台經院公佈的「營建業營業氣候測驗點」是以供給面的企業角度為出發點，意即營建業者依據自有經驗與近距離接觸市場的情況，提供營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息，類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公佈的建商信心指數，因此「營建業營業氣候測驗點」走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。
2023年1月「營建業營業氣候測驗點」則是結束先前兩個月的上揚再度轉為下滑走勢，主要係因營造業、不動產業當月的景氣表現未如預期所致。首先在營造業方面，有鑑於民間建築工程中的廠房建置需求滑落，導致業者工程進度出現延宕，相關營收呈下滑，故2023年1月營造業景氣表現未如預期；展望未來，營造業將延續公建需求增長、民建需求下滑趨勢，且因公建成長力道較大，未來營收成長具可期性，惟部分建材價格再度上揚，墊高本產業成本壓力，又缺工問題猶存，拖累工程施作進度，抑制業者營收成長空間，故未來半年營造業景氣尚以持平視之。其次不動產業方面，1月六都建物買賣移轉件數月增率為-38.4%，主要是農曆春節的長假效應，造成地政機關工作天數減少，同時也影響看屋量與簽約量，更重要的是房市所面臨的大環境呈現利空夾擊狀態所致；至於未來半年，市場對於景氣走向仍審慎以對，且短期內住宅與商用不動產恐處於調整階段，其中住宅市場則是處於個案表現階段，至於不動產業者則是因應市場變化，將積極轉戰公辦都更、捷運聯開案等較為穩健的開發方式，而工業地產則可望在製造業景氣回穩後逐步獲得支撐。
若特別以不動產業詳細數據表現來說，2023年1月國內主要不動產仲介業者交易量相較於2022年12月呈現下滑局面，以永慶、台灣房屋等指標不動產仲介業者的交易數據可知，兩者的六都加上新竹縣市交易量月減率分別達到41%、11.4%，顯然1月進入農曆春節的長假效應浮現，交易天數明顯縮減，同時外部經濟環境不利因素趨增也使得民眾購屋放慢腳步，況且平均地權條例正式於立法院三讀通過，更讓整體房市呈現低量盤整格局；若以2023年1月永慶、台灣房屋等指標不動產仲介業者交易量年增率來看，也同樣全數陷入負數態勢，前者年減率為49%，後者跌幅則是15.4%，代表先前央行升息、打炒房政策效應浮現、資金行情退潮、買方追價動能不足等多重利空襲擊，國內房市已進入盤整期。至於2023年1月六都建物買賣移轉件數月增率為-38.4%，主要是農曆春節的長假效應，造成地政機關工作天數減少，同時也影響看屋量與簽約量，更重要的是房市所面臨的大環境呈現利空夾擊的狀態，加上買方對房價下跌預期提高且缺乏追價動能，導致買盤處於明顯觀望局面，致使整體1月建物買賣移轉件數僅剩1.26萬件，創下近47個月以來的新低；而六都尤以新北市、台中市衰退幅度最重，均在四成以上，其餘四都月減率也介於26.5~35.4%。若以年增率觀之，則2023年1月六都建物買賣移轉件數年增率為-47.5%，主要是反映2022年1月基期相對較高，不論是工作天數較多，或是房市尚處於高檔震盪，均讓2023年1月六都房市交易情況明顯不如2022年同期，同時1月六都建物買賣移轉件數規模更是創下近七年同期新低量；而六都的年減率尤以新北市的58.2%居冠，主要是新北市不少重劃區如土城暫緩、板橋江翠、三重仁義段、鶯歌鳳鳴、八裡臺北港等因交屋潮暫退的緣故，其餘五都下跌幅度也均在四成以上，其中高雄市跌幅僅次於新北市，也來到48.7%，反映高雄市因科技業景氣反轉向下、園區議題弱化、先前房價漲勢過猛等緣故，而使高雄市買氣降至近59個月單月新低。
