專論

兩岸不動產業之回顧與展望(今日合庫)
劉佩真

2015/06/01

本文刊登於今日合庫,第484期

不動產市場景氣呈現降溫是2014年以來兩岸共同的現象,不同的是兩岸政府對於房市調控政策所持的態度有所不同,其中中國2014第二季起包括地方政府陸續鬆綁限購政策,以及9月底中央政府祭出「中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知」,宣告中國房地產宏觀調控政策已經開始轉向扶持和微刺激,爾後2015年中國政府更進一步釋出信貸政策的鬆綁與貨幣政策趨於寬鬆的相關政策;相對地,台灣政策面趨向緊縮是2014~2015年國內房市所面臨最大的考驗,不論是奢侈稅修法、財政部與台北市聯手整頓房市確立五大共識、提高非自用住宅與營業用房屋稅率,或是央行祭出四大管制措施,以及20147月下旬開始啟動房地合一政策的討論,甚至繼公股銀行紛紛加強房貸控管後,民營銀行也祭出新措施嚴控房貸風險,顯示台灣房市的政策面干擾不斷。以下將針對2014年以來兩岸不動產業的發展態勢與2015年景氣展望作一探討。

 

壹、2014年台灣不動產業發展概況

1. 2014年以來政府調控房市動作頻頻,包括囤房稅央行擴大國內房市信用管制區域與措施,更重要的是財政部的房地合一實價課稅政策,預計2015年完成立法院審查,2016年將開始實施

    2014年以來政府調控房市動作頻頻,其中財政手段包括非自用住宅與營業用房屋稅率分別調升至1.5%~3.6%3%~5%(囤房稅),且進一步將「自住房屋」認定範圍緊縮至夫妻併計僅擁有3戶住宅為限,更重要的是財政部已規劃房地合一實價課稅,20155月中旬行政院也推出初步版本(請參考表一),惟各界對於行政院所提出的房地合一政策仍有疑慮,包括拉大企業與個人炒房稅差

、剝削非自願短期售屋者、變相懲罰長期持有自宅者、以所得額為免稅額,提升徵納成本等,此外,房產團體認為政府稅改應有整體配套,亦謂交易、持有、優惠、懲罰等面向都應並重,不應僅侷限於房地產所得稅概念,否則會造成交易閉鎖效果,轉嫁效應增加購屋負擔,弱化換屋能力,況且此次房地合一政策並未能有效解決持有稅偏低、豪宅有效稅率偏低、持有一部車比持有一間房繳的稅還多的稅負不均等問題,學者也認為若此次能同步推動房產持有稅的改革,以政院主導、實價課稅、自用輕稅、全國稅收再分配的原則,將可望引導空屋釋出和調節價格。

   除此之外,近期台北市新版房屋稅的改革也成為市場上矚目的焦點之一,主要是結合豪宅稅、囤房稅、房屋構造標準單價(20147月取得使用執照的房屋調高房屋構造標準單價,台北市平均調幅約增160%)、路段率(20147月後台北市調高99條路段,平均漲幅為9%,共有6.6萬戶受影響)等因素的加成效果,2015年北市房屋稅收將增加18億元,而預計將有13%的民眾將受到影響,特別是囤房族、高價住宅、新落成房屋將首當其衝。

   而內政措施方面,2014年以來則有預售實價登錄檢討、容積獎勵新制等;地方治理方面則有地方容積銀行的設立;至於銀行風控部分,則是20146月央行理監事會議無預警祭出四大管制措施(請參考表二),包括購屋貸款特定地區(管制區)範圍增列8個行政區、新增全國不分區單一借款人第三戶以上購屋貸款最高貸款成數為五成、調整豪宅認定標準並將最高貸款成數降為五成、調降公司法人購置住宅貸款最高貸款成數至五成,此外,20148月央行為打擊工業區炒地皮的現象,也祭出專案金檢的動作。

表一  行政院版的房地合一政策稅制課徵方向

 

 

行政院版

自用住宅

減免

獲利400萬元以下免稅,每6年享受一次

 

超過免稅額部分課稅

10%(取消4,000萬元門檻)

 

適用條件

夫或妻、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且未提供營業或出租

非自用住宅

持有1年以下

45%

 

持有1~2年以下

35%

 

持有2~10年以下

20%

 

10

15%

外國人/中國人

持有1年以下

45%

 

持有超過1

35%

營利事業

本國企業

17%,併入營所稅結算申報

 

()資公司

持有1年以下45%

持有逾135%

日出時間

 

2016/1/1後取得適用

2014/1/1次日取得且持有未滿2年適用

資料來源:財政部、行政院、工商時報整理20155

 

表二  20146月央行擴大國內房市信用管制措施概況

修正重點

修正前

修正後

擴大特定地區範圍(自然人第二戶購屋貸款限六成)

台北市所有行政區及新北市13個行政區

新增新北五股、泰山、八里、鶯歌;桃園縣桃園市、蘆竹市、中壢市、龜山鄉。

新增自然人第三戶以上購屋貸款限制

特定成地區六成

全國不分區一律五成

調整自然人高價住宅貸款規範高價宅認定標準

台北市及新北市8,000萬元以上

其他地區5000萬元以上

台北市7,000萬元以上

新北市6,000萬元以上

其他地區5000萬元以上

調整自然人高價住宅貸款規範調整最高貸款成數

六成

五成

調整公司法人購置住宅貸款規範

特定地區及高價住宅六成

全國不分區一律五成

資料來源:中央銀行、經濟日報整理20146

 

