專論

我國不動產市場現況與政策困境之解析(產業雜誌)
劉佩真

2015/05/01

 本文經產業雜誌刊登─”我不動產市場困境與建議 ”,第542期

    有鑑於近年來國內房價居高不下,甚至房市泡沫化疑慮揮之不去,加上房地產稅制不公,因此政府陸續以金融、財政手段來調控房市,其中央行持續擴大信用管制,包括銀行限貸、調升房貸利率、緊縮房貸成數、新增區域與豪宅標準等,而財政方面即包括調高非自住房屋稅、高總價住宅核實課稅、查緝逃漏稅等措施,甚至2014年下半年以來財政部已積極推動房地合一實價課稅政策,2015212更公布輕稅與放寬日出條款的版本,但事實上,國內不動產市場仍面臨稅制與政策上的問題,亟欲政府來解決,故以下將先就目前國內不動產業的現況作一說明,再者則就不動產市場所面臨的困境與挑戰,及政策建議作一探討

 

壹、國內不動產市場現況

1.雖然20152月營建業營業氣候測驗點結束先前連續五個月下滑的態勢,不過營建業廠商對於景氣判斷在201312~20152月已連續十五個月處於「看法悲觀」的象限中,此皆反映國內營建業景氣仍處於相對低檔位置

由於台經院所公布的營建業營業氣候測驗點是以供給面的企業角度為出發點,意即營建業者依據他們的經驗與近距離接觸市場的情況,提供目前營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息,類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公布的建商信心指數,因此營建業營業氣候測驗點走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況,也可反映國內房市景氣的動向。

根據台經院所公布的營建業營業氣候測驗點走勢可知(請參考圖一)20151月營建業營業氣候測驗點呈現連續第五個月下滑的態勢,其中營造業與不動產業不論是當月或是未來半年,景氣均呈現轉差的態勢。事實上,由於各家廠商在公共工程業務進展仍遭遇阻力,同時若干市地開發案面臨契約修正變更,後續工程推進變數增加,也影響工程驗收請款作業,因此20151月營造業景氣呈現衰退態勢;而未來半年營造業景氣恐因礙於政策面執行出現變數、對應於工程建設預算款編列與提撥等面臨諸多阻力而持續呈現下滑態勢。至於不動產業,由於20151月房地合一實價課稅的稅制走向尚不明,使政策持續干擾市場,加上買賣雙方對於價格僵持不下,因此20151月不動產業景氣持續衰退;未來半年儘管財政部後來所公布的房地合一實價課稅政策採取輕稅原則,並放寬日出條款,使得市場信心獲得激勵,但有鑒於法案未經立法院三讀通過尚有變數,加上房市終將回歸基本面,故在房地產行業仍面臨供過於求的挑戰下,唯有合理定價才能將供應高峰轉化為成交高峰

20152月營建業營業氣候測驗點止跌回穩,最主要是來自於當月份營造業廠商對於景氣的研判轉為持平,另一個原因則是不動產業者認為接下來的傳統329檔期的銷售將稍有改善所致。事實上,儘管公共工程推進受阻,但我國商業活動趨於活絡,帶動不少大型商辦投資改建項目,其中又以百貨商場為重,進而使20152月營造業景氣轉為持平態勢,不過未來半年營造業景氣變化仍需視公共工程審議評估的結果而定。至於不動產業,由於20152月看屋人潮趨增並未轉化為實際交易,因此六都房市成交量持續萎縮,月減率甚至藉於24.4~44.6%的區間,年減率亦達2.7~28.8%;此外,雖然隨著時序來到329檔期的產業傳統旺季,業者多期待短期內國內房市交易可望回溫,但在增稅、查稅、限貸、供給擴大等不利因素持續干擾下,後市價量走勢仍不容過度樂觀

另一方面,若將營建業營業氣候測驗點中廠商當月及未來半年的看法進行繪圖,並劃分為--「看法樂觀」、「看法悲觀」、「信心下滑」、「信心回升」等四個象限,藉此研判各月份信心水準的變化,則可發現營建業廠商對於景氣判斷在201312~20152月已連續十五個月處於「看法悲觀」的象限中,再搭配近期市況可知,國內營建業景氣仍處於相對低檔位置。

資料來源:台灣經濟研究院,20154

圖一  營建業營業氣候測驗點(左圖)與營建業廠商對景氣判斷的變化趨勢(右圖)

 

2.由於房價仍居高不下,加上政府加稅與查稅動作明顯,甚至未來選舉政策變數多,因此2015年第二季民眾看跌房價的比例顯著高於看漲房價,顯示全台房市看法更趨保守,甚至長短期房價看跌比重均突破五成,位居近十三季以來的高點

