本文刊登於產業雜誌，第599期，「不動產業發展情勢與挑戰」
凡從事不動產開發、經營及管理等行業均屬於「不動產業」，而「不動產業」又可拆分為「不動產開發業」、「不動產經營及相關服務業」，其中「不動產開發業」定義為凡從事不動產開發、住宅、大樓及其他建設投資興建、租售業務等行業均屬之，而其所從事的服務項目包括不動產開發、不動產投資，至於「不動產開經營及相關服務業」，則係指凡從事不動產經營及管理等行業。以下將先就當前國內不動產業的現況作一說明，再者則健全房市的下一步作一探討。
壹、國內不動產業之發展現況
1.2019年國內大型不動產交易金額創下3,802億元的歷史新高紀錄，2020年仍將機會在自用型、投資類買家進場而持續推高整體規模
根據圖一的統計資料可知，有鑑於美中貿易戰帶動台商回台投資、市場資金充沛，加上可投資的標的有限，以及公部門標售頻頻釋出案件，根據CBRE的統計資料可知，2019年國內大型不動產交易額(含土地及商用不動產)創下歷史新高紀錄，來到3,802億元，較2018年成長45%，其中土地市場、商用不動產年增率分別為87%、-11%。若以國內大型不動產交易額(含土地及商用不動產)的買方類型區分，則2019年尤以建商高度成長116%居冠，且佔比高達61.30%，反映政府釋出大量土地(公部門釋出精華區土地標售為助長2019年土地交易動能爆發原因之一)，上市櫃建商大舉購買26萬坪土地，同時建商持續投入辦公產品開發，且行銷策略更為靈活，代表的建商包括中石化、寶佳機構、興富發集團、豐邑機構、茂德機構、元利建設等；其次規模大小依序為企業/自用型買方、保險公司、不動產投資公司、機構及財團法人、REIT等，而企業/自用型買方雖然整體交易金額較2018年衰退5.0%，但整體金額規模仍舊位居第二，顯然此類型買方因應未來業務擴充需求，35%買下廠房、31%購地；而保險公司交易金額則是大幅成長53%，代表壽險資金相當充沛，伺機而動進入商用不動產投資市場；至於2019年不動產投資公司金額較2018年增加，主要係因法拍市場尋求可投資標的、全棟大樓吸引投資人出手，且部分投資人著眼於重建潛力所致。
若以土地交易使用類別來看，2019年商業用地高居49%居首，其次依序為住宅用地的28%(重劃區及軌道沿線受青睞)、工業用地的11%(雙北、桃園地區為主要目的地)、其他6%、未列名5%、農地1%；土地交易的區域尤以台中市表現優於預期，七期新市政中心、水湳、北屯機廠、太平區段徵收區為熱門區域。反觀商業不動產交易類型，尤以廠房的28%比重居首，辦公室亦有27%，再者依序為廠辦的15%、住宅的8%、其他的8%、旅館的7%、零售的4%、醫療物業的3%，其中電商快速發展帶動倉儲物流產品交易，包括實體零售業加入網購市場、電商業者對於物流倉儲需求擴增的自用型買方，以及REITs、壽險業，看中穩定租約及收益的投資型買家。
資料來源:世邦魏理仕，2019年12月
圖一 近年來國內不動產大型交易金額(含土地及商用不動產)之走勢
展望2020年國內大型不動產交易的經營環境，有利的因素將包括企業投資持續增加、台灣經濟成長率將優於2019年、低利率的充裕資金環境不變等，但不利因素則須留意可投資核心資產稀少、部分不動產類別的收益率恐遭壓縮、國際情勢與兩岸關係詭譎多變等；整體來說，2020年國內大型不動產交易金額仍有機會在自用型、投資類買家進場而持續推高整體規模，至於不動產市場的布局策略應更多元，以分散投資風險；預計2020年市場投資的焦點將以市區辦公室、工業廠房、倉儲物流、精華土地開發、冷鏈物流、資料中心、電子商務等為主，其中電子商務市占率持續擴大，將有助於倉儲物流需求，尤以新式倉儲物流較受青睞，可留意相關商用不動產的領域。
2.2019年國內住宅市場在自住客遞延性買盤進駐下表現優於原先預期，2020年則處於盤整而等待上揚的局面