2023年2月「營建業營業氣候測驗點」再次轉為上揚格局，主要是受惠於營造業本月景氣看法為微幅好轉，以及未來半年廠商認為景氣將略有改善。首先在營造業方面，雖然民間住宅建設需求未有起色，不過國1中壢中豐交流道工程、北投士林科技產業專業區等公共建設陸續動工，有益於土木工程業者工程款收入增加，故2023年2月營造業景氣以微幅成長視之；展望未來，雖然建材、人工價格持續上揚，增添營造廠商的成本壓力，但因營造業的專案業務情況良好，如中鼎工程獲取中東企業之乙烯廠統包工程、擎邦國際獲得中工雲宇宙AI園區電氣及給排水工程，又台電、中油等政府事業提供多項環保減碳工程及採購案，故未來半年營造業景氣以略微好轉看待。其次在不動產業方面，2月房市尚未擺脫央行升息的後續陰霾，以及平均地權條例修法等政策所造成觀望的氛圍，加上買賣雙方對於價格難達成共識，因而表現依舊未如預期；至於未來半年不動產業景氣相較於2月，依舊將處於相對低檔的水準，特別在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給、總統大選等四大變數影響下，未來半年國內房市交易結構恐呈現量再縮、價緩跌的情況，整體景氣陷入盤整期。
事實上，2023年2月國內主要不動產仲介業者交易量相較於1月普遍呈現上揚局面，其中中信房屋、永慶房產集團、台灣房屋月增率各為40.5%、46.0%、51.3%，僅有住商機構衰退45.5%，顯然2月工作天數較1月農曆傳統春節為多，加上年後民眾回歸日常生活節奏，開始有看屋行程的安排，加上少部分賣方以降價來吸引自住族群進場策略奏效；不過若以年增率來看，除了台灣房屋2月交易量較2022年同期成長23.6%外，其餘包括永慶房產集團、住商機構、中信房屋皆為下滑走勢，跌幅介於0.7~7.2%，代表總體經濟環境不佳、平均地權條例修法三讀通過，使得民眾購屋的猶豫期拉長，況且買方認知跌價才入手的心態濃厚，造成買賣雙方對市場認知產生落差，導致去化天數拉長，反映整體市況明顯不若2022年2月熱絡，目前房市仍充滿挑戰，市場進入僵持期。總計2023年1~2月國內主要不動產仲介業者交易量較2022年同期衰退25~30%，為近三年來較為冷清的一年，反映買方預期跌價心態濃厚，但屋主普遍沒有資金壓力，價格調整速度緩慢，致使整體交易量呈現低迷的態勢。
至於2023年2月六都建物買賣移轉件數月增率為25.4%，主要是相較於1月處於傳統農曆春節，工作天數減少，2月則是工作天數有所恢復的緣故，但此並非表示房市可開始樂觀看待。若以年增率觀之，則2023年2月六都建物買賣移轉件數年增率僅1.1%，其中臺北市、桃園市甚至陷入衰退的局面，顯然買賣雙方對於房價各持已見，使得雙方難以達成交集，導致交易量表現不盡理想。總計2023年1~2月六都建物買賣移轉件數年增率為-28.3%，直逼2017年同期的穀底，創下近六年同期最低量，且六都交易量均陷入明顯的跌勢，顯示市場尚未擺脫央行升息的後續陰霾，以及平均地權條例修法等政策所造成觀望的氛圍，加上買方預期交易價格下跌，不過賣方普遍認為通膨將支撐房價，更何況尚無資金壓力者則無須降價求售，導致買賣雙方對於價格難達成共識，自然讓交易陷入僵局，使得2023年前兩月房市仍舊維持2022年下半年以來保守的基調。