2.儘管2014年國內辦公室租賃市場、土地市場表現頗佳,但因占不動產業大宗的一般住宅市場其交易結構轉為量縮價穩格局,加上商辦買賣投資市場交易不如預期,故2014年國內不動產市場景氣呈現轉差的局面

2014年上半年國內房市結構呈現量縮價微揚的格局,表現不如預期,主要是美國聯準會QE政策開始減碼,使得部分資金由房市流向其他投資工具,加上兩岸服務貿易協議審查爭議所引發的318太陽花學運,政經情勢動盪影響329檔期的表現,甚至上半年公股行庫兩度加強房貸控管,更重要的是政府調控房市動作頻頻,包括政府宣示將抑制大都會房價所得比至十倍以下,且財政部與台北市聯手整頓房市,確立五大共識,另外財政部正式宣布對第三屋以上非自用住宅提高房屋稅,而20146月央行理監事會議無預警祭出四大管制措施,對於國內房市更是雪上加霜。另一方面,2014年上半年全國網路物件委售量不僅較2013年上半年成長33%,創三年來新高,特別是台中市、桃園縣委售量更較2012年同期大增高達八成以上,顯示2014年上半年已湧現獲利了結潮。

    若以2014年下半年國內房市景氣而論,政策仍是影響交易最大的變數,主要是繼央行6月宣布四大管制措施後,7月下旬財政部開始啟動房地合一政策的討論,再度影響市場氛圍,況且市場憂心資金退潮,短期內市場對升息的預期心理大於實質衝擊,甚至市場因低利率而願意接受的風險溢酬已壓縮到最小空間,導致風險偏好者不願再將資金挪移至房市,以及行庫緊縮非自用住宅房貸,加上不動產開發業者積極搶照,短期內市場供給量恐大增,另外進入下半年七合一選舉議題逐漸升溫,因此下半年國內房市交易量持續萎縮,議價空間有逐步擴大的現象,故整體房市景氣呈現低迷的情勢。   

    若以2014年全年表現觀之,在大環境變化不利於房市、政策調控力道有增無減、年底選舉干擾不斷、公股與民營銀行強化不動產貸款風險控管措施、市場供給增加等不利因素環伺之下,2014年國內住宅市場景氣為小幅衰退格局,交易結構呈現量縮價穩格局(其中圖一即顯示2014年全國買賣移轉件數年減率達13.79%)。相對於住宅市場,2014年以來辦公室租賃市場表現甚為突出,以第四季而論,總計台北市A辦平均租金來到每坪每月2,566元,較2013年同期成長3.9%,空置率則僅為8.0%,主要是受惠於國內失業率來到近七年來的新低,企業對於人力的增加進而帶動辦公空間的需求,尤以科技與汽車產業最為顯著,而在短期未有大面積辦公新供給進入市場及空置率維持相對低點的情況下,2014年台北市A級辦公室租賃市況多偏為房東市場。至於2014年國內土地交易金額總計為1,585億元,成交量為近三年來最低,主要是由於政府調控房市動作不斷,且推案銷售率不如預期,連帶影響買地意願,加上2014選前觀望及選後對於房地合一稅制的恐慌,導致部分指標大型土地標售案相繼流標或暫緩銷售。此外,2014年國內商用不動產投資市場交易金額僅達到815億元,年減率為2.97%,為四年來最低,顯示國內法令規範仍限制保險業者活動,取而代之的多為企業公司購置不動產建立總部或整合營運等自用目的,投資使用為目的相對減少。

整體而言,儘管2014年國內辦公室租賃市場表現頗佳,但因占不動產業大宗的一般住宅市場其交易結構轉為量縮價穩格局,加上商辦買賣投資與土地市場交易不如預期,故2014年國內不動產市場景氣呈現轉差的局面,意謂2014年國內房地產業景氣已進入轉折點,但初期景氣調整速度不至於太快,若以景氣燈號表示,則由2013年的黃紅燈轉為2014年的綠燈。

 

圖一  全國買賣移轉件數與年增率之走勢圖

 資料來源:內政統計月報、台灣經濟研究院產經資料庫,20154

 

3.2014年、2015年第一季上市櫃不動產業者的合併營收年增率呈現負數態勢的廠商家數均已較2013年增加,至於2014年上市櫃不動產業者的合併本期淨利則有三家業者陷入虧損態勢

    首先在2014年合併營收方面(請參考表三),上市櫃不動產業者的合併營收年增率呈現負數態勢的廠商家數較2013年全年為多,主上市櫃不動產開發業者的合併營收年增率呈現負數態勢的廠商家數較2013年全年為多,主要是受到部分大型建案認列高峰已過,加上2014年以來房市交易冷清的影響,惟仍有不少業者合併營收表現相對亮眼,包括力麒、三圓、達麗、海悅、愛山林等業者的合併營收年增率超過100%,而國內兩大不動產代銷公司--海悅、愛山林的合併營收年增率均分別高達112.04%126.90%,前者主要是由於北台灣、台中和高雄都有推案,且不少新案陸續光榮結案,像台北天母「筑丰天母」、南京東路「德運官鼎」等,相對挹注公司合併營收的表現,後者則係因甲山林機構團隊全面入主愛山林,加上甲山林建設也將2014年的自建案灌給愛山林的緣故,事實上,愛山林也陸續辦理現增、積極擴大營運資金規模、並規劃購地推案,因此目前是呈現自建和代銷業務並進的模式。而20151~3月上市櫃不動產業者的合併營收年增率呈現負數態勢的廠商家數雖略較2014年減少,但仍是多於2013年的情況,主要是受到房市交易降溫,加上個案入帳進入低潮的影響。