繼2017~2018年國內建物買賣移轉件數連續兩年呈現成長局面後，2019年住宅市場景氣表現確實優於原先預期，主要是國內外資金充沛，短期內更無利率上升的可能性，房貸利率更因銀行大舉投入而掀起競爭，使得2019年9~10月五大銀行新承做房貸利率均處於1.615%的低檔，且先前遞延性自住需求釋出，加上此次總統大選對於房市的影響並不大，故2019年全年建物買賣移轉件數相較於2018年呈現中個位數的增長。
展望2020年，儘管政府持續以早鳥容積獎勵推動都更、危老條例將加速實施，另外國內資金面也仍顯充裕，除房貸利率不斷因國銀、民銀湧入房貸業務的競爭加劇，使其持續處於低檔態勢，2020年國內央行在全球主要經濟體貨幣政策寬鬆的情境下，雖不一定跟進降息，但絕無升息空間，此相對有利於不動產市場，更何況金管會規劃2020年第三季將把房貸最低風險全數由現行35%降至20%，屆時將有助於銀行承做更多房貸業務，對於對於房市資金面將帶來正面的挹注；此外面臨景氣的不確定性，不動產依舊為國內民眾資金避險的首選，特別是根據永慶房屋的統計資料可知(請參考圖二)，2020年第一季民眾最偏好的資金避險標的為不動產，比重高達32%，遠高於黃金的25%、定存的18%、股票的9%、外幣的6%、債券的6%、基金的4%，而在當前總體經濟前景不明朗的狀態下，預計2020年不動產投資仍屬較保值的避險管道。
資料來源:永慶房產集團，2019年12月
圖二 消費者偏好各項資金避險標的的比重分布概況
但2020年制約國內住宅市場景氣而無法呈現大幅翻揚的因素，仍是在於供給端的部分，除了全台寬限期到期住宅的賣壓將湧現的變數之外，主要是2019年1~10月全台使用執照創下十一年來的第四高，顯示目前大量餘屋加上使照新增供給多，市場供過於求隱憂未除，2019~2020年市場賣壓仍大；甚至更需留意2021~2022年新增供給恐爆量，畢竟2019年1~10月建照執照創下十一年以來新高，尤其是台中市、台南市、高雄市年增率均超過兩成，須特別留意(請參考圖三)。
資料來源:永慶房產集團，2019年12月
圖三 七都近兩年1~7月住宅建照核發戶數概況
貳、國內不動產業所面臨的困境與挑戰
1.台灣人口在2020~2027年達到最高峰後轉為負成長，且我國人口紅利將於2027年消失，同時台灣由高齡社會進入超高齡社會僅花8年時間，顯然人口問題對於台灣不動產市場的影響性將會在中長期逐步浮現
就人口紅利對於房市的影響來說，根據國際的經驗而言，日本勞動力人口在1995年達到高峰後開始減少，而總人口數的高點在2010年，在此情況下，1995~2010年十五年間，日本東京房價下修38%，但都心回歸效應、日本東京奧運題材使2012~2018年日本東京房價上漲30%；至於美國方面，美國2007年爆發次級房貸風暴來看，該國扶養比在2005年開始出現轉折，恰巧出現在房價泡沫化的前兩年；顯然不動產市場的發展與人口結構改變應有相當的關聯性。
而根據國發會所作的人口預測數據可知(請參考圖四)，台灣人口在2020~2027年達到最高峰後轉為負成長，且我國人口紅利將於2027年消失，同時台灣由高齡社會進入超高齡社會僅花8年時間，遠低於日本、義大利、芬蘭、德國11~36年的時間，畢竟老年人口的增加、年輕族群低薪問題持續，將促使年輕一代繼承老一代房產的比例增加，況且剛性額外新增需求減少、繼承多餘的房產甚至出現拋售，反而不利於國內房市的供需表現；甚至2000~2009年台灣每年出生人口數僅剩22.6萬人，意謂2030~2039年國內房市成交量若無外來買盤，交易規模不排除下探20萬件，顯然人口問題對於台灣不動產市場的影響性將會在中長期逐步浮現。
但人口也並非決定台灣房市表現的唯一因素，房價同時受到總體經濟、金融市場、政策、人口社會等因素共同影響，屆時還需端視其他的因素，包括國內政經情勢、兩岸關係變化、是否大舉開放外資來台置產、資金或利率效應、房屋大量更新的狀況而定，但人口因素對於台灣不動產中長期的發展確實存在隱憂。
資料來源:國發會，2018年8月
