專論

原先市場預期在政府陸續祭出打炒房、健全房市政策，甚至國內於2021年中旬爆發社區疫情感染擴大，導致全國升級至三級警戒，7下旬才降至二級之下，恐使國內不動產市場景氣生變，但爾後觀察房市並未偏離上升的軌跡，究竟是那些因素產生推波助瀾的效果，以及2021年以來各類房市產品的表現又是如何出現各有所異的局面，以及疫情時代下國內不動產市場的觀察重點又含括哪些層面，以下將作一詳細探討。

壹、國內不動產市場景氣之走向

1. 2021年以來國內房市景氣並未因打炒房政策、疫情而破壞其成長的軌跡，總計1~7月六都建物買賣移轉件數達15.60%，而928檔期~年底前預計漸進式遞延性買盤將逐步釋出

從2021年1月房市景氣表現來看，由於時序邁入傳統房市淡季，且2020年12月3日行政院祭出的”健全房地產市場方案”，包括防炒作房市、房逃漏稅、防止房市資金氾濫、落實居住正義打造優質居住環境、持續辦理及中長期研議等規劃等，同時12月7日央行推出房貸針對性審慎措施，涵蓋範圍包括公司法人、自然人、購地貸款、餘屋貸款等，而12月30日立法院則通過實價登錄2.0，未來實價登錄門牌需完整揭露、禁止紅單轉售、預售屋簽定後30日內逐案申報，相對影響房市交易中投機族群的部分，至於一般民眾的購屋需求雖不是政策的主軸目標，但第一時間部分民眾選擇先暫時觀望，此效應則反映於2021年1月的房市交易表現，總計六都建物買賣移轉件數月減率為8.3%，出現量縮的態勢，六都中僅有台中市相較於2020年12月為成長4.6%，係因交屋潮的帶動，特別是北屯區的部分，建案包括「豐謙蜜之地」、「惠宇敦北」、「大毅55Ways」、「登陽春賞」及「精銳萌未來」等；至於2021年1月六都建物買賣移轉件數年增率為55.2%，創下近八年來開春最佳表現，除2020年農曆春節落於1月，使得基期相對偏低外，也反映低利率、資金滿溢、房產作為國人投資保值投資工具之首等利多的帶動。若以各地區來看，2021年1月桃園市建物買賣移轉件數月減率為12.9%，主要是重劃區建案銷售熱度稍有退燒，主要是新冠病毒肺炎疫情連日出現部立桃園醫院的本土案例，且醫院出現交叉感染，代表國內相關疫情顯些出現變化，使得防疫各項動作趨嚴，影響民眾外出看房的意願，加上新案推出速度較半年前已降溫，顯然桃園市供給端也出現空檔盤整的局面。另外竹苗地區中的新竹市為此次政府打炒房的原點之一，市況也因而受到影響，故不動產開發商的預售案盡可能低調、曝光量大減。而台北市的部分，因先前房價漲幅不如重劃區，故政府打炒房的影響有限。

由於2月適逢農曆春節，交易天數較少，以及賣方期待價格下跌而暫緩出手或是出手意願降低，加上2020年12月各部會陸續祭出的打炒房或健全房市的政策效應，市場尚在消化中，不動產市場買盤從先前的積極投資轉趨觀望，例如行政院祭出的”健全房地產市場方案”、央行推出房貸針對性審慎措施、內政部完成不動產市場診斷指標研議、立法院通過實價登錄2.0，未來實價登錄門牌需完整揭露、禁止紅單轉售、預售屋簽定後30日內逐案申報等措施，故2021年2月六都建物買賣移轉件數月增率仍延續1月以來的下滑態勢，月減率為35.4%。整體而言，政府近期一連串的房市政策，主要皆是期望減緩房價上漲以及抑制炒作房市，讓不動產市場回歸比較穩定的狀況，而2021年2月國內房市也確實尚處於調整的階段，畢竟部分買盤在政策發酵後略顯觀望，況且房市買賣雙方拉鋸戰擴大，其中欲趁機壓低價格的購屋族仍不少，但賣方價格防線牢不可破，議價空間也無鬆動跡象，導致房市交易量不易擴大所致，故2021年2月六都建物買賣移轉件數年增率為-13.9%。

