我國房市整體與各類市場景氣之面面觀(今日合庫)
劉佩真
2022/07/20
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本文刊登於今日合庫，第570期
國內房市景氣在歷經2016年的谷底之後，2017~2021年呈現逐年攀升的走勢，特別是2020~2021年均是呈現價量齊揚的表現，然而台灣經濟成長率優於預期、疫情控制得宜、超低利率環境、豐沛的資金水位、科技廠大舉投資、物價上揚引發投資保值需求等環境的變化，也引發房市部分區域產生過熱的情況，甚至是投機炒作亂象再現，進而使得政府調控房市政策萬箭齊發，預計打炒房措施效應將逐步顯現，搭配2022年美國聯準會將強勢主導升息，我國央行貨幣緊縮方向恐勢在必行，故2022年台灣房市的景氣走向則備受各界矚目；因此以下除了檢視經營環境的變化之外，將率先從台經院每個月所發布的營建業營業氣候測驗點來看國內房市整體景氣的變化，其次就各類市場景氣進行分析，同時就不動產業者營運表現作一說明，最後就未來台灣房市景氣展望與發展趨勢、觀察重點進行詳細探討。
壹、不動產業界所面臨總體環境之情勢
1.台灣經濟成長率優於預期、疫情控制得宜、低利率環境、豐沛的資金水位、科技廠大舉投資、物價上揚引發投資保值需求等為國內房市的有利因素
2021~2022年首季國內房市的有利因素，包括台灣經濟成長率優於預期、疫情控制得宜、低利率環境、豐沛的資金水位、科技廠大舉投資、物價上揚引發投資保值需求等。以經濟成長率來說，台灣在2021年創下6.28%的記錄，來到十一年以來的新高，主要是隨著全球經濟復甦，創新科技應用及數位轉型需求續強，不但科技產業的出口表現顯著上揚，傳統行業表現也不遑多讓，更何況民間投資大舉擴張；而2022年方面，儘管首季國內疫情再度升溫，短期恐將衝擊內需服務業表現，使得第一季民間消費表現出現亂流，不過2022年經濟成長將轉為仰賴民間消費作為支撐，出口及民間投資雖然維持強勁，然受到比較基期偏高影響，對經濟成長貢獻度預料將下滑，使得2022全年經濟成長幅度較2021年為低，台灣經濟研究院預測為4.10%，不過相較於亞洲其他國家表現仍相對亮眼；而在經濟面表現頗佳的加持下，對於房市將具正面效應。
至於豐沛的資金水位，有鑑於台商持續回台，且先前國內外貨幣政策持續寬鬆，使得市場資金水準處於高檔水準，從國內M1b不斷創下史上新高紀錄即可知，另一方面從壽險業者尚可投資於不動產的額度尚有6.82兆元來看，本產業所能獲得的資金動能依舊相當充裕。
若以科技廠大舉投資所牽動區域房市表現來說，則以半導體業特別是台積電所掀起的效應最為顯著，畢竟半導體廠加碼先進與成熟製程、記憶體產能，為園區周邊帶來人口紅利也拉抬薪資水準，顯然半導體業的發展前景，則緊緊牽動國內房市部分區域的走向。此現象從2021~2022年以來新竹市預售屋、新成屋銷售率位居北台灣之冠，以及台南科學園區2019年上半年~2021年周邊房價漲幅位居各大科學園區之首即可知，現階段又因台積電確定下一步台灣的投資領域將延伸至高雄地區，再次引爆高雄地區複製南科成功的經驗，且不論高雄半導體廊道是否能順利推動，周邊房市早已成為各方人馬競逐的最新焦點。
更值得一提的是，近年來政府為了紓解北部城市的負荷，積極推動大南方計畫，有計畫的將台灣的人口，再度由北部城市，引導至中南部地區，也間接帶動--「二次城鎮化」的崛起，特別是2021年下半年台積電確定宣布到高雄設廠，將帶動北高雄的崛起；再者軌道交通帶動人口往郊區移動—推升新興重劃區，上述因素也成為2021~2022年國內房市利多因素。
2.政府各部會全面升級調控措施，其中央行此波房市景氣循環其選擇性信用管制較以往範圍廣、項目多、頻率高、力道強
