維持負數。至於2017年第一季台北市A級辦公室租賃市場租金呈現持平態勢,未再進一步上揚,主要係因部分租戶開始評估2017年計畫落成的新大樓加上房東在考量當今景氣及企業節省支出的營運模式下,導致房東在租金調整上較為謹慎,或給予較好免租期等租賃誘因。
 

表五  2017年第一季台北市A級辦公室租賃市場的租金變化概況

資料來源:仲量聯行、台灣經濟研究院產經資料庫整理,2017年5月。

6.  2017年1~2月國內不動產經營及相關服務業銷售額年增率因房市成交量回升而轉為成長16.33%,但後續能否維持增長態勢仍有待觀察
根據(表六)的統計資料可知,繼2015年國內不動產經營及相關服務業銷售額年減率達6.17%之後,2016年跌幅縮減至0.41%,主要是來自於不動產買賣、不動產租賃、市場管理、其他未分類不動產服務的貢獻,但事實上包括不動產轉租賃、不動產仲介、不動產代銷、展示場管理、不動產估價均出現明顯的跌勢,主要是反映2016年國內經濟成長率仍顯薄弱,且當前房市各項稅負已加重、投報率偏低,不易再吸引投資客回籠,甚至實際第一線銀行的放款仍是謹慎以對,因而即便央行不斷降息或祭出信用管制鬆綁措施,但效果均不如降價來得直接,導致刺激政策邊際效應未如預期,加上買賣雙方對於房價的磨合程度仍需時間,另外短期內更不可輕忽持有稅稅基調整對於房市所造成的殺傷力,更何況2015年第四季因房地合一稅實施在即使得買氣集中釋出而墊高基期,故2016年房市價量相較於2015年仍處於下修局面,在此情況下,不動產經營及相關服務業的經營仍不盡理想,而2016年不動產經營業、其他不動產業銷售額年增率分別達-.0.20%、-13.74%。

若以細項產業銷售額的表現而論,2016年僅剩不動產買賣、不動產租賃、市場管理、其他未分類不動產服務等銷售額年增率呈現正數,而本產業其餘細項行業銷售額則均為衰退局面,其中不動產仲介、不動產代銷、不動產估價、展示場管理跌幅均超過一成,其中不動產代銷主要是受到房市景氣依舊處於下修局面,不動產開發業者遂採取減量經營策略的影響,推案量減少(其中
2016年截至11月20日為止,北台灣都會區新成屋、預售屋總推案量為6,843.38億元,估計2016全年比起2013年房市最高峰時期大幅衰退六成,下探7,500億元大關)導致不動產代銷業者接案量萎縮;而2016不動產估價銷售額跌幅亦有10.97%,主要係因來自於民間以因買賣、融資、法拍、會計、財務、投資等需求的不動產估價需求明顯下滑所致;至於2016年不動產仲介銷售額相較於2015年衰退8.72%,則與國內房市交易仍持續萎縮有關。

而在2017年1~2月方面,
國內不動產經營及相關服務業銷售額年增率已轉為正數態勢,且增幅達到16.33%,主要因基期相對偏低,加上受惠於陸版肥咖條款推動返鄉置產需求的激勵,以及部分賣方持續採取讓利策略來帶動買氣,而使國內房市成交量顯著的反彈,因此市場出現房市回溫說;但整體成交量能是否能有所突破,進而使國內不動產經營及相關服務業銷售額能維持增長局面,則為後市發展的關鍵。
 