由於2021年3月交易天數較2月為多，且自住買氣表現仍頗佳，其中桃園市與台中市、新北市都創下2012年以來的3月同期新高，特別是桃園市與台中市、新北市的新興重劃區，如中路、A7、北屯機廠、廍子、江翠北側、土城暫緩等地，皆進入新案交屋高峰期，在交屋潮湧現的情況下，使得三都的買賣移轉量持續走高，因而推升2021年3月六都建物買賣移轉件數較2月成長45.4%；另一方面，2021年3月六都建物買賣移轉件數年增率為13.9%，顯然仍與2020年同期基期偏低，當時適逢新冠病毒肺炎疫情較為嚴重的時期，以及現階段自住買盤需求仍表現頗佳所致；總計2021年1~3月六都建物買賣移轉件數年增率為16.0%，其中除了台南市增幅為個位數外，其餘五都年增率均為一成以上的水準，不過台南市整體建物買賣移轉件數依舊創下近14年以來的最佳紀錄，顯然台積電深耕南科，為當地住宅市場注入強勁動能。

2021年4月六都建物買賣移轉件數較3月微幅下滑0.2%，反映現階段政府打炒房政策一波波，由2020年12月的行政院健全房市政策、央行第一次選擇性信用管制、實價登錄2.0通過，延伸至2021年3月的央行第二次選擇性信用管制、房地合一稅2.0版本通過，以及4月行政院通過房屋稅條例修正，10萬元以下房屋免稅僅限三戶等，使得房市進入政策磨合階段，畢竟面對上述政策的效應，買賣雙方尚需在行為上進行調整，更何況政府仍保留政策空間，以便未來進一步調控房市，此也致使部分買氣略顯觀望；但整體而言，2021年4月六都建物買賣移轉件數月增率表現仍優於原先市場預期，反映長期持有的自住客，受政策影響程度不大，且都會區的住房需求仍厚實，以及新建案交屋處於高峰期，況且房地合一2.0即將於7月上路，不少屋主為適用舊制，售屋心態轉趨積極，尤其是先前推案量大的區段，屋主預期後續恐面臨賣壓，獲利了結的急售潮，因此吸引民眾進場撿便宜所致，其中新北市成長9.1%居冠，主要係因板橋、五股、土城、新店、汐止、淡水等地持續有新案交屋潮。另一方面，2021年4月六都建物買賣移轉件數年增率為27.9%，主要係因2020年同期適逢新冠病毒肺炎疫情開始蔓延全球之際，相對影響國內房市購屋信心，進而使基期相對偏低所致，其中包括新北市、台中市、高雄市的交易量成長都超越平均值，高雄市成交量年成長38.6%更居六都之冠，至於台南市增長幅度也有26.3%，顯然近期在南科就業人口、重劃區題材的利多加持下，自住、置產等剛性需求買氣不減，使台南房市交易熱絡。

