專論

我不動產相關行業探析 (產業雜誌)
劉佩真

2016/04/01

本文刊登於產業雜誌,第553期

「不動產開經營及相關服務業」泛指「不動產經營業」、「其他不動產業」兩個業別,前者係指凡從事不動產買賣、租賃及經紀之行業均屬之,如不動產租售、不動產經紀等業務,後者則是包括不動產管理業、未分類其他不動產業,如公寓大廈管理、物業管理、不動產估價等領域以下將先就當前國內不動產經營及相關服務業的現況作一說明,再者則就該市場所面臨的困境與挑戰,及建議作一探討。

壹、國內不動產經營及相關服務業現況

1.由於2015年全台房市土地加建物的交易規模年減率為24.1%,相對影響周邊產業鏈的發展,因此2015年不動產經營及相關服務業銷售額年增率持續呈現負數,跌幅更甚於2014年全年,2016年首季仍延續先前衰退的格局

由於稅制變革是2015年國內房市所面臨最大的考驗,包括(囤房稅)20155月開始開徵、20155月台北市適用新版房屋稅、65立法院正式三讀通過的房地合一實價課稅政策等,甚至公股行庫對於房貸仍嚴加管控,況且房地產的投資吸引力逐步減弱,市場資金逐步撤出房市,且買賣雙方對於價格認知差距仍大,因此2015年全台房市土地加建物的交易規模僅有2.92兆元,年減率為24.1%,與20134.9兆元、20143.9兆元相較,高房價、金融限縮、重稅政策三大因素,已讓房產交易規模呈現衰退,而整體市場交易規模萎縮的情勢,也連帶影響周邊產業鏈的發展。

受此影響,根據表一的統計資料可知,2015年不動產經營及相關服務業銷售額年增率持續呈現負數,其中跌幅尤以不動產估價最深,達到76.25%,顯示來自於民間與政府部門的不動產估價需求均同步萎縮,也就是不論是因買賣、融資、法拍、會計、財務、投資等需求的不動產估價,或是因政策、課稅、徵收需求的地價查估,不動產估價師的業務承攬量均有所遞減;其次包括不動產仲介、不動產代銷、其他未分類不動產服務等銷售額跌幅均達一成以上,其中不動產仲介銷售額年減率較2014年全年為高,跌勢為21.64%,主要係因房市整體交易量創近年來新低,而不動產代銷的銷售額年減率較2014年全年放大,為-31.31%,則係因房市低迷已造成近期北台灣多個建案的不動產代銷公司出現換手的情況,或轉為不動產開發商自售或暫時停銷,況且接案也改以包櫃、純企劃的接案方式來因應,取代先前的包銷方式

表一  不動產經營及相關服務業及細項產業銷售額與企業家數變化概況

單位:千元%

資料來源:財政部共通性查詢、台灣經濟研究院產經資料庫整理,20163月。

若以2016年首季而言,估計不動產經營及相關服務業銷售額相較於2015年同期仍呈現衰退的局面,主要係因房地合一政策正式上路,而2015年第四季因最後適用舊制的節稅因素已不存在,加上政策鬆綁的邊際效應趨弱,以及當前降息效應不如降價,且買賣雙方對於價格認知仍存有差距,尚需一段時間來進行調整,且目前仍有土壤液化的議題干擾房市,甚至民眾仍在觀望新政府未來上台後對於房市的政策走向,此恐皆削弱329檔期的旺季效應,整體房市交易仍顯冷清,相對不利於各項不動產經營及相關服務業的銷售額表現。

2..2015年國內上市櫃不動產經營業者合併營收包括信義房屋、富旺國際、海悅廣告、愛山林均同步呈現衰退,且跌幅高達15~51%,甚至2015年前三季信義房屋、愛山林、海悅廣告合併本期淨利也均為跌勢,相較於2014年同期衰退65.27~99.45%

根據表二的統計資料可知,受制於房地合一政策遲至6月初才拍版定案,意謂前5月稅改議題持續干擾市場,加上主要公股行庫加強控管房貸授信(利率加碼、取消地段減碼、降低豪宅成數),落實全年零成長目標,以及房市資金動能不足,加上買賣雙方對於價格認知仍存有差距,國內房市景氣呈現轉差的態勢,交易量跌幅也高於原先預期,在此情況下,導致2015年國內上市櫃不動產經營業者合併營收包括信義房屋、富旺國際、海悅廣告、愛山林均同步呈現衰退,且跌幅高達15~51%,甚至2015年前三季信義房屋、愛山林、海悅廣告合併本期淨利也均為跌勢,相較於2014年同期衰退9.62~77.27%,且富旺國際出現虧損局面,顯示本產業業者整體營運績效普遍呈現轉差的態勢。而20161國內上市櫃不動產經營業者合併營收包括信義房屋、富旺國際、海悅廣告相較於2015年同期持續呈現衰退格局,主要係因20161月房地合一政策開始實施,最後適用舊制的節稅因素消失,加上適逢選舉與霸王級寒流因素的干擾,且國內外經濟利空因素頻傳,甚至金融市場呈現動盪的局面,故20161月國內六都房市成交量年減率將近四成,進而影響相關不動產經營業者的營運績效。

