台經觀點

台灣房價讓年輕人失去方向(中國時報)
林建甫

2017/05/30

日前我做了1個演講:〈民生主義在台灣的實踐〉,但被廣泛報導的標題是〈台灣最大的問題是房地產〉。我的基本論述是台灣有今天的經濟發展,民生主義的指引功不可沒,但我也指出,國父所念茲在茲的平均地權、漲價歸公,這些處理不動產的政策,在台灣的實踐卻大有問題。最近房市有向下盤整趨勢,但全台灣購屋負擔卻創歷史新高,顯示房價不合理的情況沒有明顯改變。而且過去原本房價負擔困境只有在北部都會地區,近來卻逐漸擴大到全台各地,顯示在寬鬆的貨幣政策下,炒作有蔓延趨勢,令人憂心。這妨礙我國正常的經濟發展,也讓年輕人失去方向。

據營建署最新公布的2016年第3季房價負擔能力調查,全國房價所得比達9.35倍,台北市跟新北市分別為15.47、12.70,緊接之後的台中市為9.42,新竹縣8.72,高雄市8.61。與年初DEMOGRAPHIA發布的年度國際房價負擔能力調查,舉世之冠的香港房價所得比是18.01,第2名的雪梨為12.2,再來是溫哥華11.8,紐西蘭的奧克蘭10.0,美國矽谷的所在地聖荷西9.6,澳洲墨爾本9.5,檀香山9.4,全世界只有這些地方才比我們的平均數高。而我們周遭的先進地區新加坡為4.8,日本東京也只有4.7,都遠比現在台灣最低的基隆市5.5還低。

世界銀行研究認為,已開發國家正常的房價所得比一般在1.8到5.5倍之間,而發展中國家合理的房價所得比則在3到6倍之間。DEMOGRAPHIA則定義,3倍以下對於一般家庭來說為「可負擔」的水準,3~4倍「負擔略重」,4~5倍「嚴重負擔」,5倍以上「極度負擔」,若依此標準來看,全台灣都是處於極度負擔。台灣全國的房價所得比從2002年的4.4倍,上升到2016年的9.35倍;台北市則從5.8倍漲到15.47倍。問題怎麼不嚴重。

但有趣的是,經濟模式與台灣、香港十分接近的新加坡,在歷年的調查一直保持5倍左右的房價所得比,為何差別如此大呢?關鍵在於新加坡以保障人民居住為優先的政策思維,真正貫徹孫中山所說的「住者有其屋」。

新加坡政府曾揭露「要讓人民用4年薪水就可以買得起組屋」的目標,即房價所得比的政策目標為4。為了達到此政策目標,新加坡由政府住發局(HDB)蓋出「組屋」。組屋與台灣國宅、社會住宅、合宜住宅等類似,從建設到銷售、移轉全由政府負責,但是政府訂定十分低的售價。同時因為組屋土地的所有者是新加坡政府,對於轉移的管控十分容易,加上政府視情況不斷新建組屋,供給面充足,因此也讓組屋的價格十分平穩。2016年第4季度的二手組屋平均價格統計:3房總價約30萬元新幣(新幣換台幣匯率大概是22),4房約35~60萬元新幣,5房最高不超過80萬元新幣,約1760萬新台幣,怎麼看都比大台北便宜。

雖然組屋價錢低,但品質都不差,且由於組屋的土地大部分都是政府的,所以都緊跟著都市計畫、公共交通建設的整體規畫,交通十分便利。而且由於是政府建設,所以也沒有違建、公設比等違法情事,省去許多問題。同時新加坡政府規定,只要是年滿21歲的新加坡公民或永久居住的居民,都可以申購1套由新加坡政府蓋的組屋,「一定買得到」及「只能買1套」的做法,組屋就沒辦法拿來炒作。目前約有80%的新加坡人民住在組屋中。

其他20%的人(大多是有錢人)及外國人,其住宅是可以在市場上自由交易的房屋,而且很多都是豪宅。這幾年這些房價也是一路飆高,政府看到價格有點太離譜後,才開始有一連串的鐵腕打房政策。

組屋政策的落實,從本質上來看,政府將住宅視為人民生活的必需品,因此提供大量便宜又實惠的組屋給所有百姓。雖然買的人失去了未來房價上漲所能帶來的資本利得,但卻紮紮實實保障了國人住的權利。同時市場區隔的做法也讓私宅、豪宅增值,政府還可享有稅收利益。

蔡總統提出了8年20萬戶社宅政策,方向正確值得肯定,但須積極盡快落實。藉由供給面的刺激讓房價回落,減輕人民對房地產的支出壓力,導引資源到工商企業,台灣經濟的活力才能再現。

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