2021年5月六都建物買賣移轉件數較4月9.9%，除了受益於先前國內經濟各項數據表現強勁，景氣呈現暢旺，使得剛性需求的房市買氣仍居高不下之外，主要是反映房地合一2.0即將於7月上路，不少屋主為適用舊制，售屋心態轉趨積極，尤其是先前推案量大的區段，屋主預期後續恐面臨賣壓，獲利了結的急售潮出爐所致，其中2021年5月六都建物買賣移轉件數月增率尤以台中市、台南市、高雄市增幅較為明顯，均達到雙位數；而因不動產交易需經簽約、報稅、完稅到過戶等過程，中間約需一個月時間，因此民國110年5月建物買賣移轉棟數大致反映4月房市交易狀況，尚看不出來國內新冠病毒肺炎疫情爆發對於房市的影響。若以年增率觀之，則2021年5月六都建物買賣移轉件數較2020年同期成長43.8%，主要是受惠於基期較低，房地合一2.0政策實施前引爆換手潮，以及企業及高資產族群持續為資金尋找停泊去處的緣故，而六都中包括台北市、新北市、台中市、台南市、高雄市增幅均在四成以上，其中台南市、高雄市年增率分別高達50.2%、48.0%，再次突破八年新高，顯示南高兩區房市交易熱度不減，反映南部房市在科技大廠進駐後，區域就業人口增加所帶來的效應，尤其台南市有九份子重劃區等新興重劃區開發利多加持，成為不動產開發商獵地推案重鎮，基期較低的房價與漸趨成熟的生活機能發展，加上科技大廠進駐、磁吸人口不斷移入，均成為推升台南市房市交易上揚的動能；總計2021年1~5月六都建物買賣移轉件數年增率達到24.1%。

因不動產交易需經簽約、報稅、完稅到過戶等過程，中間約需一個月時間，因此2021年6月建物買賣移轉棟數才開始部分反映國內5月15日、5月19日雙北市、全台紛紛進入三級警戒，進而影響房市交易的狀況，不過因5月上旬仍持續出現房屋合一稅2.0上路前，有鑑於稅制轉換的節稅考量之購屋族浮現，加上部分地區的交屋潮，故抵消5月下旬房市因國內社區感染疫情升溫態勢所造成交易急凍的現象；而總計2021年6月六都建物買賣移轉件數略較5月增加1.1%，單月規模為2.5萬件，創下九年來同期新高，反映房貸利率持續處於低檔、資金滿溢、交屋潮、房地合一稅2.0上路前的部分急售潮，削弱5月下半旬來自於疫情面的衝擊，而2021年6月六都建物買賣移轉件數僅有台北市、新北市、高雄市呈現月增率為負數態勢，其餘均為成長格局。若以年增率觀之，則2021年6月六都建物買賣移轉件數較2020年同期成長26.6%，主要是受惠於基期較低，房地合一2.0政策實施前，帶動房屋交易搶適用舊制的節稅換手潮，以及企業及高資產族群持續為資金尋找停泊去處的緣故，而六都中又以台南市高度成長70.0%表現最為突出，多來自於安平、永康等兩區的建案大量交屋，其次則是高雄市的42.7%，再者為台中市的30.3%，代表2021年6月中南部地區房市交易表現優於北台灣，意謂此次疫情雙北市為重災區，而南部地區則是有來自於科技業特別是半導體業大舉投資所帶動的購屋潮；總計2021年1~6月六都建物買賣移轉件數年增率達到24.6%，其中尤以高雄市的32.2%居冠，桃園市的15.9%居末。

2021年7月建物買賣移轉棟數的市況多數是反映6月房市的交易情形，也由於6月整個月份全國均處於三級警戒狀態，因此房市供需皆陷入萎縮，這部分交易冷卻的現象均呈現在7月的數據上；總計2021年7月六都建物買賣移轉件數較6月下滑29.7%，除了房地合一稅2.0上市上路的影響外，主要是反映5月下旬~6月處於疫情三級警戒，買賣雙方均呈現萎縮態勢，特別是疫情期間社區禁止帶看、簽約暫緩，同時疫情影響部分中小企業面臨經營困境，無薪假、失業人數上升，造成部分欲購房族群的支付能力不足，而2021年7月六都建物買賣移轉件數中台中市、雙北市均創下升格直轄市以來的新低交易紀錄，其中台北市因處於此次社區疫情感染的重災區，導致7月當月交易量還低於SARS期間的水準，當中又以萬華區、中正區交易規模最低。若以年增率觀之，則2021年7月六都建物買賣移轉件數較2020年同期衰退25.4%，為近四年來同期新低，儼然也是受到此波疫情的衝擊，導致買氣直落，但六都中唯一僅有台南市年增率尚呈現正數態勢，達到13.3%，表現最為突出，反映南科效應及不動產開發商大舉推案進入交屋高峰期的挹注現象；總計2021年1~7月六都建物買賣移轉件數年增率達到15.6%，其中尤以台南市的25.4%居冠，桃園市的6.4%居末。