圖四 我國總人口推估情況之預測
2.在政府近年來大舉推動都市更新及危老條例下，確實老舊房屋改建速度優於以往，但2026年國內30年以上的戶數將高達596.96萬戶、2036年將為739.78萬戶，代表我國老舊房屋改建或更新的速度仍有待強化
為配合都更條例上路，內政部推動十二項子法修正案，2019年已經有五項子法發布施行、一項廢止，內政部部務會報通過《都市更新事業實施者公開評選辦法》、《公開評選都市更新事業實施者評選會組織辦法》、《都市更新公開評選申請及審核程序異議申訴處理規則》、《都市更新權利變換實施辦法》等草案，藉此大幅降低獎勵額度的不確定性，提高民眾對都更機制的信任。另一方面，台北市政府也針對都市更新釋出減稅的利多，包括原先減半徵收兩年的房屋稅。而在政府近年來大舉推動都市更新及危老條例下，確實老舊房屋改建速度優於以往，但根據表一的統計數據，2026年國內30年以上的戶數將高達596.96萬戶、2036年將為739.78萬戶，代表我國老舊房屋改建或更新的速度仍有待強化。
表一 我國住宅總量及老屋戶數
單位:戶數、%
資料來源:內政部營建署、 台灣經濟研究院產經資料庫整理，2020年1月
參、健全國內房市的下一步
除就人口與屋齡老化問題進行全面性的解決外，亦可活化空屋的使用、提高社會住宅的比例，更可建立前瞻、穩健的房地稅制與金融管理政策
若以需求端來說，未來財政部與地方政府可就合理化不動產稅負進行深入檢討，畢竟2010年以來，我國不動產持有稅收相對GDP比率多低於主要國家(請參考圖五)，且異於主要國家加重持有多筆土地或多屋族稅負之趨勢，特別是2010~2018年平均台灣不動產持有稅收相對GDP比率仍低於OECD會員國平均及新加坡，南韓雖略低於台灣，但該國已於2018年推出不動產稅改措施，自2019年起，大幅加重持有多屋與高價不動產者稅負，顯然台灣方面未來仍可思考不動產稅負合理性的問題；而央行及金管會則持續建構前瞻穩健的不動產貸款風險管理政策，其中金管會主要負責規定不動產貸款集中度限制、調整銀行計算自有資本與風險性資產比率之風險權數及備抵呆帳準備等，央行則是以不動產貸款成數(LTV)限制措施為主；另外因應未來台灣人口將產生變化，包括少子化、老年化、人口紅利消失等議題，除業者的產品結構應就人口出現變化而逐步進行調整，預計符合少子化需求的中小坪數較易銷售、最具保值抗跌性，同時養生宅、智慧銀髮住宅將成趨勢之外，有效因應高齡化社會趨勢，公股行庫、內政部也應更積極推動以房養老的案件，特別是規劃相關配套措施來協助銀行願意承作雙北市以外地區的以房養老案件。
供給面方面，地方政府持續改善大眾運輸路網，以提供居民交通便利性等，而內政部宜持續推動社會住宅與都市更新政策，並可就空屋進行活化，其中就空屋方面來說，截至2018年為主，全國空屋數超過91萬戶，占全國房屋稅籍住宅類比例為10.56%，若以市值來計算高達九兆元，雖然其中不乏是毀損不堪使用的房屋，但若可盤點釋出一半的空屋數，仍舊對地方重生、經濟活力有所挹注，因而建議政府仍可積極活化空屋的部分。
至於制度面方面，內政部可進一步完善不動產實價登錄制度，提升市場資訊透明度；綜合上述，顯然藉由中央政府各部會及地方政府，從需求面、供給面、制度面來健全國內房市，將是未來本產業發展相當重要的一環。
表二 健全國內房市的下一步
資料來源: 台灣經濟研究院產經資料庫整理，2020年1月
注1:不動產交易(含利得)稅包括土地增值稅、特種貨物勞務稅(有關房地交易部分)與房地合一稅；持有稅包括田賦、地價稅、房屋稅等。
注2:台灣不動產持有稅包括田賦、地價稅及房屋稅；其餘依OECD之不動產持有稅收統計，而OECD平均與新加坡資料至2016年，南韓至2017年，台灣至2018年。
資料來源:財政部、主計總處、OECD、央行，2019年6月
圖五 台灣不動產相關稅收佔總稅收比重(左圖)、主要國家不動產持有稅相對GDP的比重(右圖)