    若以2014年上市櫃不動產業者的合併本期淨利而論(請參考表三),則可發現已有業者陷入虧損態勢,包括宏盛、全坤興、日勝生等,另外含括遠雄、鄉林、長虹、華固、名軒、亞昕、三發、昇陽、太設、新潤機構、順天、總太、坤悅、京城、永信、隆大、聯上、信義、愛山林等合併本期淨利亦較2013年呈現衰退格局,反映土地成本逐步墊高侵蝕獲利的現象,另一部分則係受到IFRS會計制度的緣故,造成部分建案尚無法認列入帳來貢獻獲利的影響

表三  國內上市櫃主要不動產業代表廠商的營收與獲利狀況

單位: %

廠商

營收年增率

稅前淨利年增率

 

2012

2013

(合併報表)

2014 (合併報表)

20151~3

(合併報表)

 2012

2013(合併報表本期淨利)

2014(合併報表本期淨利)

 

不動產開發業

 

北部廠商

 

國建

7.76

1.30

21.51

271.97

-39.24

-1.06

80.65

 

遠雄

-12.32

63.41

-29.08

42.45

-8.95

78.07

-25.44

 

太子

-12.09

-32.77

12.06

10.41

-30.21

-75.13

45.50

 

宏盛

-84.52

871.72

17.26

2,416.99

-65.04

--

虧損擴大

 

冠德

-18.12

1.37

80.74

-63.60

-1.84

451.73

148.48

 

興富發

-2.72

51.16

32.51

222.28

-11.81

44.39

66.38

 

鄉林

-51.63

73.54

-35.49

-44.68

-42.05

78.37

-61.86

 

力麒

190.58

-61.15

138.61

-5.77

143.09

-62.84

81.15

 

宏普

49.06

1.17

12.33

82.63

36.60

-5.80

28.82

 

基泰

131.48

9.75

-11.68

1,253.06

21.20

11.55

45.19

 

皇翔

107.97

-55.09

-9.43

498.54

265.08

-69.52

10.99

 

華固

-34.86

31.97

-37.29

558.07

-39.66

18.68

-54.03

 

長虹

97.21

56.83

-36.44

546.40

127.22

149.33

-62.75

 

全坤興

-33.30

-90.91

-90.21

19.11

-41.45

-65.14

轉盈為虧

 

日勝生

-48.39

1,728.89

-87.49

25.76

-57.78

--

轉盈為虧

 

三圓

117.37

-87.03

517.70

428.33

194.87

-94.79

611.91

 

名軒

-43.38

212.14

-63.57

-49.90

-54.33

318.48

-68.12

 

亞昕

-23.80

282.78

-63.65

710.63

--

531.53

-56.86

 

三豐

42.19

1,853.87

73.71

-99.85

61.94

--

61.63

 

達麗

92.84

-33.42

401.00

1,629.47

193.82

-81.25

3,873.75

三發

99.27

176.90

-88.32

-71.28

121.58

245.64

-96.78

昇陽

-56.27

368.16

-21.81

-96.27

-57.93

--

-21.10

太設

-20.57

13.26

15.49

55.40

-71.14

5,030.88

-44.54

新潤

614.39

274.18

-39.68

6.38

615.31

--

-44.70

中部廠商

順天

129.19

7.43

37.36

121.59

283.96

33.68

-5.87

 鄉林

-51.63

73.54

-35.49

-44.68

-42.05

78.37

-61.86

興富發

-2.72

51.16

32.51

222.28

-11.81

44.39

66.38

太子

-12.09

-32.77

12.06

10.41

-30.21

-75.13

45.50

櫻花

-44.80

396.83

18.77

-36.72

-44.39

161.07

11.65

總太

4.41

443.45

-52.91

266.13

5.04

--

-70.37

坤悅

24.25

161.92

-42.72

37.36

295.65

256.35

-90.38

南部廠商

京城

48.94

24.86

-32.14

-6.52

67.95

12.66

-37.60

興富發

-2.72

51.16

32.51

222.28

-11.81

44.39

66.38

永信

153.04

15.14

-12.93

-48.40

553.45

-6.76

-19.60

太子

-12.09

-32.77

12.06

10.41

-30.21

-75.13

45.50

隆大

10.56

48.28

-10.65

-13.63

2.71

24.34

-10.46

聯上

34.09

391.80

-52.53

-60.21

18.45

586.89

-48.64

達麗

92.84

-33.42

401.00

1,629.47

193.82

-81.25

3,873.75

三發

99.27

176.90

-88.32

-71.28

121.58

245.64

-96.78

不動產經營業者

信義

-1.09

38.30

-26.24

-18.01

2.90

81.45

-55.91

富旺

238.29

-17.47

20.20

-50.29

--

238.62

36.78

海悅

-44.88

548.88

112.04

-62.68

--

--

4.14

愛山林

NA

13,872.11

126.90

4.67

--

--

-61.44

                   