值得一提的是，房地合一稅2.0正式於2021年7月上路，主要將以打擊炒短線的投機客、健全房市交易為主要目的，也因課重稅增加整體買方持有年限，故將有助於市場回歸自住客的需求結構，短線投資者相對受限，然而房地合一稅2.0對預售屋將產生較大的影響，畢竟預售屋期間就有2年內45%、持有2~5年35%閉鎖限制，且交屋後又得重新計算，等同預售屋閉鎖期長達7~10年，預計未來預售屋、成屋市場交易恐將呈現一消一長的局面。至於2021年7月也開始實施的實價登錄2.0制度，將是未來房價逐步邁向不二價的里程碑之一，主要是其規定預售屋提前至簽訂買賣契約書後30日內申報登錄，且揭露完整顯示門牌或地號，況且調整罰則區分輕重，當事人若屢不改將加重處罰。

整體來說，2021年以來國內房市景氣並未因打炒房政策、疫情而破壞其成長的軌跡，總計1~7月六都建物買賣移轉件數達15.60%，其中竹苗地區、台南市皆能呈現不錯的表現，主要是受到電子科技榮景所帶動，特別是半導體業正是外銷強勁成長的關鍵角色之一，科學園區員工進而成為當地購屋需求的支撐，不只竹北、東區、北區等精華區之外，外圍的芎林、竹東、新埔等地也相對受益，另一方面，南科也持續因台積電5奈米產能增長、3奈米於2022年下半年即將量產的產業供應鏈群聚效應，使得周邊一般住宅仍具題材。

而928檔期~年底前預計漸進式遞延性買盤將逐步釋出，預計此段時間整體房市所面臨的經營環境為利多於弊，特別是全年國內經濟成長率在傳統製造業、科技產業(尤以半導體業最為顯著)的外銷強勁上揚帶動下，主計總處估計將高達5.88%，顯著優於民國109年3.12%的水準，加上通膨議題的炒作，使得自住及置產需求仍存在，且股市出現高度震盪，也引發部分資金棄股入房，同時民營房貸指標銀行大打轉貸策略來搶戰客戶，顯然各銀行在房貸業務上仍顯競爭，使得房貸利率不易出現上揚，再者營造成本居高不下，不動產開發商為反映成本，使得房價處於高檔或小幅上揚的趨勢顯著，另一方面，房市成交量也因遞延性買盤逐漸回籠，使得第四季的表現將優於第三季，但預計不至於出現報復性買盤，主要是考量疫情上有不確定性，且實價登錄2.0、房地合一稅2.0兩項不動產新制上路，買方尚有觀望期存在，政策面仍待市場進行調整、消化，故買盤不至於會在短期間內大幅爆發。

2. 2021年以來國內不動產主要業者營運表現多呈現成長態勢，主要是受益於2019~2020年房市交易呈現價量齊揚的趨勢、部分廠商建案進入認列的期間所致

根據表一的統計數據可知，由於2019~2020年國內建物買賣移轉件數年增率均達8.0%以上，加上部分不動產開發商的建案進入認列的高峰期，且房市交易量、推案量走升亦有助於不動產仲介、代銷廠商，相對挹注本產業主要廠商的合併營收，況且儘管近年來不動產開發商購地成本趨增，加上2020年起建材報價陸續出現上揚，且疫情導致外勞引進不易，使得缺工問題浮現，相對不利於業者的獲利，不過因房價持續上揚可進行轉嫁，故總計2021年以來國內不動產主要業者營運績效表現多呈現成長態勢。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　資料來源:公開資訊觀測站、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2021年8月
 

貳、各類別市場表現的差異

 

1. 2021年5月中旬~7月下旬全國處於疫情三級警戒而重創店面租賃市場，即便後續警戒程度降至二級，整體市況也恢復有限，致使待售店面激增，開價也出現下跌狀況

 