    根據圖二的統計資料可知,由於房價仍居高不下,加上政府加稅與查稅動作明顯,且銀行限縮房貸成數與提升房貸利率,以及資金逐步由房市撤出,並移往其他投資工具,甚至未來選舉政策變數多,因此2015年第二季民眾看跌房價的比例顯著高於看漲房價,兩者相差達到32個百分點,顯示全台房市看法更趨保守,甚至長短期房價看跌比重均突破五成,位居近十三季以來的高點,代表未來房價修正態勢已確立,房價下跌已是目前市場主流的共識,特別是供給量過大、投資買盤重的趨預(重劃區、交區)、高總價豪宅,預期價格下修幅度會較高。而民眾對於2015年第二季七都房價的看法也均是看跌,其中雙北市價格跌幅持續擴大,而桃園市、新竹市、台中市、台南市、高雄市對於房價看法同步為走跌,至於民眾對於2015年全年七都房價的看法也趨於保守,其中雙北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市對於房價看法均為走跌,且比例呈現上升,僅有新竹市市多空拉鋸的情況,不過看跌比例呈現大增,在此情況下,2015年第二季有49%的民眾認為未來半年並非購屋的好時機,認為是購屋好時機的比重僅剩28%,反映民眾對於購屋態度趨於保守

資料來源:永慶房產集團,20153

  大台北地區房市景氣動向訊號

 

貳、國內不動產市場所面臨的困境與挑戰

1.20152月中旬財政部房地合一政策版本尚有爭議之處,包括17%單一稅率是否恰當是否應訂定日出條款、自用住宅買賣免稅上限及戶數,是否要受到限制、全台自用住宅4,000萬元的門檻是否恰當等,且法案遲未拍板定案,恐持續干擾房市交易

    房地合一實價課稅即是2015年房市稅改的重要政策,而財政部長於20152月宣布房地合一的版本,內容包括民眾出售201161以後取得的房產,最快2016年起實價課稅,稅率17%;防杜炒房,出售持有不到二年的房產,及外資(非居住者)在台售屋,稅率升高至30%,至於自用住宅部分,免稅範圍將設置排富條款,售價超過4,000萬元的豪宅,不在免稅之列,交易利得需課徵至少17%的所得稅;售價低於4,000萬元的一般房屋,以六年為期,享有一次出售利得免稅優惠,若能尋求支持,準備在下會期的立法院提案,若獲得立法院支持,政策最快可於201611上路;但現階段各方對於財政部此版本仍是處於意見分歧的狀態,爭議之處包括17%單一稅率是否恰當、是否應訂定日出條款、自用住宅買賣免稅上限及戶數,是否要受到限制、全台自用住宅4,000萬元的門檻是否恰當等,另外若依此輕稅版本來計算,預計第一年受影響範圍的件數僅約5,200件,佔全國房屋戶數的0.05%,因而不排除未來房地合一實價課稅的版本仍有朝趨嚴的方向作調整,況且法案遲未拍板定案,恐持續干擾房市交易

 

2.雖然政府積極主導地上權市場的發展,然而現階段地上權住宅面臨融資貸款相對困難,另外2014年以來地方政府大幅調高路段率與公告地價,使得房屋稅、地租飆高,與一般住宅持有稅差距至少20倍,此均將對地上權住宅的發展造成不利的影響

    201111立法院昨三讀通過國有財產法修正案後,明訂國有土地面積在1650平方公尺(500)以上者不得標售,另外考量台北市房價最高,因而台北市無論土地面積大小一律不得出售,新北市則依個案條件而有所不同,以消弭對於國產署帶頭炒作房價的印象,在此情況下,為活化國有資產,採取地上權的方式來開發,則成為現今政府的作法之一,同時政府為平衡房市健全發展,將公有非公用土地以地上權方式委由民間知名建築業者,以低於市場價格方式興建銷售,滿足民眾對於居住的需求。而現階段台灣地上權案可分為三大模式,第一種是商用型地上權,第二種是出售使用權型住宅,主要是2013930之前推出的產品,第三種是2013930之後推出的分割出售型地上權住宅,但目前第二種與第三種型態的地上權均面臨不少的難題,包括融資貸款相對困難,目前貸款成數最多僅有五成,利率會比一般房貸利率再增加1個百分點,利率逾3%,另外2014年以來地方政府大幅調高路段率與公告地價,使得房屋稅、地租飆高,與一般住宅持有稅差距至少20倍,此代表地上權住宅原本是解決高房價問題下的商品,但隨著政府逐年調高土地公告地價,拉近與市價的差距,購買地上權住宅的住戶,則成為此波稅制調整後的受害者,此均將對地上權住宅的發展造成不利的影響。

 

3.全台建築物正面臨老化的問題,不但危及安全也有礙市容,因而都市更新議題顯得更為重要,然而20134大法官解釋都更條例部分違憲,爾後因提案修法版本眾多,致使都更條例修正案迄今尚未通過,在此情況下,都市更新案則面臨停擺的窘境

