大陸房市成長已趨緩(旺報)
劉佩真
2017/10/09
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透過商品房銷售額及銷售面積年增率、70大中城市新建住宅價格指數年增率與月增率等資料變化可知，近期大陸房市整體景氣確實出現成長趨緩的態勢，其中政策仍是扮演主要的關鍵角色，尤其是中央秉持「房子是用來住的，不是用來炒的」基調，強化住宅居住的特性，而抑制投資的屬性；地方調控措施則藉由二線城市持續深化、三四線城市不斷擴大範圍來配合中央的主軸。
以二線城市來說，二線城市密集調控，尤以先前沒有祭出限購限貸限售政策的城市，以及政策力道未及其他城市的為主，均在2017年下半年進行了相對應的政策加碼動作，並將限售作為核心政策的焦點。截至9月底，已有超過40個城市實施限售措施，當中重慶市區、南昌要求滿兩年，長沙、貴陽要求滿3年，石家莊要求滿5年，顯然二線城市限售措施不斷升級；而除政策面的影響之外，今年下半年各地房地產金融端的緊縮，防範信貸資金違規流入房市也是形成大陸房市交易面增幅走緩的原因之一。
展望2017年第4季大陸房市，為鞏固今年以來的調控成效，整體短期調控緊縮政策尚未見到鬆綁的空間，而為穩定房地產市場，並加快住房制度的改革，大陸在房市的長效政策機制也將逐步建立。如房地產相關財稅改革、農村土地改革、住房金融改革、熱點城市加大土地供應、加快租賃住房市場的發展等，顯然官方期望一系列房地產基礎性制度建設能得到落實，進而引導大陸房地產市場中長期走向穩定。
至於棚改貨幣化安置和信貸寬鬆對於三四線城市銷售的支持力道將逐漸減弱，同時此波段去庫存循環，已透支部分短期需求的增長，特別是2017年第2季後，一線城市的調控導致熱點城市部分需求外溢至三四線城市，隨後誘發當地需求釋放，市場熱度大幅提升。
但回歸基本面的部分，三四線城市人口淨流入普遍不多，且房價收入比相對較低，因而積壓的剛性需求較少，顯然此波房市去庫存更多僅是透支未來需求，更何況今年第2季至第3季三四線城市的房價上漲，已引發新一波對於三四線城市的調控，故明年預計三四線城市銷售增幅將繼續下滑。
雖然短期內一二線城市基本可保持底部穩定，特別是先前一二線城市嚴格調控，已篩出大部分投資性需求，後續政策加碼對於一二線城市的房市需求端的邊際影響有限，但在三四線城市銷售增幅恐持續下滑，加上基期已墊高之下，2017年第4季房地產商品房銷售額年增率將進一步減緩。
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