雖然2021年初衛生福利部桃園醫院群聚感染疫情事件獲得控制且落幕，加上國內疫苗也陸續進行施打，且政府亦加緊推動旅遊泡泡等活動，但畢竟各國邊境封鎖的情況仍未解除，導致外國來台人數相較於2020年同期仍是呈現衰退局面，使得2021年首季台北市主要商圈經營仍未明顯脫離困境，特別是過去國內年輕族群、國際觀光客為支撐近年來西門商圈店面低空置率、高租金的雙主軸，是店家與投資客爭相進駐的商圈首選，但此樣貌在2020年COVID-19疫情衝擊下，失去原本正常的發展軌跡，直到2021年首季仍處於萎靡局面。
 

爾後2021年5月中旬~7月下旬全國處於疫情三級警戒，導致店面租賃市場因內需出現衰退而持續處於低迷態勢，畢竟受限疫情管制措施，外出購物驟減，嚴重衝擊零售業營收表現所致，故台北市主要商圈的空置率、租金水準仍呈現一升一降的格局，代表商圈人流大幅減少，重創實體店面，業者不堪負荷租金而暫時歇業或退租的窘境。

 

而2021年第三季店面租賃市場仍顯低迷，也就是雖然國內疫情警戒由三級降至二級，但餐飲業、零售業仍有諸多限制，致使客流量未完全恢復至國內社區感染疫情前的水準，且疫情期間許多店家因為營收大減而選擇關門歇業，因而多數商圈店面空置率仍居高不下，租金水準也尚未止跌；事實上，自2021年5月中旬國內社區疫情感染爆發至8月期間，全台多出近6,600件店面求售，增幅達到23.6%，且台中市、台南市、高雄市均增加近三成，代表中南部區域型店家普遍營運資金實力較弱，開價也全面下修，六都跌幅介於2.0~6.2%的區間，反映店面招租、出售不易，況且店面是各類商用不動產投報率中最低的產品，甚至疫情、線上交易暢旺也影響店面持有者看淡未來店面的發展，造成持有意願下滑，致使待售店面激增，開價也出現下跌狀況。

 

惟值得關注的是，2021年8月中旬新光三越正式簽約「Diamond Towers」，位於東區商圈最精華位置，坐擁雙捷運交匯，並享有極大廣告效益，更是台北市中心稀有完整商業空間釋出，此也意謂未來將引領東區商圈進入新紀元，但由於其完工時間為2022年下半年，因此短期內忠孝商圈店面租賃市場仍需先度過疫情、電子商務版圖持續擴張而排擠實體店面消費等衝擊所帶來的寒冬。

 

2. 2021年以來台北市辦公室租賃市場並未受到疫情的波及，仍處於房東市場的結構，主要是歸功於供給端釋出有限且多為集團自用的緣故

 

根據表二可知，有鑑於供給端持續緊縮，特別是敦北民生區的中國人壽總部大樓為中華開發金控集團自用大樓、全球希望廣場，釋出市場的供給極為有限，而需求面則有來自於科技軟體公司仍穩步上揚，況且本地企業及外商公司因應經濟變化及異地備援辦公，使得共享辦公室需求持穩，至於疫情對於辦公室租賃市場的影響並未浮現，畢竟整體潛在需求仍在市場供給嚴重不足下維持穩定，因而並未觀察到租戶或是房東因疫情而對於租約有太大的變動，故2021年第二季台北市辦公大樓租賃市場空置率為1.9%，續為21年以來新低紀錄，而租金走勢則維持於高檔，來到2,828元/坪/月，持續突破21年以來的新高，其中信義計畫區也創下歷史新高水準，顯然現階段台北市辦公室租賃市場的供不應求結構依舊存在，況且亦有頂級辦公室租金水位不斷拉升的加持，反映大型辦公室供給有限，精華地區大樓依舊近乎滿租，而中大型空間難尋，整體台北市辦公市租賃持續處於房東市場的結構。
 