有鑑於2020~2021年國內房市呈現價量齊揚的局面，且部分地區已出現投機炒作的亂象，故政府各部會全面升級調控措施，手段包括金融、財稅、相關管制措施等。以央行來說，從表一可看出，2020年12月~2021年12月共祭出四次信用管制措施，相較於前次2010年6月~2014年6月的動作，央行此波房市景氣循環其選擇性信用管制較以往範圍廣、項目多、頻率高、力道強，特別是最後2021年12月央行所祭出的第四波調控，主要鎖定高價住宅、自然人第三戶以上、購地、餘屋、工業區閒置土地等類別，除了購地貸款為五成外，其餘均僅有四成，成為央行史上最為嚴厲的管制，企圖讓房價軟著陸，預計主要影響的範圍包括中小型不動產開發商、投資及投機族群等。
而金管會2022年有關於強化不動產授信管理措施，則包括啟動不動產專案金檢、要求金融機構全面檢視並改正、強化資本管控等，屆時金融機構恐為了符合資本適足率的目標，而降低對於不動產開發業的相關放款。至於內政部擬祭出全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採取可證、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等，政策朝向投資、投機族群等打炒房的方向正確，則是期望2022年上半年能在立法院審查通過；此外需留意內政部加重力道打擊預售屋炒作，買盤是否會順勢轉移至新成屋、新古屋、中古屋等成屋市場，特別是新成屋供給現階段佔比僅有18%，供給相對有限，供不應求引發的價格變化值得觀察。
另一方面在各縣市政府對於囤房稅的改變方面，雖然財政部認為囤房稅尚需時間來進一步分析與討論，也需審慎研議，故暫不推動囤房稅修法，避免房東將囤房稅藉由租金來轉嫁，恐衝擊78萬戶的租屋族；但目前各縣市政府針對囤房稅陸續由原先單一稅率調整為差別稅率，最快2022年下半年陸續啟動，例如台北市目前仍是囤房稅實施最為嚴格的都市，其兩戶以內囤房稅率為2.4%，三戶以上則為3.6%，而連江縣、宜蘭縣雖也有實施，但前者三戶以上的稅率僅2.0%，宜蘭縣稅率達3.6%需至八戶以上。
整體而言，因房價相關議題涉及金融穩定、居住正義、資源配置等，故政府期望藉由需求面、供給面、制度面，來以短中長期措施逐步落實健全房地產市場方案相關措施與制度改革。
表一 央行近年來祭出金融管制措施的狀況
資料來源:央行，2022年1月。
貳、從營建業營業氣候測驗點看房市景氣變化
2022年第一季國內房市景氣雖將持續”看法樂觀”象限盤旋，不過上檔有壓，顯然房市利多、利空因素拉鋸，短期價量再上攻機率不大
台經院公布的「營建業營業氣候測驗點」是以供給面的企業角度為出發點，意即營建業者依據自有經驗與近距離接觸市場的情況，提供營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息，類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公布的建商信心指數，因此「營建業營業氣候測驗點」走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。
2021年10月「營建業營業氣候測驗點」連續第四個月的上揚，主要是來自於營造業未來半年、不動產業當月與未來半年樂觀看法的挹注。首先在營造業方面，因新舊工程訂單交替亦處於空窗期，工程收入認列高峰已過，加上房建業務有延遲完工之故，工程尾款挹注漸少，故2021年10月營造業景氣表現不盡理想；展望未來，由於新年度公建預算續增，且針對氣候變遷議題，政府對於改善民生與整治環境等工程建設將擴大辦理，故未來半年營造業景氣將以好轉看待。