以信義房屋而言,雖然公司營運受到國內房市成交量不斷萎縮的影響,造成2015年以來合併營收與合併本期淨利均呈現衰退態勢,但信義房屋布局海外市場的腳步並未停歇,其中201510月信義房屋宣布將與中華賓士集團異業結盟,共同銷售馬來西亞吉隆坡物件,而信義房屋前進馬來西亞吉隆坡銷售海外不動產,是跨足東協的第一站,未來還會進軍其他東協國家不動產銷售市場,此外,201511月上旬信義房屋宣布規劃推出全房產平台,整合核心事業國內房仲,以及代銷、海外事業,也就是未來仲介、代銷與海外是信義房屋營運的三支腳,以一個平台概念整合集團優勢、整合各關係企業及業務單位,由傳統經紀人轉型為「全房產顧問(管理師)」的角色。而2015年前三季富旺國際營運績效皆表現不佳,所幸隨著新竹湖口「富春」案於20159月完工交屋,帶動9月營收衝上1.88億元、創2015年單月營收新高,加上新竹湖口案「富您旺」及苗栗頭份「富麗旺」也將趕在第四季交屋,故富旺國際2015年第四季營運績效明顯優於前三季。

表二  2015~2016年以來國內上市櫃不動產經營業者之營運概況

資料來源:證券投資資訊網、台灣經濟研究院產經資料庫整理,20163月。

 

貳、國內不動產經營及相關服務業所面臨的困境與挑戰

2015年以來國內房市景氣持續呈現下滑,交易結構呈現量縮價小跌的局面,其中2015年全國建物買賣移轉件數僅達29.42萬件,較2014年衰退8.22%,在此情況下,相對不利於以房市交易量能為主的不動產仲介業,倒店潮陸續發酵

雖然20158月央行無預警放寬部分地區不動產信用管制措施,9月下旬央行降息半碼,但由於市場出現預期降價心理,普遍仍觀望價跌,使得買氣仍有所保留。況且自住客開價多低於實價登錄的水準,相對拉長議價時間,甚至公股行庫對於房貸仍嚴加管控,況且房地產的投資吸引力逐步減弱,市場資金逐步撤出房市,且買賣雙方對於價格認知差距仍大,更何況國內經濟情勢險峻,如果一般民眾連民生必需品都緊縮支出,又豈願意多花錢買房子,再者,我國出口遭遇逆風,無薪假浪潮再起,若失業率上揚,就會削弱購屋需求,更可能因無法按期繳房貸而增加售屋壓力,此均致使交易量大幅萎縮,因此2015年全國建物買賣移轉件數僅達29.42萬件,較2014年衰退8.22%(請參考圖一),在此情況下,相對不利於以房市交易量能為主的不動產仲介業。

因上述不利因素的影響,故根據內政部不動產經紀業資訊系統,截至201511月全台共有11,545家不動產經紀業者,但非營業狀態達到4,692家,高達40.64%的比重申報為非營業,較2013年同期增加838家,此還不包括暫時歇業狀態,顯示房市量能萎縮已實質影響相關的不動產經紀業,其中觀察各不動產仲介品牌官網,全台20151~9月光是退店數已高達350~400家,與20149月比較,衰退前三名以東森房屋自354家衰退至303家,減少51家最多,而台灣房屋集團自492家衰退至443家,也少了近50家,太平洋房屋則年減35家,其他各大知名品牌,也幾乎收店10~30家,顯示業者除了需面臨房市交易量萎縮的窘境外,還得支撐高房租、加盟的月費,因而造成關店的局面;特別是觀察台北不動產仲介店數的變化(請參考表三)20159月各房仲統計為例,和8月相比,台北市9月不動產仲介業者已共關店5家,若和2014年同期相比,各品牌陸續收店達50家,以台灣房屋集團、永慶房產集團收店14家最多,住商不動產、21世紀不動產分別減少76家居次,各不動產仲介幾乎皆收店一至三成,尤以大安區、信義區年收18店最為嚴重