整體而言，若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法，透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖，並劃分為--「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限(請參考圖一)，則可發現營建業廠商對於景氣的研判已從2022年第三季~2023年第一季連續三季處於「看法悲觀」的象限，主要是國內經濟成長率因外銷趨冷而逐漸下滑、金融市場波動劇烈、民眾實質可支配所得未增加、利率升息與房市調控政策未停歇(如平均地權條例)等不利因素籠罩，導致房市需求端持續萎縮的態勢，同時供給端更是陸續釋出，故在供需逐步失衡下，民眾對於價格的預期看法也漸趨悲觀，顯然買賣市場陷入膠著的氛圍，短期內本產業景氣持續在谷底盤旋。
而預計2023年第二季「營建業營業氣候測驗點」恐連續四季處於「看法悲觀」的象限，但會稍微往上緣的位置移動，主要是短期內蛋價及電價雙漲等民生費用增加，國內通膨效應驅使部分將房產視為投資保值的需求買盤進駐，以及有鑑於平均地權條例修正法案即將上路，政策壓抑使得房市開高價情況收斂，也讓部分剛性需求中的首購與換屋型客戶有所回籠，但也尚缺乏向上的動能，且相較於2022年同期交投熱絡的景象，仍有相當大的一段差距。
資料來源:台灣經濟研究院，2022年4月
圖一 營建業廠商對景氣判斷的變化趨勢
參、國內各類房市產品景氣之分析
1.2023年首季一般住宅及豪宅市場整體市況處於低檔盤整格局，畢竟在經濟環境、房市政策、地緣政治、金融市場等局面未對房市有利的局面下，買方依舊處於觀望態勢
因賣方堅持、買方等價，使得整體買盤尚未釋出，況且大環境仍面臨總體經濟復甦時程與力道未定，以及房市政策在總統大選前無鬆綁跡象，且管控措施持續發酵，加上股市震盪、地緣政治風險仍存在，甚至房市供給持續釋出，故導致2023年第一季整體一般住宅市場景氣並未呈現好轉的態勢；值得一提的是，「平均地權條例」修法通過後，由於政策已定調不溯及既往，讓預售屋下車潮已出現緩和的跡象，若進一步觀察七大都會區預售轉售量變化，台北市、新北市、桃園市減幅均在5%內，高雄市則減幅最大，達12.3%。
另一方面，2023年第一季豪宅市場表現並不佳，主要是過去多數高資產族群普遍透過自有公司或是另外開設資產管理公司的名義來購置房產，但在平均地權條例通過後，因該法案限制法人購屋交易的自由度，這對已經趨冷的豪宅市場，無疑是雪上加霜，代表私法人購屋的資產操作空間不在，顯示豪宅市場的交易量價持續面臨考驗。值得一提的是全國區域行情居首的大安區，因區內各項軟硬體環境發展成熟與完善、整體機能完備、學區位置優良，因而大安區有不少知名高價住宅群聚於此，但由於房價已高，加上高資產人數族群有限、整地亦不易，因而近來不動產開發商在此推案有轉向小基地、小坪數等產品為訴求，顯然首善之區的此處高價住宅產品將逐步朝向M型化來發展。
2.2023年首季台北市辦公室租賃市場空置率略顯上揚，租金水準則持續處於高檔水準，而後續此態勢將更為顯著，主要係因供給將逐季釋出，所幸新增大樓的A級及頂級辦公產品將為租金帶來支撐效果