表二　2021年第二季台北市辦公室租賃市場行情之變化

　　　　　　　　　　　　　　資料來源:仲量聯行、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2021年8月

3. 2021年國內土地市場在歷經首季短暫整理後，第二季起又出現活絡的態勢，反映案件只要具備開發價值、收益率達一定水準者，許多法人投資人對於不動產案件的投資仍維持積極態度
 

就土地市場而言，雖然2021年首季表現未如預期，主要係因央行兩階段限縮貸款的貨幣政策，其中更有針對購地貸款進行限制，相對影響不動產開發商出手獵地的意願，另一方面，2021年首季有潛力的大型土地標售案不多，反映指標性土地供給減少的狀況；不過第二季土地市場交易則再次反轉向上，主要是受益於不動產開發商相重商業土地而積極購入，畢竟新莊副都心、水湳經貿園區、台中高鐵特定區等商業土地之容許用途廣，產品兼具辦公、零售及住宅之規劃彈性，顯然土地仍屬於最重要的不動產開發要素，業者仍基於長期儲備土地的策略而肆機進場，況且壽險業者也看好倉儲物流地產而持續購入，以及台中市及新北市在第二季皆有大規模公有土地釋出所致。

 

2021年第三季土地交易市場仍不乏有指標性個案成交，顯然土地仍屬於最重要的不動產開發要素，因此多數的投資人仍看好長期儲備土地的策略，故仍有不動產開發商業者或大型投資者會趁此次危機的期間，加速調整土地資產的組合伺機而動；其中尤以中石化高雄亞洲新灣區特貿六的標案最受矚目，8月中旬土地順利出脫，由慶旺建設以23.8億元得標即可知，特別是此次有20多組競標，主要是該標案為近期高雄市難得釋出之大面積所有權土地，況且目前高雄兩大新興產業聚落，以北高雄的橋頭科學園區及南高雄的亞洲新灣區為主，其中受惠產業進駐，吸引科技產業人口移入，帶動房市熱度，又以亞洲新灣區發展更為快速，同時隨著亞洲新灣區受惠五大建設陸續完工，捷運、輕軌、高速公路等交通網絡建構已臻完善，百貨商場進駐提高生活機能，稀有的港灣海景及大面積綠帶吸引中高資產客群匯聚，同時亞洲新灣區中土地使用分區唯一可全棟規劃作為住宅產品或企業總部的完整土地所致。至於台中市七期土地交易市場地王標售案將於2021年10月重磅登場，顯然將接棒先前興富發、聯聚、寶輝、遠雄、中悅及國泰建設等大型不動產開發商對於七期土地締造大舉投資的現象。事實上，雖然先前央行對於土地融資祭出成數限制，但預計對於大型不動產開發商影響有限，僅是讓其出手更謹慎，看準優質投資標的才會下手，但對於中小型不動產開發商來說，則會面臨資金緊俏的局面，較難像過去有以案養案、大肆貸款購地的盛況，顯然未來土地市場將成為大者恆大主宰的格局。

 

4. 2021年上半年全台工業地產買賣交易量來到593億元，創下歷史同期新高水準，且年增率為34.6%，反映工業地產持續呈現熱絡情勢，甚至剛性需求帶動中南部地價走揚

 