資料來源:證券投資資訊網、台灣經濟研究院產經資料庫,20154

 

 

貳、2014年中國不動產業發展概況

1.雖然中國陸續鬆綁信貸政策且貨幣政策趨於寬鬆,但房市各項指標表現仍不如預期,包括20152月中國國房景氣指數尚未止跌回升,且中國商品房銷售額、銷售面積累計年減率持續分別擴大至15.80%16.30%

    雖然中國陸續鬆綁信貸政策且貨幣政策趨於寬鬆,不過由於中國商品住宅的長期需求拐點浮現,房地產行業的黃金發展期已過,因而近期中國房市的回溫現象僅能視為是長期下行周期中的反彈,而且反彈力道預期恐較為有限,主要是現階段中國樓市在價格、成交量、去化周期等多個指標均不如前兩次中國降息時的表現,特別是庫存水位仍處於高檔,意謂未來需要仰賴更多的刺激政策,才能提升反彈的幅度。在此情況下,根據圖二的統計資料可知,中國國房景氣指數由20142月的高峰97.92滑落至20152月的93.77,以該指數所代表的景氣區間觀之,則已由先前的適度水準降至較低水準,另外若以中國商品房銷售額累計年增率觀之(請參考圖三),中國商品房銷售額、銷售面積累計年減率已分別由20142月的3.70%0.10%擴大至20152月的15.80%16.30%,此明顯不同於2013年全年成長26.30%17.30%的態勢,其中20152月住宅商品房銷售額、辦公樓商品房銷售額、商業營業用房商品房銷售額的累計年減率各來到16.70%15.60%4.00%的水準。

圖二  中國國房景氣指數之趨勢圖

資料來源:Wind20154

 

 

 

圖三  中國商品房銷售額及其各類別年增率(左圖)、商品房銷售面積(右圖)之趨勢圖

資料來源:Wind20154

 

2.中國百城住宅價格指數月增率僅於20151月短暫出現正數,2~3月又再度陷入負數態勢,且201410~20153月中國百城住宅價格指數年增率連續六個月呈現負數,顯示即便在政策利多挹注下,中國房市價格走勢仍不盡理想

    根據圖四與圖五可知,由於中國人行放鬆房地產相關的信貸政策及各地政府陸續解除限購,此外,隨著信貸政策的鬆綁與降息加疊政策的利多,部分銀行利率折扣有所開放,個人按揭貸款呈現築底回升的態勢,另外證監會對於再融資程序的簡化,也將有助於體質較佳的房地產開發企業資金狀況有所改善,此皆表示中央政府認可逐步退出2010年下半年以來的房地產調控措施,房地產調控政策漸漸回歸市場化,在此情況下,部分房地產開發經營業者陸續調整定價策略,如取消打折促銷、贈精裝、首付分期等優惠,或是調升推案售價,故201410月起中國百城住宅價格指數月減率已開始縮減,至12月跌幅僅為0.44%20151月更是出現上揚0.21%的局面,結束8個月以來負數的態勢,其中又以一線城市表現最佳,20151月住宅價格指數月增率為0.78%,二線城市增幅則有0.03%,三線城市跌幅進一步縮減至0.23%;不過,20152~3月中國百城住宅價格指數月增率又再度出現負數態勢,跌幅各為0.24%0.15%,所幸3月起月減率已有所縮減,甚至一線城市的住宅價格指數月增率恢復正數,主要是20153月初中國兩會()積極表態穩定房地產消費,且祭出貸款利率下調、公積金貸款政策放寬等一系列利多措施,3月底國土資源部、住房和城鄉建設部、央行、銀監會、財政部、國稅總局多部委針對住房市場的多輪政策密集出台,透過降低首付款比例、降低二手房交易稅負、優化住房及用地供應,來去化庫存,並促進房地產市場穩定發展所致。然而若以年增率角度觀之,則201410~20153月中國百城住宅價格指數年增率連續六個月呈現負數,且跌幅更於20153月擴大至4.35%,顯示中國房市價格走勢仍不盡理想。

:指全國政協十二屆三次會議及十二屆全國人大三次會議。

 

圖四  中國百城住宅價格指數之月增率與年增率趨勢圖

 

資料來源:Wind20154

 

圖五  中國一二三線城市的百城住宅價格月增率(左圖)、年增率(右圖)之趨勢圖

資料來源:Wind20154

 