根據圖二的統計資料可知，2023年首季台北市辦公室租賃市場呈現空置率上升的局面來到4.0%，較2022年第四季微幅上升0.2個百分點，而淨胃納量約為-950坪，主要是因供給量的遞增，淨去化量出現趨緩的態勢，畢竟整體經濟景氣氛圍不佳將致使企業在空間的配置上更謹慎，決策時間拉長，使得整體租賃量能趨緩，所幸租金水準因A辦、頂級辦公大樓的釋出而持續維持上升格局，總計租金較2022年第四季成長0.4%，平均租金水準每月每坪2,650元。事實上，預計2023年台北市辦公大樓市場租賃市場空置率將走高至7.5%，所幸租金水準年增率尚有2.0%，但2024年空置率再向上、租金增幅持續減緩態勢將趨於顯著；此外，台北市辦公大樓租賃市場未來將呈現市中心、次核心區域(如南港、內湖等)競爭程度加劇態勢；至於具備ESG概念的辦公室大樓未來將備受企業青睞，而疫後混合辦公模式也將使得租期及空間彈性的重要性提高。
資料來源:戴德梁行，2022年3月
圖二 台北市辦公室租賃市場行情水準之變化態勢
3.2023年首季國內商用不動產投資賣賣市場、土地交易市場持續呈現萎縮的態勢，主要是利率持續走高、經濟成長率趨緩、房市景氣疲弱，影響壽險業者、製造業、不動產開發商出手的意願所致
根據圖三的統計資料可知，2023年首季商用不動產投資買賣、土地交易市場表現呈現明顯的衰退，主要係因壽險業投資不動產最低收益率門檻已來到2.845%，顯然可投資的產品將變得更加稀缺，對整體投資市場勢必會有影響，以及房市景氣能見度低導致不動產開發商購置土地意願低落，況且製造業面臨訂單縮減、庫存去化的窘境，使得自用買盤有所縮手。
事實上，商用不動產投資買賣市場的觀察重點則是在壽險業者的出手情況，短期內恐仍較為謹慎保守，主要係因壽險業投資不動產最低投報率門檻已拉高，符合的投資標的難尋，況且很多公司都已採不動產市價法，先前的升息趨勢易有評價損失，所以投資格外審慎，再者部分壽險業者要保留現金所致。值得一提的是土地市場方面，繼2022年因民眾購屋需求下降、利率及原物料上漲、信用管制影響該年度土地交易動能，導致整體規模大幅萎縮之後，2023年以來土地市場買氣仍未顯改善，不動產開發商獵地意願因央行祭出土建融資管制、房市景氣降溫而下滑，業者在土地策略方面多轉向由直接購地轉為合建、公辦都更、聯開或地上權開發等模式。
資料來源:高力國際，2022年3月
圖三 國內商用不動產投資買賣(左圖)、土地交易市場(右圖)之規模變化
4.隨著觀光客陸續回籠，加上內需市場尚有一定程度的支撐，使得2023年第一季店面租賃市場景氣呈現回升態勢，其中西門商圈空置率下滑、租金水準趨穩的趨勢最為顯著
有鑑於疫後國門解封、國際觀光客人次逐漸增加、疫情趨緩、內需市場有所支撐等利多因素，部分店面商圈租賃市場行情已有所改善，以疫情期間受創最深的西門商圈來說，近期已有包括服飾、伴手禮店等十多處店面進行趕工，以搶奪後續國際觀光復甦商機，同時商圈租金也有自谷底反彈的跡象。事實上，隨著解封後出入境旅客人次大幅攀升，為商圈注入一線生機，加上國內普發6,000元已啟動，帶動消費的情況陸續浮現，其中西門商圈最受益於觀光客回流的效應，許多伴手禮店及新型態韓式拍貼機店相繼於商圈精華地段開張，特別是韓式拍貼機店其商業模式具備低成本、低消費、彈性經營及高人潮流動率等特點，成為疫後商圈中的亮點，故2023年第一季西門商圈空置率呈現逐季下降態勢；而忠孝商圈則有進駐及遷出的消長，導致短期內商圈較缺乏話題性，空置率未有明顯下滑；至於中山南京商圈在地客源穩定，店面未有明顯更迭，空置率維持在低檔。
資料來源:戴德梁行，2022年3月
圖六 台北市重要店面商圈租賃市場空置率之變化
肆、上市櫃不動產業者營運績效之探討
