台經觀點

美中貿易戰 台灣這種用地意外需求大增(Yahoo論壇)
劉佩真

2019/03/02

      豬年開春之際,國內房地產市場話題不斷,不動產開發商住宅推案熱潮一波接一波,且國內游資豐沛,投資人在傳統商業地產外,預計將焦點轉向工業、地上權公有地開發或新型態不動產,特別是美中貿易戰促使台商返鄉,工業地產需求增溫趨勢仍明顯。

      大型開發案的標售也成為市場持續關注的焦點,如重新調整標售條件而再度於2019年3月29日開標的京華城,調整方向包括保留全區4,986坪標售方案與取消分區標售方案、委託業主取消罰款,改採與投資人自由約定的方式、調整標售底價等,預料將成為2019年上半年商用不動產熱度的重要指標;至於店面市場方面,台北市東區店面蕭條則引發市政府恐祭出空屋稅的規劃,成為市場討論的議題。

      事實上,隨著時序進入農曆年前的購屋旺季,加上先前因適逢選舉而遞延的買氣陸續釋出,以及六都房市話題性顯得熱絡,故2019年1月六都建物買賣移轉件數月增率為10.1%,其中台南市、高雄市月增率均突破兩成,尤以高雄市的27.4%增幅位居六都之首,主要是有鑑於九合一選舉後遞延買氣在12月回籠,12月仲介業交易量增,不僅是自住買盤明顯提升,置產型買家出手也相當積極,因此在1月辦完移轉登記後,1月高雄市交易量更創下37個月以來新高,顯然短期內高雄市的房市熱度頗高;至於2019年1月六都建物買賣移轉件數年增率為2.2%。

      爾後隨著產業即將進入傳統329檔期旺季,加上有鑑於下半年國內選舉議題將發酵,況且選情愈緊繃,對於房市所造成的干擾也愈趨明顯,恐使房地產題材遭到稀釋,因而促使不動產開發商將2019年的推案重點提前於329檔期開打;不過值得注意的是,由於房價變動幅度縮小,買賣雙方處於互磨耐心的階段,買賣雙方拉鋸的心態將使短期內房市依舊處於盤整調整階段,因此根據2019年2月台經院針對不動產業所做的調查可知,有高達78%的業者對於未來半年景氣看法表達持平,而僅有16%的廠商以好轉視之。

      值得一提的是,2019年2月下旬台北市市長拋出不排除未來針對店面課徵空屋稅,以搶救東區店面空置率攀升,嚴重影響商圈發展的問題;的確若單純從經濟學的理論來看,祭出空屋稅的手段將可使房東進行降價,使得店面可望獲得有效的使用。

      但若從實際上的數據卻顯示,台北市忠孝商圈在2017年第三季~2018年第一季曾經一度出現連續三季空置率下滑的局面,但2018年第二季~2018年第四季卻又再度出現空置率明顯上揚的局面,特別是即便租金範圍已由2018年第二季的13,000~20,000元/坪/月降至2018年第四季的12,000~18,000元/坪/月,顯然房東的讓利也無法挽救店面閒置的局面,空置率依舊由2018年第二季的4.0%飆高至第四季9.1%的水準。

      也意謂忠孝商圈現階段不只是單純的租金高低問題,更是面臨東側信義商圈及西側西門商圈兩大磁吸效果的影響,人潮不如以往,同時也凸顯忠孝商圈需重新找回商圈定位與其特色,才能讓台北市東西軸向的店面發展獲得平衡,因而建議台北市政府除短期祭出空屋稅的規劃之外,也能從中長期商圈的轉型發展進行同步思考,如此方能使過去位居台北市重要商圈之首的忠孝商圈重新獲得再生的機會。

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