表六  不動產經營及相關服務業及細項產業銷售額與企業家數變化概況
單位:仟元%

資料來源:財政部共通性查詢、台灣經濟研究院產經資料庫整理,2017年5月。
 
參、產業競爭局勢之發展
 
在「和平大苑」、「森聯摩天41」等二大豪宅400億案量挹注,2016年海悅廣告再度拿下國內第一大不動產代銷業者的龍頭地位
若以2015年北台灣前十大不動產代銷業者排名觀之(請參考表七),除2015年國內前十大不動產代銷總接案量為1,942.6億元,較2013年高峰的4,723億元衰退約59%,代表行業已從過去以量取勝轉為獲利導向之外,也出現較明顯的版圖變化,顯示房市推案與交易規模持續萎縮,已對不動產代銷大廠產生影響,也使廠商的接案策略有所轉變;其中海悅集團仍穩居首位,但接案量銳減僅剩519.2億元,來到九年來的新低;新聯陽實業、創意家行銷分別位居第二名、第三名,其中新聯陽實業以「華固新代田」、「麗寶芙蓉匯」等大案撐場,2015年總案量超過400億元,而創意家接案相當積極,企圖在逆境中擴張版圖;而甲山林廣告排名則是由2014年的第二名下滑至2015年的第四名,接案量僅剩178.5億元,顯示公司經營策略轉以強化獲利能力來取代衝大接案量;位居第五名、第六名分別為新理想廣告、華邦廣告,其中前者專注於桃園、新北市地區,後者琢磨於桃、竹、苗地區的接案。
 

七  北台灣2015年前十大不動產代銷業者之排行情況表
資料來源:住展雜誌,2016年2月。

至於2016年方面,上半年由於面臨房地合一開始實施,以及新舊政府交接,因此不但不動產開發業者推案顯得保守,不動產代銷業接案也持謹慎態度,因此2016年不動產代銷業的營運貢獻主要來自於下半年;而根據表八的彙整資料可知,在「和平大苑」、「森聯摩天41」等二大豪宅400億案量挹注,2016年海悅廣告再度拿下國內第一大不動產代銷業者的龍頭地位,公司2016年上半年主要是集中去化桃園以北的新成屋,公司策略主軸是以去化手中餘屋案量為主,下半年則著重台北市精華地段,郊區則以擁重大交通建設的成屋市場為主,朝捷運三環三線周邊布局,接案包括200億元大案「和平大苑」、「森聯摩天41」,及總銷40億元的國揚基隆案「早安國揚」、30億元的工信華城案「城堡山莊」、桃園經國重劃區「竹城表參道」、麗寶建設新莊副都心案等;甲山林廣告2016年承接案量則為319億,年增率高達78.7,增幅更勝海悅,主要是由「希望城市」、「江翠One」等接案所帶動,故排名由2015年的第四名一舉躍升至2016年的第二名;專精銷售豪宅的慕樺廣告,2016年因新承接案量達220億的「琢白」,故竄升至北台灣不動產代銷業者第三名。
 

表八  北台灣2016年前十大不動產代銷業者之排行情況
資料來源:住展雜誌,2017年3月。

肆、業者營運績效之表現

1.不論是國內上市櫃主要不動產業代表廠商2016年合併營收或是合併本期淨利,其表現均不盡理想
根據(表九)的統計資料可知,不論是國內上市櫃主要不動產業代表廠商2016年合併營收或是合併本期淨利,其表現均不盡理想,最主要是受2014年下半年起,因總體經濟轉趨疲弱,加上囤房稅的實施、房地合一政策討論的干擾、台北市新版房屋稅開始課徵等因素拖累,國內房市景氣開始反轉向下。2015年以來不但交易量呈現萎縮,各地區房價也陸續出現鬆動甚至下跌的情況,此皆導致多數不動產開發商合併營收呈現衰退,甚至在房價下跌及認列的土地成本開始墊高的情況下,獲利也面臨壓縮的局面,亦有廠商陷入虧損的格局。

若以重要廠商的動態而言,以日勝生來說,基於公司及股東權益最大考量,2016年8月底公司宣布認賠退出北市府三大聯合開發案,而在美河市、南港機廠和木柵聯開案三大案共認賠38.68億元之下,導致2016年第二季日勝生認列「美河市」仲裁金33.5億元,其餘均在第三季認列,衝擊EPS貢獻度估計達4.3元,有鑑於此,日勝生未來將順勢重新調整經營策略,全力完成既有案件,並積極開發新案,包括緬甸、越南、吉隆坡、泰國、中國等海外市場。而在長虹方面,2016年營運績效展現成長動能,主要是台北市市民大道「明日博」自2016年第三季開始交屋,下半年長虹將依權益法認列轉投資子公司忠泰長虹建設公司的獲利,估計2016年底前認列達八成,同時林口「世紀長虹」新成屋,2016年為賣1戶認列1戶的情況,且林口「聯虹天耀」全數完銷,也是2016年底前認列。至於太子建設方面,雖然2016年合併營收與合併本期淨利均為衰退態勢,主要是營建本業部份建案認列高峰已過,不過本業以外的經營倒是漸入佳境,如太子物業、太子建設投資、太子地產等,而未來太子建設整體的營運方向除積極進行垂直整合集團資源之外,購地策略上會以六大都會區具重大交通建設潛力土地為重點,目標客群鎖定剛性自住需求的首購、換屋族,更何況公司現階段手中可供推案的庫存土地尚有388.6億元,可供未來三年來開發建案。