- 2022~2023年前2月國內不動產主要上市櫃公司營運績效已出現轉差的局面，反映2022年國內房市交易量出現2017年以來的衰退、土地與建材成本壓力頗大的態勢
根據表一的統計資料可知，2022年~2023年前兩月國內不動產主要上市櫃公司不論是合併營收是合併本期淨利年增率，表現已開始呈現不盡理想的狀態，主要是有鑑於經濟情勢日趨保守、貨幣政策轉為緊縮、房市調控政策有增無減、第二季國內疫情出現噴發、兩岸關係緊繃等緣故，利空環境壓制致使2022年全年國內房地產市場景氣出現降溫的格局，交易結構由2021年的價量齊揚轉為量縮價穩，其中全台建物買賣移轉件數將由2021年的34.82萬件跌破32萬件的水準，呈現2017年以來衰退的態勢，2023年以來量能萎縮的局面更為明顯，同時不動產開發商也面臨土地與建材成本、缺工壓力頗大的格局，導致獲利整體表現未如預期。
表一 國內不動產業主要上市上櫃公司之營運績效概況
單位:%
資料來源:開資訊觀測站、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2022年3月
伍、台灣房市景氣展望與發展趨勢、觀察重點
- 有鑑於住宅市場短期內買氣難有起色、商用不動產投資買賣與土地交易市場將呈現萎縮態勢，2023年我國不動產市場景氣將延續2022年趨緩的態勢
若以住宅市場來看，即便房市存有政府持續推出捷運導向發展(TOD)規劃的重大開發案，且都更及危老依舊是政策力推的主軸；但2023年整體房市恐持續由空方勢力壓制，包括全年國內經濟成長率將降至2.12%，且房貸利率正式站上2%的關卡，以及從M1B與M2的死亡交叉來看，市場資金不若先前充沛，甚至民眾實質經常性薪資年增率持續呈現負數，況且國內總統大選即將開打，居住正義的議題將驅使政府對於房市政策持續採取動態性調控措施，尚無鬆綁的機會，再者房市供給也將逐步釋出，其中全台預售屋完工新增的規模將由2022年的2.11萬戶將遞增至2023年5.59萬戶；故在房市本身供需結構進入調整，以及外部經營環境仍對不動產不利的情況下，2023年一般住宅交易結構將呈現量再縮價鬆動的狀態。
事實上，有鑑於不動產界不斷向政府反映，在一連串打炒房政策，甚至平均地權條例修正案三讀通過，相關子法也即將於6月上路，致使銀行端對於本產業廠商的貸款趨向緊縮，國銀不動產放款比已經出現連續下降的態勢，特別短期內整體國銀房地產放款比例仍將處於三年來的低水位，凸顯銀行對於業者控管授信，持續從房市抽回資金，過去三年低息的資金潮已從房市退散，加上建材報價仍處於高檔、缺工問題未完全解決之下，中小型不動產開發商整體營運呈現雪上加霜的局面，財務調度也相當緊俏，陸續有小型不動產開發商出現巨大資金缺口。
在上述情況發展，以及政府為避免不動產開發商遭受打炒房政策衝擊，又面臨銀行抽銀根而衍生系統性風險下，國發會宣佈凡受疫情等大環境因素影響而發生缺工缺料等情形，以致影響動工時程，可不受限期18個月動工的限制，同時也指示銀行融資須兼顧非六都的建案，再者內政部也允諾研議鬆綁營建移工使用申請限制、營建物料進口、營建廢棄物等。不過不少業者對此政策的效益仍有疑慮，畢竟18個月動工條款的大限並未刪除，僅是有條件的放寬，加上銀行端基於風險及實際情況認定的考量，貸款上恐仍以謹慎保守的基調為主所致。