而不動產業方面，雖然政府打炒房政策對於投資客具有嚇阻效果，對於部分投資買氣過熱區域可扮演降溫的工具，但2021年10月五大不動產仲介業者交易量普遍較9月呈現增溫態勢，月增率介於5.0~12.5%的區間，為連續第四個月的上揚，反映中古屋市場景氣已擺脫5~6月的低迷情勢，顯然國內疫情緩解之後，自用及置產買盤成為支撐，且房價不易下跌，同時預售市場交易加溫、價格推升，也帶動周邊中古屋交易的活絡所致，值得一提的是，10月中古屋首購買方仍顯積極，包括新北蛋白區、台中與台南重劃區，兩房低總價產品顯得暢旺；至於2021年10月六都建物買賣移轉件數月增率為11.3%，房市完全反映疫情穩定後的熱絡情況，代表未受到政策限制者仍積極進場，加上營建成本高築議題不斷、資金滿溢、房貸利率尚處於低檔，且市場預期通膨壓力，讓剛性自用買方現階段進場更具信心，置產型買方也有以不動產抗通膨的盤算；若以年增率觀之，則2021年10月六都建物買賣移轉件數年增率為9.3%，主要係因資金潮挹注與低利率環境加持，且下半年以來國內疫情趨於穩定，加速有購屋需求民眾選擇將資金投入房市，使得購屋需求增溫，也推升房價走升；總計2021年1~10月六都建物買賣移轉件數年增率達到7.3%，甚至在台積電於南科的投資將往高雄地區延伸設廠，均帶動相關地區的買氣之下，呈現南台灣房市熱度明顯高於北台灣及中台灣，其中台南市的18.3%居冠，其次為高雄市的17.0%，反觀北台灣、台中市均剩個位數的水準。
2021年11月「營建業營業氣候測驗點」結束先前上揚的走勢反而成為下滑態勢，主要係因營造業與不動產業未來半年樂觀程度未如10月所致。首先在營造業方面，受惠於年底前趕工潮拉抬，基建土木標施工量明顯增多，且民間工程開工情勢亦趨好轉，因此2021年11月營造業者景氣呈現好轉態勢；展望未來，預料公共建設計畫審議時間恐拉長，一來是避免流廢標惡化，二者是降低工安事故發生，在未完善工作排程之前，公建資金到位有限，所幸民間工程熱度仍較佳，故未來半年營造業景氣以持平視之。而不動產業方面，2021年11月五大不動產仲介業者交易量月增率除住商機構、中信房屋出現小幅下滑外，其餘中信房屋、永慶房產集團、台灣房屋多為持平到成長格局，甚至五大業者交易量年增率介於3~21%，顯然國內此波疫情趨緩後市場出現首購、換屋族群輪動的情況，且年底旺季買齊也有提前出籠的情況，加上房市對於物價上揚議題有感，換屋客與置產客積極進場，使得房市買氣仍處於高檔，中古屋已連續五個月呈現景氣擴增態勢；而2021年11月六都建物買賣移轉件數月增率為9.0%，當中又以高雄市月增率15.6%居首，顯然台積電設廠效應發威、當地平均房價低於北部及中部，而持續吸引投資置產買盤進駐；至於2021年11月新北市建物買賣移轉件數亦有10.7%的水準，主要是受益於二重右案、板橋江翠、林口新市鎮等整體開發區的大量新成屋交易的挹注；若以年增率觀之，則2021年11月六都建物買賣移轉件數年增率為5.5%，房市反映經濟成長、疫情趨緩，連帶鼓舞民眾購屋信心，且低利率、資金潮環境仍在等情勢；總計2021年1~11月六都建物買賣移轉件數年增率達到7.1%，其中高雄市增幅18.0%已超越台南市17.2%的水準，顯然台積電前往高雄設廠計劃已對當地房市帶來相當的成長動能，反觀北、中南台灣建物買賣移轉件數年增率均僅有個位數，增長力道與南台灣形成較大落差。