 
表九  國內上市櫃主要不動產開發業代表廠商的營收與獲利狀況
單位: %

廠商

合併營收年增率

合併本期淨利年增率

 

    2013

2014

2015

2016

2014年

2015

2016

 

北部廠商

 

國建

1.30

21.51

-0.42

89.80

80.65

-23.32

29.36

 

遠雄

63.41

-29.08

52.12

2.21

-25.44

29.98

-45.81

 

太子

-32.77

12.06

-16.29

-25.36

45.50

-6.14

-28.40

 

宏盛

871.72

17.26

54.55

114.89

虧損擴大

轉虧為盈

114.92

 

冠德

1.37

80.74

-18.27

8.63

148.48

-76.83

15.71

 

興富發

51.16

32.51

-7.54

1.28

66.38

-16.67

-18.84

 

鄉林

73.54

-35.49

-4.76

-4.76

-61.86

轉盈為虧

轉虧為盈

 

力麒

-61.15

138.61

-71.00

39.95

81.15

-81.57

37.40

 

宏普

1.17

12.33

12.23

-5.18

28.82

28.78

-27.14

 

基泰

9.75

-11.68

125.65

-86.93

45.19

31.22

轉盈為虧

 

皇翔

-55.09

-9.43

-63.43

684.84

10.99

-95.06

2,070.64

 

華固

31.97

-37.29

17.14

56.22

-54.03

85.00

-8.61

 

長虹

56.83

-36.44

-40.15

66.43

-62.75

-64.44

314.66

 

全坤興

-90.91

-90.21

10,977.16

-84.66

轉盈為虧

轉虧為盈

轉盈為虧

 

日勝生

1,728.89

-87.49

-5.81

-6.46

轉盈為虧

虧損擴大

虧損擴大

 

三圓

-87.03

517.70

-44.07

-93.40

611.91

82.48

轉盈為虧

 

名軒

212.14

-63.57

44.59

152.31

-68.12

35.55

-2.02

 

亞昕

282.78

-63.65

108.09

-29.83

-56.86

29.53

-57.65

 

三豐

1,853.87

73.71

-94.03

-91.59

61.63

轉盈為虧

轉虧為盈

 