3.20153月底中國人民銀行、住建部、與銀監會宣布房貸鬆綁政策,主要

是針對第二套房頭期款比率、公積金貸款頭期款比率、住房轉讓營業稅等作調整,顯示政府從金融支持與稅收減免的角度來支持居民自住和改善性的住房需求

    有鑑於中國政府對於房地產銷售不佳導致開發商財務壓力與相關上中下游行業景氣低迷的擔憂增加,故20149月底中國央行與銀監會宣佈對於房貸政策作出調整--祭出「中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知」,則意謂2011年以來持續貫徹並不斷加碼的差別化信貸政策已大幅鬆綁,房地產調控政策漸漸回歸市場化,此有助於提振市場的信心,其中對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,執行首套房貸款政策,首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍,無限購措施城市對擁有2套及以上住房並已結清貸款的家庭銀行業金融機構可自行確定首付比例和貸款利率,另外,此政策同時提到鼓勵住房貸款證券化、REITs等多項地產融資方式,預計將有助於房地產開發業者拓展融資管道並降低融資成本;事實上,此政策的出爐是相當符合多方利益,對中央而言,在2014年前三季經濟走緩的環境下,政府急需房地產回穩來避免經濟成長率進一步下滑,而對地方政府而言,限貸鬆綁則有助於緩解地方房市供需的壓力,並提升地方土地出讓收入,對於商業銀行而言,鼓勵銀行發行MBS及轉向金融債券來支持首套和改善需求,則是有利於拓展銀行的資金管道;不過未來在金融機構的落實程度(由於執行上具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定,目前銀行負債端成本仍然較高,貨幣政策部門和監管機構如何降低銀行負債成本成為關鍵),以及房地產開發業者是否配合新政策適度調整房價,將是此房貸政策鬆綁成效的觀察重點

而雖然2014年第二季起中國各大城市相繼祭出放鬆或取消限購、契稅優惠等救市政策,但效果有所分化,亦即雖然限購鬆綁有助於釋放部分此前受到抑制的住房需求,不過由於各地在信貸支持尚沒有較有力的政策,市場流動性沒有明顯改善,因而2014年前三季中國房地產景氣呈現顯著降溫的態勢,直到20149月底信貸的鬆綁與20152月初中國官方推出的寬鬆貨幣政策,才正式使中國房地產市場出現反彈的契機,顯示此兩大政策成為近期影響房市走向最為關鍵因素;其中為降低經濟失速風險與強化地方財政收入,中國人行和銀監會於2014930發布「關於進一步做好住房金融服務工作的通知」,放寬首套房貸款認定標準,對賣一買一和還清首套貸款的二套房都按首套房標準提供信貸支持的政策力道均超出市場預期;此外,中國人民銀行自201411月至20155月,已三度調降存貸款基準利率及二度下調金融機構存款準備金率。

值得一提的是,201531不動產統一登記條例已正式實施,相關配套措施陸續出爐,包括326國土資源部已公佈《不動產登記暫行條例實施細則(草案徵求意見稿)》,進一步細化了不動產登記相關內容,同時地方不動產登記工作陸續鋪開,此意謂中國官方除持續鬆綁短期的房貸與貨幣政策外,有關於房市的長效機制也是2015年政策推動的重點;而不動產統一登記客觀上會為徵稅奠定技術基礎,但統一登記並不意味著開徵房地產稅,此外,不動產登記對房市直接影響並不大,難以實現購房者期待降房價的效果。

    再者,有鑑於2014年中國房地產市場的放緩程度超過預期,加上2015年以來中國房市表現仍不盡理想,以及中國總體經濟下行壓力大,故20153月底中國人民銀行、住建部、與銀監會宣布房貸鬆綁政策,主要是針對第二套房頭期款比率、公積金貸款頭期款比率、住房轉讓營業稅等作一調整,顯示中國政府從金融支持與稅收減免的角度來支持居民自住和改善性的住房需求,促進房地產市場平穩健康發展,措施包含降低二套房貸的頭期款比率由60~7%降低至40%、縮短二手房營業稅免徵期限等優惠(個人購買2年以上普通住房然後對外銷售的,免徵營業稅,而對於購買不足2年的住房對外銷售的,則是全額徵收)、對於公積金貸款購買首套住房的頭期款比率也調整為20%,而公積金貸款第二套房的頭期款比率則為30%;而藉由上述鬆綁政策可知,二套房首付比例有明確的放寬,此舉主要是針對改善性的需求,將可繼續增加民眾購房的槓桿操作能力,不過當前二套房優惠力道並未超越2008年,顯示未來此部分政策尚有加碼的空間,至於公積金貸款頭期款比率調整方面,對於行業庫存調整則具實質意義,另外住房轉讓營業稅則有利於降低房地產交易成本,間接降低房價,進而有助於二手房市場的交易,整體而言,在20153月底中國人民銀行、住建部、與銀監會宣布房貸鬆綁政策下,政策加疊不僅將延後購房付款時間,而且降低總成本,將有效提升民眾對於房屋的支付能力,而至此與房地產相關的各類穩消費政策基本已完備,接下來關鍵則在於具體政策的落實和執行。

 

4.2014年以來已有中國滬深股市、香港交易所主要房地產業者合併總營業收入與歸屬於母公司所有者的淨利潤年增率呈現負數態勢,甚至嘉凱城出現虧損的局面

    根據表四的統計資料可知,2014年受到中國房地產行業銷售下滑較多以及銀行按揭貸款持續緊縮的影響,房地產開發經營業者的銷售面積、單月銷售均價均呈現下跌態勢,且存貨去化壓力遞增,導致主要城市房地產市場表現較為不佳,故2014年以來已有中國滬深股市、香港交易所主要房地產業者合併總營業收入與歸屬於母公司所有者的淨利潤年增率呈現負數態勢,甚至嘉凱城出現虧損的局面,另一方面,隨著市場化改革的深入、一系列區域規劃政策的出爐,為部分公司帶來業績增長的基礎,故2014年仍有廠商合併總營業收入與歸屬於母公司所有者的淨利潤年增率尚可維持正數。