2021年12月「營建業營業氣候測驗點」呈現第二個月上升走勢，主要是來自於營造業與不動產業當月看好的帶動。首先在營造業方面，受惠於年底政府機關與民間企業對於工程計畫陸續辦理結案驗收，營造廠在工程款挹注增多，另外房建整地動工情況也增多，因此2021年12月營造業者景氣呈現好轉態勢；展望未來，雖然政府機關對於計畫審議與設計監造將提出更多要求，使得公部門新建工程投入將有所延緩，所幸民間商辦廠辦等項目工程接單能見度高，故未來半年營造業景氣以持平視之。而不動產業方面，2021年12月六都建物買賣移轉件數月增率為7.1%，主要是年底購屋旺季、交屋潮的挹注，加上購屋到過戶尚需一個月的時間，因而12月買賣移轉數據是反映11月的市況，故12月各部會調控房市政策全面升級的效應尚未顯現於當月的交易數據上；若以年增率觀之，則2021年12月六都建物買賣移轉件數年增率為6.0%，且規模創下八年來新高，房地產市況相較於2020年同期活絡、不動產開發商加碼推案、進入交屋高峰期，而使得整體交易量年增率表現仍佳；總計2021年全年六都建物買賣移轉件數年增率達到7.0%，其中高雄市增幅18.0%已超越台南市16.1%的水準，顯然台積電設廠由南科延伸至高雄地區，已成為市場資金追逐的題材，也帶動台南市、高雄市2021年建物買賣移轉件數的表現，反觀台北市則出現唯一衰退的局面，為-0.9%，突顯2021年台灣房市愈南愈熱的態勢顯著。
2022年1月「營建業營業氣候測驗點」呈現上升態勢，主要是來自於營造業未來半年景氣的帶動。首先在營造業方面，儘管營造廠出工情況略感吃緊，但有鑑於主辦機關為求預算消化順暢，已要求營造廠依約辦理驗收請款作業，在完成現勘之後，工程尾款陸續到位，故2022年1月景氣尚可持平視之。展望未來，在政府已擴大溯源管理來加強各工區用料分配，同時透過貨物稅減免與集中採購等方式舒緩購料成本上漲壓力，加上商辦廠辦等工程新建、改建商機依然看好之下，未來半年營造業景氣將呈現好轉態勢。而不動產業方面，2022年1月六都建物買賣移轉件數月增率為-13.3%，且六都中僅台北市、台南市為單位數跌幅，其餘四都月減率均達一成以上，主要是政府多項打炒房政策升級的效應浮現，以及2021年12月基期因房市景氣熱絡與年底前的交屋潮而墊高，該月建物買賣移轉件數創下近六年的單月新高所致；若以年增率觀之，則2022年1月六都建物買賣移轉件數年增率為-0.1%，顯然先前政府祭出一連串金融、財稅、管制措施等打炒房措施，加上美國聯準會不斷釋出加速升級循環的訊號，且國內央行亦有跟進跡象，因而民眾確實有放緩看屋的動作，不過若以規模來看，2022年1月整體建物移轉件數仍創下近九年來同期次高；若以六都年增率表現來看，則僅有台北市、台中市各衰退8.4%、15.6%，其餘四都均為個位數增長，其中桃園市年增率為5.3%，主要是受益於龜山、八德、平鎮、觀音等平價區段，持續吸引首購族進駐，加上龜山A8重劃區處於新建案交屋高峰期，而台南市則是來自於善化、新市、永康等地的買氣挹注，使得2022年1月其建物買賣移轉件數年增率為7.6%。
2022年2月「營建業營業氣候測驗點」再度出現下滑局面，主要是營造業當月及不動產業看法趨向保守所致。首先在營造業方面，因營造廠尚等待處理工料採購相關事宜，加上短期內施工人力缺口也不易填補，故2022年2月景氣表現未如預期。展望未來，因政府機關將陸續投入各期計畫並撥付經費，且大型廠辦與地上權開發相繼動土，後續所衍生工程機會相對增多，故未來半年營造業景氣將呈現好轉態勢。而不動產業方面，2月六都建物買賣移轉件數月增率為-34.9%，且六都均為雙位數的跌幅，主要是季節性因素，1月底2月初適逢農曆春節假期使得工作天數較少，加上政府陸續推出打炒房政策抑制投機炒作也初步獲得成效所致。若以年增率觀之，則民國111年2月六都建物買賣移轉件數年增率為0.8%，顯然在房市基本面佳、通膨升溫的狀況下，自住、長期投資置產保值需求仍存在，讓房市交易量處於高檔。總計民國111年1~2月六都建物買賣移轉件數年增率為0.2%，而整體交易規模為1.56萬棟，來到11年以來的新高；不過年增幅度已有收斂，反映基期高、政府調控房市政策不斷加大力道、先前房價高漲致使購屋者短暫卻步等現象的干擾，其中新北市、台南市、高雄市等年增率為正數，顯然南部地區擁有房價相對平價且有科技廠商投資議題的帶動，其他都會區則為負數態勢。