達麗

-33.42

401.00

-3.72

-47.01

3,873.75

-53.06

-48.47

三發

176.90

-88.32

681.65

-46.16

-96.78

1,604.52

-46.03

昇陽

368.16

-21.81

-63.46

-21.49

-21.10

轉盈為虧

虧損縮小

太設

13.26

15.49

-46.10

10.95

-44.54

-50.85

-13.47

新潤機構

274.18

-39.68

52.72

31.42

-44.70

98.10

-42.32

中部廠商

順天

7.43

37.36

17.11

-73.50

-5.87

0.65

-89.87

鄉林

73.54

-35.49

-4.76

-4.76

-61.86

轉盈為虧

轉虧為盈

興富發

51.16

32.51

-7.54

1.28

66.38

-16.67

-18.84

太子

-32.77

12.06

-16.29

-25.36

45.50

-6.14

-28.40

櫻花

396.83

18.77

-9.71

-0.09

11.65

-9.23

-2.79

總太

443.45

-52.91

118.48

14.74

-70.37

86.22

37.14

坤悅

161.92

-42.72

132.82

-37.09

-90.38

1,853.68

-65.58

南部廠商

京城

24.86

-32.14

-46.37

50.52

-37.60

-76.07

144.76

興富發

51.16

32.51

-7.54

1.28

66.38

-16.67

-18.84

永信

15.14

-12.93

-50.17

1.30

-19.60

-64.99

-23.66

太子

-32.77

12.06

-16.29

-25.36

45.50

-6.14

-28.40

隆大

48.28

-10.65

-45.49

-17.24

-10.46

-52.99

-7.17

聯上

391.80

-52.53

-63.44

-43.09

-48.64

-67.15

-89.12

達麗

-33.42

401.00

-3.72

-47.01

3,873.75

-53.06

-48.47

三發

176.90

-88.32

681.65

-46.16

-96.78

1,604.52

-46.03


資料來源:證券投資資訊網、台灣經濟研究院產經資料庫,2017年5月。
 
2.  2016年國內上市櫃不動產經營業者除合併營收相較於2015年僅有海悅廣告呈現衰退,富旺國際、海悅廣告合併本期淨利則出現衰退局面

根據(表十)的統計資料可知,2016年國內上市櫃不動產經營業者的營運績效合併營收明顯優於合併本期淨利,其中全年合併營收僅有海悅廣告年增率呈現負數態勢,其餘廠商合併營收相較於2015年均出現成長,至於2016年合併本期淨利包括海悅廣告、富旺國際年增率均出現負數,顯然在央行四度降息共兩碼、解除信用管制下,使得賣方短期內降價壓力降低,不過買方卻依舊認為價格有下修空間,因而2016年以來買賣雙方對於房價恐還是存在認知差距,也相對使得房市交易量或推案量持續萎縮,故2016年以來國內上市櫃包括不動產仲介、不動產代銷主要代表廠商的獲利表現尚未轉佳。

以信義房屋而言,雖然整體房市交易因2016年3月底央行放寬多數信用管制,市場買盤有所增加,使得信義房屋2016年5月單月合併營收逾7億元,為近一年來首見,且年增率4.9%為2016年來首度轉正成長,而6月營收仍處高檔,意謂年增率連二個月轉正,加上來自於其他業務的挹注,使得2016年信義房屋合併營收相較於2015年微幅成長0.99%。另外,信義房屋2016年5月國內直營店數約有434家,即使房市交易量低迷,但店數仍是不減反增。值得一提的是,為加速不動產業邁向平台化發展,2016年7月底信義房屋集團進行組織架構調整,除人事方面的調整之外,信義房屋未來將整合房仲、裝修、居家服務、不動產金融等領域,以「+互聯網」的運營模式,加速擴大集團整體事業經營版圖。

至於富旺國際方面,雖然
2016年第三季公司總銷9.7億元台中市西區「國美天藏」案及7.1億元的台中市烏日區「天藍」建案完工,且第四季則有14億元總銷的台中市北屯區「米蘭雙星」完工,但2016年富旺國際獲利表現仍不敵整體房市景氣下修的挑戰而出現明顯轉差的態勢,合併本期淨利年減率為27.62%。此外,為償還銀行借款、充實營運資金及支付營建工程款,2016年8月富旺國際完成發行3億元的有擔保公司債,總計公司已在2016年發債10億元自市場籌資。

 


況表十  2015年~2016年國內上市櫃不動產經營業者之營運概

資料來源:證券投資資訊網、台灣經濟研究院產經資料庫整理,2017年5月。

伍、行業景氣之展望

1.2017年國內房市景氣要反轉向上仍有相當的難度,至於房屋稅的調整情況、都市更新的推動將是市場矚目的焦點
 

雖然2016年12月台灣房屋智庫所做的調查顯示,68.6%購屋族表示有感受到2016年房價比2015年下跌,包括38.8%的民眾覺得跌一成以內,24%跌一成到兩成,5.8%覺得跌兩成以上,31.4%則覺得和2015年差不多,不過隨著房價持續呈現下滑態勢,短期間尚無法止跌回升,買方對於房價的認知範圍亦可能隨之下修,屆時恐延後進場的時間點,畢竟買方尚無急迫進場的情況,故2017年國內房市價量要反轉向上仍有相當的難度。