值得一提的是危老重建政策方面，為了加速公有房地重建，在立院會期內政部將優先推動《都市危險及老舊建築物加速重建條例》修法，明訂公有非公用土地及建築物，除已有具體利用、開發計畫或面積達重建計畫一半者外，應一律參加危老重建，不受相關公有財產管理法令限制，同時為了化解缺工困境，將規劃若採用預鑄工法可給予最高5%的容積獎勵；而危老重建條例時程獎勵逐年遞減，2023年5月12日前申請重建案為4%，但5月12日之後將調降至2%，而2024年5月12日將再度遞減至1%，2025年5月11日時程獎勵將完全歸零。整體來說，有鑑於我國老舊住宅規模日趨龐大，截至2022年第三季，全台逾30年的老宅戶數比例達到51.1%，其中六都又以臺北市居冠，屋齡超過40年建物佔比來到47.51%，顯然居住安全已刻不容緩，故都市更新及危險老舊房屋的淘汰將持續為政府力推的政策主軸，其中都市更新受惠對象為經劃定為更新地區或自行劃定更新單元核准，而建議面積夠大者，走都更模式，可以享有最高1.5倍的容積；至於2022年5月上旬~2023年5月上旬危老條例容積獎勵仍有4%，預計單一產權、產權單純化、房屋處於都市精華地段等類型房屋較易受惠，建議面積小的走審核速度快、門檻較低的危老整建。
若以豪宅市場觀察之，由於平均地權條例修正案的上路，以及子法修正預計2023年6月上路，均將帶來衝擊，主要是為抑制打炒房風氣，立法院三讀通過平均地權條例，並增訂私法人購屋採許可制，使得未來私法人購買住宅應檢具使用計畫，並經中央主管機關許可，且五年內不得辦理移轉、讓與，避免私法人投資炒作住宅，此部分讓高價住宅交易量首當其衝，特別是私法人購房的管制主要是想解決過去許多資產人士常以公司名義來置產作為節稅手段，豪宅市場由於不需要繁複地許可和限制，因而會被作為首選的標的，而在法規限制法人購買住宅的行為後，停泊在豪宅的資金將會進一步撤出；除此之外，高資產人士對於總體經濟環境能見度有限、金融市場行情動盪、兩岸軍事緊張狀態未除等因素較為敏感，因而影響到對於豪宅購置的意願，故短期內該類市場買氣仍將趨於黯淡。
若以商用不動產市場而論，2023年產品面則商用不動產投資買賣市場、土地交易市場展望將呈現衰退態勢，而辦公室租賃市場表現則未如預期，不過店面租賃市場行情逐步獲得改善則可期。值得一提的是，由Microsoft大手筆投資新創公司Open AI開發的聊天機器人ChatGPT，近期快速席捲全球，成為科技界最熱門的議題，顯然ChatGPT的活躍也引爆全球AI商機與投資熱潮，而這個趨勢也使商用不動產市場潛藏的投資商機備受討論，主要是AI趨勢下不可或缺的數據中心將有機會成為投資者關注的焦點，主要是數據中心的相關不動產投資報酬率可達5~9%；由於台灣處於亞太區核心地理位置，加上在海底電纜的佈局、網路高覆蓋率、具備人才優勢等，因此在過去幾年內吸引包括科技巨擘Google、Microsoft等企業加碼投資台灣數據中心，顯示未來雲端科技產業的高成長潛力，而預計各大壽險、海內外私募基金、大型開發商，以及預計在台設點的數據中心營運商，皆將成為未來台灣數據中心之相關地產的潛在買家。
整體而言，有鑑於政府持續實施健全房市政策、先前央行升息使民眾貸款成本增加，例如央行一年多來升息三碼，若以貸款1,000萬元30年期本息平均攤還試算，一年房貸支出已多出4.4萬元，導致購屋動作更加保守，同時國銀不動產放款比恐將持續落於低水位，也意謂銀行資金持續從不動產市場上抽回資金，使得2023年住宅市場表現難有起色；另外土地交易、商用不動產投資買賣市場也因主要買方—壽險業者、不動產開發商、製造業等進場意願低落，交易規模恐持續萎縮；故綜而言之，2023年國內不動產市場景氣將延續2022年持續趨緩的態勢。