整體而言，若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法，透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖，並劃分為--「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限(請參考圖一)，則可發現營建業廠商對於景氣的研判已從2020年第二季~2021年第四季連續七季處於「看法樂觀」的象限，顯然此段時間疫情並未對房市造成衝擊，反而因房貸利率進入史上超低水準、台商回台、國內外貨幣政策寬鬆造成資金充沛、半導體進行大規模投資而帶動周邊區域房市行情、通膨議題保值再起，而使得房市景氣在此期間持續不斷向上攻堅。
而估計2022年首季雖然「營建業營業氣候測驗點」仍將持續第八季處於「看法樂觀」的象限，但會稍微往下緣的位置移動，主要是反映短期內房市所面臨的環境呈現多空拉鋸的情況，也就是寬鬆貨幣及企業獲利，使得市場游資充沛，況且抗通膨心態，不動產成為資金港口，況且政府大南方計畫帶動二次城鎮化，加上軌道交通驅使人口往郊區移動，推升新興重劃區；不過也因2021年度建物買賣移轉件數接近35萬件，與十年均量31萬件的差距拉大中，顯示投資性買盤已活躍於市場中，自然引發政府陸續祭出更強烈的相關房市調控措施，何況總統也宣示要維持房市穩定、遏制不當炒作，造成短期內投資、投機買盤有所縮手；再者土地貸款成數降低、自有資金比例提高墊高土地成本，以及營建成本居高不下，使得房價尚難有降價空間，此情況也造成買方拉長購屋的考慮時間，畢竟目前買賣雙方對於房價已出現認知差距；更重要的是，2022年3月央行升息一碼，時間點較預期為快、幅度也高於市場預期，因而短期內影響房市信心面所致。
資料來源:台灣經濟研究院，2022年3月。
圖一 營建業廠商對景氣判斷的變化趨勢
參、國內各類房市產品景氣之分析
1.科技業在商用不動產買賣市場扮演要角、土地市場亦有不錯的表現，使得2021年大型不動產投資市場交易金額達到4,459億元，而2022年預料科技業仍是大戶，同時製造業、壽險業、不動產開發商仍將撐起商用不動產買賣半邊天，不過土地市場交易恐略微萎縮
根據圖二的統計資料可知，2019~2021年國內大型不動產投資市場交易金額呈現明顯走高的局面，特別是2021年已躍升至4,459億元，其中商用不動產買賣市場更是呈現成長格局，主要除了受惠於2019年美中貿易戰、科技戰開始，政府祭出台商資金匯回回台投資優惠方案，包括稅率優惠、投資5+2優惠方案，總計三大優惠方案(歡迎台商回台投資行動方案、根留台灣企業加速投資行動方案、中小企業加速投資行動方案)等，而截至2021年12月底止，總計吸引254家台商投資約1.03兆元，創造超過8萬個工作機會，並帶動供應鏈廠商加碼投資，在此情況下，相對形成2019~2021年國內大型不動產投資市場交易中的工業地產(工業區土地、廠房、廠辦、倉儲物流等)另一股推升動能；再者，半導體大舉投資、群聚三大科學園區與高雄地區的態勢仍顯著，帶動周邊廠房、廠辦、工業地產地需求，成為支撐2019~2021年國內大型不動產投資市場最大的剛性需求；顯然工業用不動產將持續受到自用型買方青睞，而台北市商辦市場，持續因上升的營運成本、立即擴充業務的需求，使得部分企業轉為購買既有辦公大樓，同時本土不動產開發商加碼獵地，2021年已斥資2,215億元買地，其中台中市、桃園市、新北市為廠商青睞的地點，此皆有助於2022年國內大型不動產投資市場交易續創佳績。