根據CBRE的統計資料可知(請參考圖一)，繼2020年國內工業地產交易額逼近1,200億元之後，2021年上半年全台工業地產買賣交易量來到593億元，創下歷史同期新高水準，且年增率為34.6%，同時根據表三的彙整資料可知，2021年上半年前五大工業土地的交易買方包括京城建設、全家便利商店、國揚實業、中和羊毛、長虹建設、國泰人壽等，且廠房、倉儲及廠辦前五大成交案件的買方也含括景碩科技、威剛科技、聯發科、日月光、安普新、龍安投資、常安投資等，遍布製造業、壽險業、不動產開發商，反映此波國內新冠病毒肺炎疫情的襲擊，並未影響2021年以來我國工業地產買氣熱絡的局面，全台工業地產交易量仍在持續竄高，並較2020年同期增加，顯示全球新冠疫情反覆並未影響台灣資通訊、電子零組件產業及傳統行業之廠商購置不動產的意願，畢竟我國科技產品外銷出貨持續暢旺，擴廠增產的剛性需求對於工業地產帶來買盤的驅動力，尤以半導體業者最為積極，加上部分先前已獲准回台投資的企業陸續在過去數月內購入工業地產以建立新生產基地，同時更有不動產開發商搶進布局，切入投資開發科技園區，成為工業地產買氣另一股推動力，區域上則整體工業地產交易多集中於新北市、桃園市、竹苗地區、台南市等。

資料來源:CBRE，2021年7月
圖一  近年來全台工業地產買賣交易量之走勢
 

表三  2021年上半年前五大工業土地交易及廠房與倉儲、廠辦交易

　　　　　　　　　　　　　　資料來源:CBRE，2021年7月
 

值得一提的是，在北部購地成本居高不下，且缺乏大面積土地的背景下，預計大型不動產開發商和自用型地主將陸續投入新廠辦開發，以及啟動舊廠房都更升級計畫，而中南部工業土地成本相對低廉，自用買方需求穩健成長將帶動平均地價上漲；值得一提的是，未來不排除將會出現大型不動產開發商持續投入廠辦開發，且部分製造業者在投產時間壓力下，有機會轉往非首選工業區來購地建廠。

 

5. 2021年以來國內商用不動產投資買賣市場仍具上揚動能，主要是來自於自用型買盤陸續浮現、壽險業者資金源源不絕投入，至於未來倉儲物流、資料中心將為後續投資亮點

 

2021年以來受惠於自用型工業地產持續擴張、數筆帶租約的不動產投資案完成、壽險業者挾其龐大資金不斷進駐等因素，壽險業者順勢重新奪回交易類別的龍頭，代表在央行進行兩波選擇性信用管制之際，產業所需的辦公大樓、廠辦、工業廠房等仍是壽險業者長期資金投放的焦點，同時國內前十大壽險業者尚可投資於不動產市場的額度也仍有6.57兆元，特別是在疫情存在、低利率環境下，穩定收益的不動產為壽險業者最佳投資標的，故壽險業者也成為推升目前商用不動產買賣市場交易金額的重要推手。值得一提的是，預計投資人將持續加碼工業、倉儲物流及資料中心，畢竟指尖經濟已成為人類日常，因而對於倉儲物流需求將趨向穩健，至於資料中心的地產投資也成為熱門詢問產品，此皆為後續商用不動產的投資亮點。

 

參、後疫情時代不動產市場之展望

 

1. 國人對在家工作效率、溝通順暢度、線上會議效率還在摸索中，但疫情似乎有加速辦公室生態的進化，且企業對遠端辦公平台及智慧化在內整體辦公生態的打造，將成為辦公物業運營中的新趨勢

 

若以辦公室租賃市場在後疫情時代的趨勢而論，疫情似乎有加速辦公室生態的進化，未來台灣一部分企業的辦公型態或許將有所轉變，也就是越來越多企業開始思考辦公室由過去一人一位的傳統辦公模式，邁入沒有固定座位的彈性辦公室階段，同時我國因疫情於5月中旬~7月下旬進入三級警戒，混合型辦公模式再度引起廣泛討論，而就高力國際的調查資料顯示，20~30歲的受訪者是最能接受居家辦公與彈性辦公室設計的一群，他們也認為捨棄這種傳統辦公空間及固定座位，改為隨時隨地靈活辦公，反而更有機會激盪出創造力。

 