此外,有鑑於近來房屋稅調整極具爭議,台北市房屋稅調整方向則未如原先市場預期回溯30年來徵收,而是改以房屋構造標準單價的調高將回溯至2001年7月1日市價8,000萬以上的豪宅,顯示打擊面將縮小(也就是截至2014年7月1日屋齡15年左右中古豪宅約有3,376戶),其餘的調整包括房屋標準單價未來三年將比照2014年7月所訂下的水準不再調高,且豪宅將取消路段率加價而改採固定比率加價,同時取消加價項目(如中央空調、電扶梯、金屬或玻璃帷幕、室內/屋頂游泳池),另外,為避免讓新屋屋主感覺負擔加重,不論是新屋或都更屋,通通分六年調整,前兩年房屋稅打七折、第三、四年打八折、第五、六年打九折,第七年才回復到標準價格,預計會有1.5萬戶新屋受惠。台北市房屋稅擬調整的方案,已於2016年12月中旬獲得台北市不動產評價委員會審議通過,2017年7月起適用,2018年5月繳交的房屋稅將以新制計算。

整體來說,在房屋稅爭議之下,未來政府應結合各部會研議房地稅基與稅率合理性及相關議題,或召開不動產稅制改革會議,同時針對房屋耐用年數、折舊標準進行檢討,以求房地產稅基與稅率的變動朝向漸進式調整方向邁進,同時也落實房屋稅條例的減除地價精神,避免重複課稅。


2017年市場另一矚目焦點則是都市更新,由於都市更新的進行加上相關經濟活動,可以創造相當可觀的經濟產值,且透過推動老舊公寓住宅都更,更將可改善國人居住品質與安全,因此未來政府希望透過給予足夠的獎勵誘因、希望公股行庫積極參與都更、進行都市更新條例修法等三個面向來全面推動都市更新。事實上,都市更新的實施不但可有效解決老舊房屋安全問題,政府更可在過程中取得公共建設用地、增加稅收、提高當地居民的生活品質,且老舊住宅透過都更重建,將可為營造業與關聯產業創造7兆元的產值。然而都更議題並不單單僅是房屋稅和簡單容積獎勵,便可以輕易克服其間錯綜複雜的實務障礙,國內都市更新推動不易,現階段困難度除都更戶與建商在權利分配上談不攏之外,主要在於隨著文林苑事件、都市更新條例修法(先前條文共67條,但後續修正48條、新增17條、刪除1條,修法後共83條)、大法官709號釋憲部分違憲並限期失效等因素,使各界對於都市更新產生觀望。

2.在房市進入低成交量時代之下,預料2017年不動產經營及相關服務業仍將面臨行業調整,特別是不動產仲介業者
2017年國內不動產經營及相關服務業銷售額恐難有反轉向上的動能,主要係有鑑於台灣房市已正式告別輕稅時代,特別是持有稅稅基的往上調整將是無可避免的情況,且住宅市場將需面對庫存去化的問題,以及銀行房貸仍以風險控管為首要原則,故2017年國內整體住宅交易量雖將有所回升,但預料仍處於低檔態勢。至於2017年房價尚無法止跌反彈,特別是在買方已轉為以自住需求為主,缺乏追漲力道,加上房市供需失衡的情況仍待改善,因而房價下修趨勢仍會延續至2017年,故在房市景氣尚未擺脫向下修正格局之下,2017年不動產經營及相關服務業銷售額難有突出表現。

而在上述情況,以及房市進入低成交量時代之下,預料2017年不動產經營及相關服務業仍將面臨行業調整,特別是不動產仲介業者,永慶房屋集團即認為2015年整體不動產仲介店數倒閉約1,300家,2016年估計再減少3,000家,意謂不動產仲介業經營正式進入冰河期。而各仲介業者2017年的營運方向也恐出現調整,以永慶房產集團而言,公司將以補充人力為優先,暫緩展店計畫,但中長期展店目標仍將以1,600家為目標;而信義房屋國內不動產仲介的展店也傾向謹慎,不過公司在中國的轉投資2017年營運將可望好轉,即信義房屋100%轉投資的信義置業在上海推出「信義嘉庭」建案,一期銷售率已達八成,預計2017年交屋,在個案入帳貢獻下,將可有效拉抬信義房屋2017年的合併營收表現;至於其他不動產仲介業者方面,
各不動產仲介加盟總部爭取同業換招牌的情形恐延續至2017年,特別是有實力的中型不動產仲介業者以不收取權利金、月費吸引同業轉換招牌,此舉也成為產業不景氣下的因應做法

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