總計2021年國內前五大土地交易個案分別為新莊副都心段商業區土地、北投士林科技園區地上權、七期新市政中心專用區土地、水湳經貿園區文商區土地、南港區玉成段二小段728地號土地等，而前五大商用不動產市場則以敦南SOGO、中華開發大樓、萊恩廣場、順達廠辦大樓、勝華楊梅幼獅廠等個案，位居前五大排行之列。
至於2022年方面，除了台灣2022年經濟成長率有望達到4.10%，意謂企業置產與擴產動能仍在，尤其也有外國廠商將加碼買進台灣廠房之外，有鑑於全球供應鏈轉移、國際情勢轉變等因素仍持續，考量台商仍持續有回台投資之需求，為維持民間投資力道，並且鼓勵廠商智慧升級轉型，同時鎖定配合政府2050年淨零碳排政策目標，逐步落實減碳排之業者，故政府確定延長台商回台投資優惠方案至2024年，對於工業地產仍將具有相當的需求，況且壽險業者仍將肆機而動投入國內商用不動產投資市場的買賣，畢竟其手上握有龐大的資金需去化，且外部經濟環境不確定升高，不動產儼然成為資金停泊的安全港，且是具有穩定收益仍是最佳的投資標的，故上述皆將成為2022年商用不動產買賣市場的驅動力。
而在土地市場方面，雖然土地仍屬於最重要的不動產開發要素，因此多數的投資人仍看好長期儲備土地的策略，故仍有不動產開發商業者或大型投資者會趁此危機的期間，加速調整土地資產的組合伺機而動。不過由於要求金融機構全面檢視並改正有關餘土地相關的貸款，包括建築購地貸款屢次展延未動工，未收回貸款亦將調高利率、購置工業區土地貸款屢次展延未動工，銀行甚至將調整利率等措施；再者央行第四波的信用管制措施中，即針對購地貸款祭出貸款成數由先前的6.5成降至6成，保留一成動工款，且須檢附具體興建計畫，且切結於一定期間內動工興建，最新的規定為18個月，成為史上最嚴厲購地貸款控管措施，再者工業區閒置土地抵押貸款也由先前的5成再次調整為4成；上述政策均影響2022年不動產開發商進場獵地的舉動，特別是無法從股市取得資金的中小型業者相對受限，土地資源落入大型不動產開發商的趨勢已可預見。
資料來源:CBRE，2022年1月。
圖二 歷年來大型不動產投資市場交易金額之走勢
2.2021~2022年台北市辦公室租賃市場依舊處於供不應求的階段，因而租金水準穩步向上、空置率則持續下滑
2021~2022年台北市辦公室租賃市場呈現持穩態勢，主要是2021年新增辦公室供給僅有富邦遼寧大樓、全球希望廣場、元大人壽一江街口、玉山敦北總部，且多為集團自用，2022年更僅有遠雄大巨蛋、陽信銀行總部，因而新釋出的供給極為有限，以及此波疫情所衍生的居家上班是否會形成常態，在部分企業仍是有相當的難度，反而未來企業對於具備綠循環、智慧化偵測體溫的辦公大樓，或是員工彼此保有足夠安全距離的辦公空間，將成為另一波辦公室市場的重點，故根據圖三及圖四的資料可知，2021~2022年台北市辦公大樓空置率仍持續下降、租金依舊穩建上揚，其中空置率下降至4.1%，且空置量體也僅有4萬坪，雙雙創下二十年以來的新低紀錄，也同步推升租金年漲幅為1.8%。
整體而言，雖然疫情反覆地不確定性將使跨國企業對於辦公室擴張維持謹慎態度，不過科技業、生技醫療、金融保險業、線上相關經營行業將持續主導辦公室租賃需求，況且台北市A辦超過52%屋齡已逾20年，多數企業將重新考慮辦公型態(健康環境、ESG考慮、彈性空間)，顯然辦公空間升級、老舊辦公室重建搬遷及產業擴編需求浮現，再加上由於短期內辦公新供給僅有遠雄大巨蛋、陽信銀行總部大樓投入市場，意謂核心區可供出租面積稀少，因此短期內租金水準、空置率呈現一升、一降的情況將不變，預計2023年才會有較多的供給釋出，而供給高峰將會是2025~2026年，屆時空置率將會有顯著的飆升。
資料來源:高力國際，2022年1月。