資料來源:內政統計月報、台灣經濟研究院產經資料庫,20163

圖一  全國建物買賣移轉件數與年增率之走勢圖

表三  台北市各品牌不動產仲介店數之變化

單位:家、%

:品牌已涵蓋直營、旗下加盟體系家數統計,各月份統計時間以隔月1日為基準。
資料來源:各不動產仲介官網、不動產仲介公會、蘋果日報整理,201510月。

 

叁、建議

1.有鑑於2016年台灣法人及個人海外購買房地產規模將有機會突破千億元大關,建議國內不動產仲介業者可藉由海外擴點展店來減緩國內房市需求明顯減弱所帶來的負面衝擊,事實上,各不動產仲介業者近來布局海外市場也轉趨積極

2016年房市資金仍會持續從國內轉往海外市場,首先在個人於海外置產方面,近年來台灣因高房價民怨引來官方藉由金融與財稅政策來調控房市,間接導致投資人到國外置產,即便2015年下半年國內房市政策已略有朝向鬆綁的跡象,但在美國Fed升息在即、房市輕稅時代歷史已過、房市景氣持續下探的預期之下,這股海外買房潮恐至2016年仍未退燒,而國人投資海外房地產以日本、馬來西亞、泰國、柬埔寨為主;其次在法人海外置產方面,2015924金管會宣布仍維持保險業新購不動產最低報酬率公式,央行降息半碼後的最低要求報酬率為2.805%,顯示報酬率微幅下降0.07個百分點,此對於商用不動產的交易情勢並無幫助。事實上,2015年第三季國內保險業者尚可投資不動產的餘額高達3.96兆元,較2014年同期成長16%,漲幅相當迅速,顯示游資仍相當充沛,惟因國內政府當今針對壽險業投資國內商用不動產的限制,且主要都會區價格偏高,故國內壽險業者恐將持續將投資資金大量外流至海外高投報率的都市;總計2014年台灣法人及個人海外購買房地產達740億元,2015年上衝900億元,而2016年海外買房規模將有機會突破千億元大關。

在上述情況下,建議國內不動產仲介業者可藉由海外擴點展店來減緩國內房市需求明顯減弱所帶來的負面衝擊,事實上,各不動產仲介業者近來布局海外市場也轉趨積極,其中信義房屋201510月底宣布繼跨足日本及中國房市後,正式宣布前進馬來西亞,與馬來西亞合成集團合作,銷售吉隆坡Aria建案,總銷金額15億元,2016年將赴吉隆坡成立直營門市,後續也會結合中華賓士、中華置地及住商不動產共同銷售大馬物件;至於台灣房屋20161月將在美國第五大城鳳凰城設立北美第三家門市,主要著眼於當地不動產具有長期投資效益,未來將強化台、美優質房地產進行雙向流通;另外21世紀旗下300多家加盟店持續推動銷售海外不動產認證機制,已有100多家參與,同時21世紀持續推動在泰、菲、越等地成立授權加盟總部,也爭取台灣房仲經營者到東協國家展店;而亞太國際地產則是於馬來西亞吉隆坡、伊斯千達設三個直營門市;至於東森房屋則是在2015年底在馬來西亞設置辦事處;整體而言,隨著海外置產的趨勢持續,預計2016年不動產仲介業者將陸續衍生銷售海外不動產的人力需求,初估海外房仲業務人員至少還有3,000人的人力缺口

2.在房市交易量連續兩年呈現萎縮,2016年也難轉為成長之下,建議國內不動產仲介業者可進行品牌資源重整、再造與優化,特別是預計單點經營者逐步靠攏不動產仲介集團、產業朝向大者恆大的趨勢將日趨顯著

在房市交易量連續兩年呈現萎縮,2016年也難轉為成長之下,建議國內不動產仲介業者可進行品牌資源重整、再造與優化,特別是預計單點經營者逐步靠攏不動產仲介集團、產業朝向大者恆大的趨勢將日趨顯著,如201511月中旬台灣房屋宣布取得台中地區房仲品牌永春不動產經營權,其旗下50家加盟店納入台灣房屋集團,未來台灣房屋集團將以三品牌策略、集團優勢經營,台灣房屋定位「房市專家」、優美地產定位「社區專家」、新納入的永春不動產則定位為「在地專家」,此態勢的變化也確立國內不動產仲介品牌市場由泛信義集團(包括信義房屋、大家房屋、住商不動產)、永慶房產集團(包括永慶房仲、有巢氏房屋、台慶不動產)、台灣房屋集團(包括台灣房屋、優美地產與永春不動產)等三強鼎立的態勢。

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