    若以重要廠商表現而論,在萬科方面,繼2014年公司商品房銷售金額逆勢上揚,且在全國的市場佔有率為2.82%,較2013年提升0.73個百分點之後,2015年首季公司營運績效表現並不佳,主要是2014年同期基期較高(2014年第一季業績結算中高毛利項目多、投資收益高,如上海、深圳等高毛利城市佔比高,投資收益產生較為集中),加上2015年第一季所產生的投資收益較少,況且集團實現的竣工面積也僅佔全年預計竣工量的5.5~6.0%所致;事實上,2015年萬科正處於轉型期,各類創新業務在積極探索嘗試階段,同時事業合夥人變革不斷深化,皆將對公司整體管理架構形成顛覆性的影響,其中公司堅持全國性佈局及海外試探並存發展,前者的部分,萬科持續聚焦城市圈帶的發展戰略,截至2014年底進入中國65個城市,後者部分,公司已進入三藩市、香港、新加坡、紐約等四個海外城市,參與六個房地產開發專案,未來公司更將持續加大海外開發的力度,藉此降低營運的風險。另外以嘉凱城而言,20154月嘉凱城宣佈子公司嘉凱城集團城鎮化建設發展有限公司以總價9,436萬元人民幣取得江蘇常州橫林、孟河兩個城市客廳()項目,而公司將把此兩大項目打造成集政務服務、公共服務、體驗式商業、餐飲娛樂和O2O商業等功能於一體的嘉凱城城市客廳(其主要模式為尋找具備消費升級潛力的小微城市、發達小城鎮佈局商業),成為全方位滿足當地居民需求的商業、公共服務、休閒、娛樂、文化中心,事實上,嘉凱城累計已經取得19個城市客廳項目,其中浙江省16個,江蘇省3個,甚至公司已製定3年完成200個城市客廳項目、實現4000萬會員、超過1,000億元人民幣銷售規模的既定目標,顯示城鎮商業以及投資與金融服務將成為嘉凱城重要發展方向

: 城市公共空間包括廣場、街道、公共綠地和其他一切供市民使用的空間。如 果把城市比作一個“家”,那麼,公共空間就是這個“家”的“客廳”。城市客廳是把這個城市的歷史、發展、未來、文化的東西都綜合展現在某些特別的的人文景觀之上。現在,城市廣場已經成為各大都市“城市客廳”的代名詞。

 

表四  2014年中國滬深股市、香港交易所主要不動產業者營運概況

單位:萬元人民幣、%

公司名稱

總營業收入

營業利潤

歸屬於母公司所有者的淨利潤

金額

年增率

金額

年增率

金額

年增率

萬科

14,638,800

8.10

2,497,940

2.95

1,928,750

5.40

保利地產

10,905,600

18.08

1,898,050

18.57

1,423,140

19.94

金地集團

4,563,640

31.00

714,436

13.96

496,399

10.76

招商地產

4,338,510

33.21

830,841

4.80

426,364

1.46

嘉凱城

572,516

-2.45

9,758

22.58

-5,827

--

外高橋

554,337

4.50

77,012

-9.21

54,538

7.03

新湖中寶

410,464

2.40

55,741

77.93

44,577

53.50

金融街

2,203,590

10.83

411,624

-12.17

292,746

1.24

首開股份

2,085,050

54.43

285,584

59.02

164,777

27.84

福星股份

668,644

-12.74

108,884

11.63

70,487

4.92

北辰實業

623,362

13.23

79,713

-14.75

53,082

-20.12

恆大地產

111,398

18.92

12,604

-0.05

12,604

-0.05

中國海外發展

119,996

45.50

27,680

20.12

27,680

20.12

碧桂園

84,548

34.79

10,229

20.14

10,229

20.14

太古股份公司

61,301

19.17

11,069

-16.71

11,069

-16.71

富力地產

34,705

-4.31

5,220

-31.61

5,220

-31.61

世茂房地產

56,080

35.12

8,103

9.66

8,103

9.66

1:上述財報為合併報表的數據。

2:中國海外發展、太古股份公司數據單位為百萬元港幣,而恆大地產數據單位為百萬元人民幣。

3:嘉凱城、外高橋、新湖中寶數據為1~9月。

資料來源:Wind資訊、台灣經濟研究院產經資料庫整理,20154

 

叁、2015年兩岸不動產業展望分析

1.因占不動產業大宗的一般住宅市場其景氣表現恐不若2014年,加上商用不動產的買賣市場、土地交易市場恐同步走疲,故預估2015年國內不動產市場景氣將持續呈現衰退的局面

首先以住宅市場所面臨的經營環境情勢而言,利率的變化將成為影響房市走向的關鍵因素之一,雖然依過去的經驗值,房貸利率要升到3%,購屋客戶才會有感,5%才會有實質壓力,但此一時彼一時,時空環境已有所改變,最主要是不動產市場對於國內外利率提高和市場波動的敏感性已經較以往增加,意即長時間持續實行寬鬆的貨幣政策將增加房市面對利率上升的脆弱性和敏感性;而雖然2015年國內大幅升息的機率不高,惟利率一旦反轉向上,亦謂過去長期支撐房市的低利率環境將開始出現轉變,仍將對購屋者心理層面產生影響,進而衝擊購屋意願,特別是首購族群對於利率變化相當敏感,更何況國內實質平均薪資衰退幅度仍持續擴大中,因而一旦利率出現止跌回升,則恐加重首購族群的購屋負擔。