圖三 2017~2026年台北市辦公大樓供給及淨去化量(坪)
資料來源:高力國際，2022年1月。
圖四 2017~2026年台北市空置率及租金走勢(每坪每月)
3.國內重要商圈的店面租賃市場恐因變種病毒株使疫情反覆，而造成境內人流、邊境開放未如預期，使得行情復甦時程出現遞延
因疫情所產生的邊境封鎖尚無法完全解除，加上後疫情時代線上與線下消費習慣有所改變，故2021年下半年台北市的忠孝商圈店面租賃市場的空置率、租金水準好轉情況仍受限，而南京中山商圈、西門商圈則是呈現空置率上揚、租金行情不斷下修的窘境(請參考表二)。值得一提的是，原先預期在疫情控制得宜及國人疫苗施打覆蓋率提高的狀況之下，2022年零售消費力應可出現增溫態勢，也將順勢帶動租賃活動回籠，商圈空置問題得以緩解，再者餐飲業回補人力需求成長，有機會使得餐飲業布局展店進入復甦，況且量販店與便利商店展店策略多元化，除了搶進精華地段，同時也朝向社區化發展，迎合消費者不同需求；不過有鑑於變種病毒株Omicron出現入侵國內，造成2022年首季社區感染事件，對於實體相關零售業、餐飲業的店面租賃行情有所影響，況且新冠變種病毒株再次反撲，延後國際開放邊境及經濟活動的時程，造成來台人數依舊處於偏低水準，顯然在短期內國內疫情又出現變化，各項人流管制也限縮商業活動發展之際，零售消費力要增溫難度頗高，也相對使得原先預期租賃活動回籠、商圈空置問題得以緩解的目標落空。
表二 台北市重要商圈租金行情與空置率概況
單位:%、元/坪/月
資料來源:戴德梁行、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2022年3月。
肆、上市櫃不動產業者營運績效之探討
受惠於近年來房市價量齊揚、建案陸續進入認列高峰，故2021~2022年以來國內上市櫃不動產業者營運績效普遍呈現成長格局
根據表三的統計資料可知，有鑑於2019~2021年國內建物買賣移轉件數均呈現高個位數的增長，各來到8.02%、8.76%、6.74%的水準，加上房價陸續脫離2016~2017年的谷底，2020~2021年房市更呈現價量齊揚的走勢，以及部分不動產開發商的建案進入認列的高峰期，且房市交易量、推案量走升也有助於不動產仲介、代銷廠商，況且儘管近年來不動產開發商購地成本趨增，況且2020年起建材報價陸續出現上揚，且疫情導致外勞引進不易，使得缺工問題浮現，相對不利於業者的獲利，不過因房價持續上揚可進行轉嫁，因此2021~2022年以來多數國內上市櫃主要不動產開發業代表廠商的合併營收、合併本期淨利年增率呈現正數態勢的比例為多。
若以重要廠商的營運動態而言，興富發2021年合併營收年增率達到79.31%、獲利也轉為小幅增長格局，主要係因公司近年採取快速、大量推案，且即將完工案量持續居高，建案更是分布北中南區域，相對分散，特別是南部地區的建案銷售，受益於台積電南下設廠帶動銷售熱絡，使得興富發在手個案也有佳績所致，而2022年公司營運績效亦將有機會呈現成長的趨勢，則係因即將完工個案已包括台中總銷141.6億元的「夢幻誠」、桃園龜山總銷61億元的「華悅城」、台中南屯區總銷52億元的「博克萊」、台中近50億元的商辦案「TOP 1環球經貿中心」，以及高雄28億元商辦案「高雄CBD」，同時2021年底已入帳的「富江翠」，總銷12億元左右，2022年也會持續貢獻興富發合併營收的表現；值得一提的是，在央行對於土地貸款進行成數緊縮之下，不動產開發商購地出現大者恆大的態勢的確逐步浮現，以2022年初來說，興富發繼2020年、2021年全台購地規模分別達到184億元、310.6億元之後，2022年2月初公司首度首度插旗台中水湳，拿下蛋黃區1,135坪土地合建分售案，顯然興富發台中市購地除了七期之外，也開始跨足水湳重劃區，主要是看好近幾年公共建設陸續到位，開發進度也進入成熟階段。
