台經觀點

大陸房價增速高點儼然已過(旺報)
劉佩真

2016/12/20

2016年9月底至10月初大陸共計23個城市祭出新一波的房市調控措施,特別是針對一線和重點二線城市的收緊政策,11月底上海更祭出限貸加碼,意謂調控手段更為嚴厲,顯然在中央政策三令五申並將「控房價」作為地方政府考核目標的大背景下,緊縮將是短期大陸房市政策的主軸。

事實上,近期調控政策已使大陸住宅銷售開始出現降溫,其中2016年第4季大陸熱點城市房價漲幅出現明顯下滑,而在首套房貸款利率、二套房利率始終保持低檔徘徊,下行空間不大,同時信貸政策緊縮,加上對岸政府注重抑制投資投機性需求之下,大陸房價增速高點儼然已過。

展望2017年大陸房市投資、銷售表現,由於2016年基期已相對墊高,加上政策收緊將形成制約的作用,因此預計2017年房地產投資增速將由2016年的中個位數降至低個位數。

另外藉由過去2010年、2013年大陸調控政策實施後,商品房銷售額年增率均同步出現減緩的經驗來看,2017年大陸商品房銷售額年增率也將難以有雙位數的成長,特別是此輪調控還額外引入行政措施來重建房地產市場秩序,故預計2017年商品房銷售額增幅恐收斂於一成以內,整體房地產市場依舊處於去庫存階段。

至於2017年上半年大陸房價或將出現微幅調整,但大幅下跌的可能性並不高,主要是考量房地產開發商資金充裕、一線與核心二線城市短期內供應缺口難以得到根本解決、高地價等因素的影響。

若以各線城市的表現而論,2016年底前的嚴厲調控措施將使2017年上半年一二線城市商品房銷售面臨考驗,但隨著調控措施對一二線城市負面影響逐漸消退,2017年下半年一二線城市房價、商品房銷售額年增率將可轉為正數,三四線城市的趨勢表現則正好相反,2017年上半年可望保持強勁的成長。

但此現象僅是暫時,2017年中旬成長力道將開始減弱,一二線城市終將反超三四線城市,畢竟房地產開發商在三四線城市仍保有大規模的土地儲備,以及人口淨流出情況未獲改善,故三四線城市市場供給過剩問題尚無法根本獲得解決。

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