   根據內政部統計資料可知,2014年第二季全台灣平均屋齡為27.68年,20年以上的老舊住宅比重超過六成,其中台北市老屋占比更高達七成,且平均屋齡更高達30.78年,而其他五都平均屋齡依序為台南市29.39年、高雄市27.49年、新北市25.42年、台中市24.99年、桃園縣23.05年,由此可知,全台建築物正面臨老化的問題,不但危及安全也有礙市容,因而都市更新議題顯得更為重要;然而,2012328台北市政府「依法」強拆士林「文林苑都更案」王家民宅,引發強烈批評,且20134月司法院大法官會議做出第709號解釋,宣布都更條例部分條文違憲,要求一年內必需檢討修正,否則將失去效力,但爾後因提案修法版本眾多,致使都更條例修正案迄今尚未通過,在此情況下,都市更新案則面臨停擺的窘境。

 

叁、政策建議

1.由於房地合一實價課稅政策將左右2015年房市的走向,建議政府應及早定案,且謀求妥善規劃,並秉於稅賦公平的原則來進行稅改,以求健全國內房產稅制

    財政部是以201611做為實施房地合一實價課稅的最適時點,但包括自用住宅免稅條款的排富門檻、稅率與新制實價課稅施行範圍(即日出條款),則尚未拍板,將再與執政黨團溝通,做為應否調整課稅方向的參考,財政部亦不排除朝向緊縮版本再做微調;事實上,20153月財政部又召開三場座談會,其中大多學者意見認為17%稅率可再調高,並贊成設日出條款,但可將時間點從2016年元月1日多回溯12年,另外有關於長期優惠--每年減4%的部分,學者也多建議可再考慮,甚至長期優惠分年訂定減徵率方面,不少專家學者認為過於複雜,因而建議仿效美日等國家,以持有年限訂定長期持有的優惠稅率,使稅制更簡政便民,至於4,000萬元免稅門檻的部分,是否適合一體適用,還是各區域應有不同的門檻,此部分也值得再商榷整體而言,由於房地合一實價課稅政策將左右2015年房市的走向,建議政府應及早定案,且謀求妥善規劃,並秉於稅賦公平的原則來進行稅改,以求健全國內房產稅制,此外,此次房地合一實價課稅政策版本雖然僅將先改資本利得稅(即不動產交易所得,包括土增稅、房屋買賣),但政府宜向民眾說明未來下一階段的改革方向,如是否修改持有稅的部分(即房屋稅、地價稅),以確保中長期政府能落實對居住正義的承諾。

 

2.政府應積極修法來調整地上權住宅稅率可與一般自用住宅稅率相同,同時銀行也可擬研議地上權住宅貸款年限可比照一般住宅,最長達三十年,甚至地上權住宅成數可與一般房屋貸款成數與利率相同,以使國內地上權住宅配套措施更加完整

   有鑑於現階段地上權住宅所引發的種種後續問題,政府應積極在法令、實務、行銷上作調整,如有關於地上權住宅所面臨的銀行貸款與稅制問題,政府應積極修法將地上權住宅成數可與一般房屋貸款成數與利率相同,同時銀行也可擬研議地上權住宅貸款年限可比照一般住宅,最長達三十年,甚至財政部可調整地上權住宅稅率可與一般自用住宅稅率相同,或是面對地租漲價問題,應採固定或設上限,以保障廣大首購與自住族群購屋權益。此外,民眾認定地上權住久房屋價值越低,而政府應該加強政策面以及後續因應措施,消弭消費者對於地上權的恐慌的心態。至於地上權面臨最後期限時究竟會如何處理,則建議政府應及早就期滿時地上物的狀況、建築物是不是堪用等來研擬未來的配套措施,以免於期滿時引發不必要的紛爭。

 

3.現階段都市更新的難題仍是在於法定尚未修正完畢,民間與不動產開發商仍無所適從,故建議立法院應趕緊完成相關都更條例修法作業,使違憲問題能獲得解決,否則未來政府也不敢強制對釘子戶執行公權力,政府欲推動的計畫亦將窒礙難行

    儘管內政部於20153月宣布都市更新四年開展計畫,自2015年起預計四年內完成24處公辦都更與100個民辦都更案件,總投資金額1,700億元,且台北市政府則力推公辦都更,而新北市也持續推展簡易型都更,但其實現階段都市更新的難題仍是在於法定尚未修正完畢,民間與不動產開發商仍無所適從,故建議立法院應趕緊完成相關都更條例修法作業,使違憲問題能獲得解決,否則未來政府也不敢強制對釘子戶執行公權力,政府欲推動的計畫亦將窒礙難行,此外,建議政府可以擴大辦理公辦都更,藉此讓更多的民眾瞭解與熟悉都更的內涵,甚至能形成一個示範的流程與慣例,屆時民眾的信任度與參與度將可以有所提升。

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