但畢竟居家上班、辦公室上班的交雜的分流型態並非長期適用於各類行業，況且居家遠端工作仍有家庭成員的干擾、無線網路及電腦設備、工作環境的舒適度、工作與生活的介線無法明確劃分、員工之間缺乏互動、對公司向心力降低等挑戰需克服，因而台灣辦公室租賃市場需求要有所轉變仍是較偏向中長期的議題，而未來需觀察的將是單一據點上班已非唯一選項，多點就近上班已成為可能，此是否影響企業對於空間租賃的需求，連動影響租金上漲動能，將是未來的觀察重點；但預計總部集團大樓、企業擴點、共享辦公室仍是未來中長期辦公室租賃一股穩定的需求支撐動能。

 

2. 2021年底前國內房市景氣將逐步擺脫短暫5~7月較為低迷的局面，顯然房貸利率處於低檔水準、資金充沛、房產作為國人投資保值首選、股市部分資金轉進房市、通膨議題炒作等因素加持，本產業景氣狀態則是往向上格局邁進

 

2021年底前國內房市景氣將逐步擺脫短暫5~7月較為低迷的局面，顯然房貸利率處於低檔水準、資金充沛、房產作為國人投資保值首選、股市部分資金轉進房市、通膨議題炒作等因素加持，反映整體走勢均往信心程度優化的方向邁進，趨向樂觀將為近期市場對於房市的主流看法，主要是現階段國內貨幣政策仍是維持寬鬆格局，資金狂潮在房市依舊蠢蠢欲動，且房貸利率尚處於相對歷史低檔，使得自用及長期置產需求將有機會在近期持續浮現，甚至大型投資者或壽險業者、不動產開發商，面對資金潮後全球存在的通膨隱憂，將預先進行投資布局，其中房地產則是首選標的；況且半導體業的超級景氣循環周期可望延續至2022~2023年，顯然短期內廠商擴產都會帶動相關廠房、廠辦、土地、住宅等需求；甚至營造成本居高不下(目前營建成本較2020年同期平均上漲15%，比原本低點更上漲20~30%)，不動產開發商因應此趨勢多改採邊建邊售或先建後售的方式，以及房地合一稅2.0、實價登錄2.0新制所造成的供給短缺問題惡化，新建案與中古屋供給量同步減少。況且公私部門強化合作，2021年政府重大標案包括公辦都更、捷運聯開、BOT、地上權等總投資額將達1,910億元，再者2021年以來政府仍積極推動都更及危老條例，特別是3月立法院審查「都市更新條例」第57條、第61條、第65條修正草案，主要是對於都更案內危險建築物，在已取得住戶絕大多數共識，並有完善都更審議與安置配套的前提下，可免除地方政府代為拆除的協調程序，而容積獎勵最高更可達原容積1.3倍，期望加速推動整體都更的速度。故上述利多效應仍將為國內房市帶來支撐效應，惟需留意買賣雙方對於價格認知的差距，能否達到若干的共識，以及接下來國內疫情發展是否會反覆再升溫，重演國外升、降級不斷循環的窘境，此將是後續持續觀察的重點。

 

若以豪宅市場來說，有鑑於市場對通膨擔憂日趨增加，故對於滿手現金而不受央行限貸的高資產族群來說，也不排除會將資金轉往高價住宅來作為資產配置的一環，況且股市處於高檔為高價住宅所帶來的財富挹注效果，加上市場資金相當充沛等有利環境；不過後續仍須觀察房地合一稅2.0上路後，以法人名義購買豪宅節稅效益喪失的影響，以及後疫情時代小宅市場仍將相對較受市場追捧的效應。

 

值得一提的是，有鑑於營建成本居高不下，例如鋼筋、玻璃等建材，不動產開發商所採取的因應方式則除了先建後售，或等待工程至一定階段、造價較可預估及控制時才公開之外，還包括推動不二價、調整建材採購等模式，藉此對抗缺工缺料所產生增加的營運成本，畢竟面臨找不到工、完銷案甚至發包不出去的窘境，造成工期延長、人事管銷增加、以及土建貸款利息增加等隱形成本，並非所有不動產開發商均可承受，故中小型業者則及早因應，以避免後續發生成本負擔過重的問題。