表三 國內不動產業主要上市上櫃公司之營運績效概況
單位:%
 資料來源:開資訊觀測站、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2022年3月。
伍、台灣房市景氣展望與發展趨勢、觀察重點
2022年台灣房市景氣預估將呈現成長趨緩格局，其中一般住宅市場景氣由熱轉溫、豪宅市場表現受到抑制，而商用不動產的產品別表現各有所異，但整體仍不看淡；而政府政策調控力道、房貸利率上升幅度、買方對於價格接受度將是觀察重點
在歷經2021年國內房市景氣展現相對的韌性，呈現明顯的價量齊揚走勢後，2022年各分類市場表現將有所差異，其中一般住宅市場景氣由熱轉溫、豪宅市場表現受到抑制，而商用不動產整體來說仍是可期待。以一般住宅而言，整體市況熱度呈現趨緩態勢，主要係因房市景氣所面對的基期不低，且房價走高使得買方需要更長的時間與賣方來進行交涉，以及央行、金管會、財政部、內政部對於房市調控政策面全面升級，甚至央行已宣告未來國內貨幣政策將趨緊，不排除2022年底前將2020年3月降息一碼的空間升回來，爾後也確實在2022年3月中旬升息一碼，故恐相對壓抑未來一年國內房市成交量、價格的增幅。而就豪宅市場部分，雖然高資產人士持續積極尋求現金停泊處，況且抗通膨的預期心理而使該族群積極入市，而不動產自然成為資產配置的重要選項，不過因央行及金管會相當關注此波豪宅交易較為活絡的情勢，也對周邊預售屋、新成屋房價形成比價效應，故2021年12月央行第四波選擇性信用管制則將標的之一對準豪宅市場，即已有兩戶以下房貸之購置高價住宅貸款，成數降至4成，且無寬限期，進而使短期內豪宅市場交易難以再創新高。
而2022年整體商用不動產各產品表現將呈現差異化的情況，其中預計商用不動產投資買賣、辦公室租賃市場景氣能見度較佳，前者係因製造業自用買盤、壽險業者、不動產開發商仍將鎖定工業地產、辦公室、廠辦、倉儲物流等標的，後者則是因供給相對有限，使得2022年辦公室租賃市場空置率、租金水準將可望較2021年呈現一降一升的局面；至於店面租賃市場景氣雖將逐步獲得改善，但因疫情所產生的邊境封鎖尚無法完全解除，加上後疫情時代線上與線下消費習慣有所改變，故整體店面租賃市場的空置率、租金水準好轉情況將受限；而土地市場，有鑑於央行對於購地貸款成數已降至四成，難免影響中小型不動產開發商的購地能力，且大型地上權標案的供給短缺，故2022年整體土地市場交易金額難高於2021年。
綜而言之，有鑑於未來央行對於貨幣政策將由現階段的寬鬆逐步趨向緊縮之外，政府打炒房政策一波波，特別是央行再度祭出限貸4.0方案，避免未來房市崩盤引發金融機構的高逾放危機；先前房市景氣反彈的走勢，已使得房價逐步墊高，進而使買賣雙方對於價格的認知需進行磨合，交易時間難免較原先預期拉長，以及購屋負擔短期內明顯加重，故上述因素皆將相對壓抑2022年房市價量的增幅；換句話說，2022年國內房市景氣再度攀高的門檻相對墊高，畢竟所面對的基期不低，且房價走高使得買方需有更長的時間與賣方來進行交涉，以及政策面萬箭齊發，新一波的房市調控效應陸續浮現所致，因而未來半年房市頗有居高思危的氛圍；不過因剛性住房、物價上揚疑慮引發的投資保值需求仍在，且營建成本居高不下，加上短期內房市供給釋出恐有限，故房市景氣呈現高檔震盪的機率較大，不易出現價量齊跌的局面，顯然本產業景氣相較於2021年將為成長趨緩的機率較高；至於未來央行何時調升利率、政府各部會對於房市政策的落實程度、買方對於價格的接受度等將為後續房市觀察重點。
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