    至於2015年房市政策面部分,根據IMBIS的國際實證研究顯示,具針對性的總體審慎政策,最適合處理房價問題,如房貸成數上限、不動產稅負手段等措施,對抑制不動產信用,均有顯著影響,其中不動產相關稅負對平抑房價的效果最為顯著,事實上,近年來南韓、香港、新加坡大刀闊斧運用租稅措施,包括大幅調高不動產交易的印花稅稅率,並加重短期買賣與非居住民買家的稅負,以及依市價課徵累進的持有稅負,且大幅調高多屋者的稅率,其穩定房價的成效已獲得國際間的肯定。而台灣金融類型的總體審慎措施雖有效促使房市信用回穩,但讓房價合理化的能力有限,主要係因信用管制影響範圍僅及於全台28.5%的屋主,效果無法擴及全台,況且無法約束口袋深的大戶,在此情況下,更加突顯國內租稅工具改革的重要性,特別是2015年財政部將積極動房地合一的課稅制度(不動產交易所得實價課稅),因而可預期2015年國內房市政策面仍是趨緊態勢

其次以住宅市場的供需走勢而言,在供給端部分,根據主要上市櫃建設公司的推案完工量,統計得出2014~2015年北台灣地區共將釋出3,200億元左右的供給量,其中2015年將達到推案完工的高峰,而新莊、林口、淡水區恐需注意供給量短期釋出量過多的衝擊;況且財政部主推房地合一且積極查稅,而央行擴大管制範圍、限縮貸款成數等政策,增加買方自備款,未來還需面對升息的風險,因而獲利了結的售屋潮將不斷湧現;此外,在2014年以來房市買氣出現轉弱的情況下,2013~2014年龐大推案量的去化恐未如預期,顯示整體房市供給面仍須一段時間進行調整,而此亦將成為房價推升力道的阻力,而餘屋的賣壓增加,將成為2015年房市發展的絆腳石;甚至為因應20157月國內即將要實施的容積總量管制,北、高兩地的不動產開發商仍大舉展開搶照動作,將對市場供給面帶來一定的壓力;在上述情況下意謂2015年住宅市場將需面對供給擴大、庫存去化的問題。在需求端部分,儘管2015年國內經濟成長率將高於2014年,對於民眾購屋需求具正面意義,且部分重大交通建設的完工或通車將對區域行情產生支撐效果,但由於利率趨勢恐將觸底反彈,甚至政府與公股、民營銀行將持續加強不動產貸款風險控管措施,以及房市結構仍由首購族群支撐,其對於房價追漲力道不足,加上財政部將積極推動房地合一的課稅制度(不動產交易所得實價課稅),故2015年國內住宅市場的需求面恐顯不佳。綜而言之,2015年國內整體住宅交易量恐將延續2014年衰退的態勢,且房價也存有下修的空間,故住宅市場將為量縮價跌的局面,住宅景氣相較於2014年將呈現轉差態勢。

而在商用不動產方面,雖然新增供給大於淨去化量,因此2015年台北市辦公室租賃市場的空置率將由2014年的8.93%上升至10.25%,不過租金價格將由2014年每月的1,786/坪上揚至2015年的1,820/坪,漲幅為1.91%;而在政府法令針對保險業者規範不動產投資的最低租金報酬率,以及台灣具有優質租金收益率的標的難尋,大型法人朝海外投資成為新趨勢之下2015年商用不動產的買賣市場規模仍無法擺脫衰退的陰霾;至於2015年雙北市店面市場雖具有國內民間消費增長帶動相關零售業表現、都會區精華商圈的遊客消費力以及陸客商機的潛力等利多,但在店面價格已高、升息恐侵蝕租金報酬率的考量下,預期店面交易價量難有上漲的條件。

    整體而言,儘管2015年國內辦公大樓租賃市場能見度相對較佳,但因占不動產業大宗的一般住宅市場其景氣表現恐不若2014年,加上商用不動產的買賣市場、土地交易市場恐同步走疲,故預估2015年國內不動產市場景氣將持續呈現衰退的局面,若以景氣燈號表示,則將由2014年的綠燈轉為黃藍燈,顯示在2014年國內房地產業景氣進入轉折點後,2015年將進一步下修,惟初期景氣調整速度將不至於太快,主要是國內央行採取緩慢升息的機率較高,加上近年來建商獲利豐厚,無需削價進行拋售的動作,房市景氣尚不會出現崩跌的情勢。

 

2.由於淨去化量與新增供給呈現一消一長的格局,顯示雖然市場需求持續熱絡,預計仍未足以在一年內將新增供給全部去化,因此2015年台北市辦公室租賃市場的空置率將由2014年的8.93%提高至10.25%,至於租金價格仍有走升的機會

