近來大陸房市各項指標呈現往上的態勢,更有不少炒房亂象產生,且相對於總體經濟情勢,更加突顯房市泡沫化的危機;其中,2016年8月中國70大中城市新建住宅價格指數之月增率已連續十六個月呈現正數態勢,且增幅更由7月的0.70%提升至8月的1.20%,且2016年8月中國商品房銷售額年增率為2015年5月以來呈現連續十五個月正數的態勢,增幅亦有38.70%。
另一方面,2016年以來中國重點房地產開發經營業者的銷售業績,不論是銷售面積或銷售額年增率,普遍均呈現雙位數的成長,顯然銷售業績表現優異,部分業者銷售業績不斷創下新高,銷售額增幅超過一倍的企業即包括恆大、綠城、首開、首創、金茂等廠商,主要是受惠於2016年以來中國整體貨幣政策趨於寬鬆,加上對岸銀行資產荒持續大幅度向房貸傾斜,為核心城市房價帶來成長動能;事實上,產業結構調整進展順利和城市化需求支撐下,熱點地區的資產價格依然具備較為理想的安全邊際和升值預期,業務範圍聚焦這些地區的主流公司持續展現出較強的業績彈性和抗週期能力。
雖然受惠於寬鬆貨幣現象、城市圈購買力溢出、剛需轉改善或保值需求等有利因素,短期內大陸房市尚難以即刻出現反轉向下,不過在資產價格預期透支和土地市場非理性投資蔓延趨勢下,多地重啟限購、限貸政策,接下來還有更多城市重回房市調控的行列,顯然政策趨向緊縮方向態勢明顯,2017年大陸房市成交價量預期將呈現成長趨緩格局,而一線城市帶動二線城市,再帶動三線城市的螺旋式輪動模式依舊,僅是拉升力道將放緩。
而在各城市表現方面,房地產市場表現分化加劇將日益明顯,優勢城市強者恆強的特性仍將存在,畢竟現階段一線城市已進入存量房時代,核心二線城市也開始反映出存量房市場的特徵,也就是新建商品房住房供不應求,可供開發新增用地不足。同時,隨著大城市圈逐步成型,且需求結構由剛性需求轉向改善、保值需求之際,具備經濟基礎、城市化動力、市場活躍度強的五大城市圈將備受青睞,包括京津冀圈、長三角圈(以上海為核心)、珠三角圈(以福州廈門為核心)、廣深圈(以廣州深圳為核心)、以武漢為核心的城市圈。
事實上,在2016年大陸房地產市場景氣大幅成長之下,雖然尚未對大陸經濟造成嚴重危害,也未將家庭債務推過警戒線,但其背後隱藏的風險與疑慮仍是逐步升溫,主要是房地產的大幅漲勢和槓桿高企已讓大陸官方憂心未來恐出現新一輪房地產泡沫危機,故未來大陸銀監會將有機會繼2014年之後,於2017年重提加強房地產信貸的風險測試。
值得留意的是後續大陸官方推動房地產稅改革的動作,主要是2010年國務院與財政部三次發文,推進個人住房房產稅改革,2011年上海和重慶率先試點改革,不過並未獲得可觀的財政稅收,顯然個人住房房產稅試點有些停滯,2017年大陸官方是否再次力推,備受市場關注;然而有鑑於房產稅徵收的相關配套條件尚未解決,包括房地產稅改革、全國的住房普查、不動產統一登記制度、統一界定房屋性質,且個人住房房產稅短期內難以替代土地財政,因而受制於信息蒐集範圍尚有限、利益調整遇阻礙等緣故,2017年大陸房地產稅改革要推出仍有相當的難度。