評論觀點

兩岸房市皆處於盤整待變(旺報)
劉佩真

2019/04/09
      雖然2019年以來兩岸政府對於房市調控政策的態勢有差異,不過房貸利率的寬鬆走勢卻是相同。此外,總體稅制方面也無太大變化,國內預料持有稅難有大幅調整的空間,而對岸財政部披露2019年立法工作安排,其中未提及房地產稅,且兩岸2019年同樣面臨總體經濟趨緩,對於房市支撐力道減弱的環境。

      市場面方面,2019年兩岸住宅市場將同樣處於供過於求的調整階段,不過台灣因有台商回流帶動工業地產、不動產開發商回補土地庫存、自用型或投資買家進場辦公室或廠辦、REIT增購等因素,而使商用不動產反成為市場亮點。

      就政策面而言,台灣政府並未有任何打房動作,僅是持續朝向健全房市政策,甚至財政部與內政部為推動老舊建物改建,催生由8大公股行庫、台灣金聯及農業金控共同出資成立專責公司,即台灣金融聯合都市更新服務公司,期望帶動都更及危老重建的商機。

      對岸則仍是調控在手,不過去年第4季以來,各項房市數據指標出現下滑,致使短期內一二線城市的「一城一策」和3大城市圈發展規畫實現結構性放鬆提振需求,並減緩三四線城市的棚改縮減需求削弱的影響,不過未來官方仍會視房市統計指標的變化,而動態調整其房市政策鼓勵和支持剛需購房。

      房貸利率方面,台灣5大銀行購置住宅貸款利率於去年12月達到近年來新低1.617%的水準後,今年初雖略有回升,但整體房貸利率仍處於相對低檔,更何況美國今年後3季恐無升息動作,9月也將停止縮表,同時短期內國內總體經濟情勢走弱與溫和通膨利率,此皆意謂2019年台灣利率仍維持偏低水準。

      大陸2月全國首套房貸款平均利率為5.63%,較1月下降0.53個百分點,2月利率下調銀行數量44家,較1月增加10家,首套房平均利率連續3個月下降,代表未來整體利率可望繼續向下調整,而融資環境寬鬆將使大陸房地產供需雙方同時受益。

      就兩岸市場表現來看,繼去年全台建物買賣移轉件數成長4.47%之後,今年1至2月則是較2018年同期轉為小幅衰退1.66%,反映推案量逐漸放大,使得預售與新成屋供給量呈現上揚,但賣方開價趨硬,導致成交組數卻未如預期,顯然短期內房市景氣仍將回歸基本面。成交關鍵仍在價格,若價格認知能拉近,房市交易才有機會擴量成長,否則買方出價意願偏低,仍是不利於整體成交的表現。

      大陸方面,受到房市行業景氣趨緩、去年同期基期墊高、自去年下半年以來主要房企進行提質控速的發展戰略轉向等因素的影響,今年首季前一百大不動產開發企業銷售規模較去年同期衰退1%左右。

      整體來說,兩岸房市短期內將維持震盪走勢,整體仍處於階段性盤整過程,但不同的是,台灣將是住宅、商用不動產市場分流的局面,而大陸則是一二線、三四線城市分化依舊顯著的格局。

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