在辦公室租賃市場展望方面,根據圖六與圖七預測資料可知,繼2014年台北市辦公室租賃市場的新增供給達到3.90萬坪(主要為華南銀行總部世貿大樓的1.5萬坪、宏盛國際金融的1.21萬坪、佳佳大樓(聯邦松江)0.71萬坪、富邦人壽敦南大樓的0.47萬坪),為2004年以來的新高之後,2015年台北市辦公室市場的新增供給將再度走高至5.60萬坪,除國泰置地廣場(A3)2.4萬坪之外,供給量主要是來自於合作金庫總部大樓的3.20萬坪,所幸其中2.0萬坪新增供給多為集團企業的自用,因而實際釋出到市場的新增供給量尚可獲得控制。2015年在國內經濟成長率可望優於2014(主計處即預估2015年國內經濟成長率將由2014年的3.74%提高至3.78%),進而使企業具有增點或擴大營運據點空間的需求,以及部分金控、高科技業者具有總部集團大樓的需求(主要是基於形象、長期效益的考量),加上若兩岸服貿協定可順利簽訂,將開放更多的中國產業來台投資、並鬆綁其投資限制,其中以商業服務業、通訊服務業、營造服務業及金融服務業的付租能力較高,可為台北市辦公室租賃市場注入新的需求之下,預計2015年台北市辦公室租賃市場的淨去化量雖略低於2014年,但仍將可達3.0萬坪的高水準。在上述的情況下,由於淨去化量與新增供給呈現一消一長的格局,顯示雖然市場需求持續熱絡,預計仍未足以在一年內將新增供給全部去化,因此2015年台北市辦公室租賃市場的空置率將由2014年的8.93%提高至10.25%,至於租金價格仍有走升的機會,預估將由2014年每月的1,786/坪上揚至2015年的1,820/坪,漲幅為1.91%,更甚於20140.52%的水準,主要是受惠於金管會對於壽險業者投資商辦具有不動產年化收益率最低需為2.875%的管制,預計未來辦公大樓業者為滿足該規定,將陸續提高租金以符合規定,此將帶動整體租金水準上漲的動能,加上部分空置率較低的頂級或A級辦公大樓業主陸續提高租金(中外資進場需求增加)所致。

 

圖六  國內台北市辦公室市場供需及空置率之展望

資料來源:高力國際,20153

 

 

圖七  國內台北市辦公室市場租金行情之展望

 

資料來源:高力國際,20153

 

3.雖然更加寬鬆的地產政策加疊寬鬆的貨幣政策,最終將推動2015年中國房地產市場銷售量出現回升,不過房市整體景氣復甦力道仍顯微弱,主要係因中國住房內在供需結構已發生根本的變化,同時中國房市去庫存形勢仍顯嚴峻

2014年以來中國各地限購政策調整呈現差異化的態勢,主要是中國各地區的庫存、去化、市場結構均有所不同,但其對於市場刺激效果有限,故對於多數城市而言,限貸對首套改善及高階改善的影響更為顯著,因而繼限購政策微調整之後,採取更多措施鼓勵金融機構支持首套房貸,則成為下一階段各地政府促進房地產市場回暖的重要手段之一,至於地方政府以放鬆限購為主的救市動作已暫告一段落,原本執行限購的47個城市僅剩四個一線城市(北京、上海、廣州和深圳)和三亞在堅守,其餘均已部分或全面放開。

至於2015年中國房地產市場的政策走向方面,2014年以來各地方政府對於房市政策均紛紛出現微調整的狀況,特別是20147月以來放鬆的步伐明顯加快,而在中央分城施策的原則下,放寬甚至取消限購的城市數量持續增加,亦即有更多城市將需求釋放的決定權交由市場來決定,而在短期如限購等行政手段陸續退出下,預計2015年中國房市調控政策的格局勢必重新構建,制度建立的重心將包括以保障房為突破口來健全住房供應體系、加強基礎數據築底保障市場健康發展(如不動產登記條例實施辦法、不動產產權產籍調查規程)、繼續借住差別化信貸政策調節需求結構、財稅制度深化改革促進房地產業規範發展等(如中國房地產業繳納銷售不動產營業稅的稅率為5%,而財政部對房地產業擬於2015年採用17%的增值稅稅率,顯示房地產業將成為迄今為止所有已實施和正在醞釀中的營改增改革中稅率最高的行業,除此之外,中長期財政部更將推動深化財稅體制改革總體方案)

雖然更加寬鬆的地產政策加疊寬鬆的貨幣政策,最終將推動2015年中國房地產市場銷售量出現回升,不過房市整體景氣復甦力道仍顯微弱,主要係因中國住房內在供需結構已發生根本的變化,亦即當前住房建設量已超過了城鎮人口增長和住房改善帶來的需求,況且城鎮化雖可一定程度支撐基本住房需求,但實際上城鎮化的步伐已呈現放緩,以及由於房價低迷、反腐、以及理財產品和海外資產等其他投資管道的興起,支撐投資性需求的諸多因素也正在消退,更何況地方政府土地出讓收入明顯下滑,使得市場明顯增強對於房產稅實施的預期,此也將抑制未來住房需求的釋放,同時中國房市去庫存形勢仍顯嚴峻。整體而言,在需求端買氣、新建案銷售率等指標仍處低檔,加上存貨壓力仍大,以及不動產行業仍面臨結構性挑戰的情況下,唯有合理定價才能將供應高峰轉化為成交高峰,故2015年中國不動產市場也難以回到過去高成長的狀態,恐呈現震盪的走勢。    

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