本文編輯後刊登於《今日合庫》2026年6月，第590期「臺灣不動產市場羅盤—解析現況與發展趨勢」
2025年12月中旬央行理監事會議的決議作較類似精準導流而非全面解封，對於市場而言，是一種有條件的監控外放；也就是從民國113年9月祭出第七次選擇性信用管制一年多以來，央行透過「總量管制」直接給予銀行劃定紅線，此為強力的行政手段，導致不分優劣的貸款全面緊縮，而未來將回歸各銀行內部控管，代表信用條件好、存款基礎穩固的銀行，能有更多空間去爭取優質客戶；然而央行的高壓監控並未撤去，此部分從央行發言的按月向央行報送相關資料與專案金檢動作可知，央行雖不直接設上限，但它會持續關注銀行的貸款動向，若銀行放貸太激進，專案金檢隨時會上門，況且央行依舊會落實選擇性信用管制，這意謂第二戶限貸、成數縮減、寬限期限制等實質性枷鎖依然存在。
整體而言，在房市信用管制政策仍未見鬆綁，且銀行也持續優化貸款結構，再加上於川普政策間接衝擊房市之下，2025年國內房市量縮已經成定局，更是所有產官學界的共識，而價格則是各銀行的看法有所差異，從緩跌、溫和修正、高檔震盪的看法皆有，整體房價難以上攻，但出現明顯差異，例如較核心區域下跌空間有限，較偏遠區域的房價下跌幅度將至少從5%起跳，特別是現階段不僅個案創價力道弱化，議價空間也持續擴大，不動產開發商姿態明顯放軟，顯然房市利空罩頂，供給端全面熄火，需求端買氣也顯不振。
也就是除了原先國內打炒房政策持續實施，加上銀行端對於房貸業務仍以謹慎態度視之的不利因素之外，更有來自於美國川普總統對等關稅對於房市所造成的影響，主要在於關稅政策引發的貿易緊張和全球經濟不確定性，可能導致投資者和購房者信心下降，而這種不確定性可能導致房地產市場交易量減少，房價波動增加，況且此次股市的活絡與房市波動並不同步，顯然2025年資金是選擇入股不入房；同時在美國新關稅計畫及各國因應對策不斷演變之下，預期未來數月內自用型買方於購置國內工業地產的力道將有所減弱，評估態度將更趨嚴謹。也就是說，美國川普總統的對等關稅政策對台灣房地產市場的影響是複雜且多方面的，包括市場的不確定性、資金流動、房價波動以及政府的應對措施都將在其中扮演重要角色；而2026年國內房市景氣恐呈現盤整的格局，除非政府可大規模解除選擇性信用管制，讓資金重回不動產市場，否則交易結構將呈現量微增價微跌的調整趨勢。以下將就目前國內不動產市場景氣的現況與展望、未來重要發展趨勢進行探討。
壹、國內不動產市場景氣之觀測與展望
- 2025年第二季~第四季台經院的「營建業營業氣候測驗點」連續三季均處於 「看法悲觀」象進行震盪盤整，代表著房市景氣量縮價修正態勢顯著，主要係因總體經濟環境趨緩、政府對房市政策仍處管控階段、銀行端對於房貸相關業務依舊處於謹慎態勢所致
台經院公佈的「營建業營業氣候測驗點」是以供給面的企業角度為出發點，意即營建業者依據自有經驗與近距離接觸市場的情況，提供營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息，類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公佈的建商信心指數，因此「營建業營業氣候測驗點」走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。
在2025年7月方面，「營建業營業氣候測驗點」呈現連續第二個月的上揚，主要依舊是來自於營造業的帶動。首先在營造業方面，雖然由於先前工期延長的建案陸續鄰近驗收交屋階段，隨著相關工程加速推進支撐相關業者銷售額成長；但中颱丹娜絲、強烈西南氣流對我國嘉南地區的嚴重損害，不但同時影響南部工區模板工程的施工，且為了在短期內修復災區，更需額外抽調工班進行災區重建工程，使得部分公共建設計畫人力短缺情形更為加重，影響其執行進度，故7月整體營造業景氣呈現衰退態勢。展望未來，儘管保險業者對於挹注政府、公營事業推行之社會住宅、全民運動中心、能源轉型與廠房改建等相關建築工程案投資量能將釋出，然而房屋建築工程業者受到不動產開發商因住宅市場買氣顯著降溫，進而降低的推案意願影響而有所承壓，故未來半年營造業景氣僅以小幅成長視之。
其次在不動產業方面，2025年7月雖然國內出口連二十紅，景氣燈號連二月亮出象徵穩定的綠燈，台股也緩步上漲，站回23,000點大關，經濟穩定復甦，不過由於時序進入第三季房市銷售淡季，加上月初丹娜絲颱風襲台，狂風與短時間強降雨造成中南部出現不少災情，月底也有多天豪大雨特報，皆衝擊民眾看屋時程，加上銀行房貸錢荒仍持續，因此造成房市買氣降溫，故國內主要不動產仲介業者交易量相較於6月呈現下滑，月減率介於7.3%~14%的區間；若以2025年7月主要不動產仲介業者交易量年增率來看，則全數陷入負數態勢，年減率介於25.7~43.7%，主要係因2024年7月國內景氣燈號亮出首顆紅燈，國內經濟景氣穩定復甦，加上民眾抗通膨預期心理發酵，以及新青安促動下，房市需求穩定，導致基期相對較高，反觀2025年7月本產業面臨央行第七波信用管制持續，而銀行緊縮銀根，核貸趨嚴、貸款利率上調、成數下降、排隊等撥款的狀況頻傳，市場觀望氣氛濃厚，以致7月房市買氣欲大不易，因而讓2025年7月國內主要不動產仲介業者交易量表現遠不如2024年7月。而因房市交易與登記約莫有1個月左右的時間差，故2025年7月的建物買賣移轉棟數反映的是6月至7月初的市況，6月在全球經貿局勢因美國關稅政策與談判進展不確定性下，民眾對於未來景氣仍有疑慮，購屋態度轉趨保守審慎，成屋市場表現平平，但在部分都會區大量新屋交屋潮挹注下(如台中市的西屯區、東區，以及桃園市的桃園區、龜山區等)，讓7月六都建物買賣移轉件數月增率為4.2%。若以年增率觀之，則2025年7月六都建物買賣移轉件數年減率為29.0%，主要是目前在國內房市政策持續調控、銀行資金緊縮仍持續的狀況下，衝擊部分民眾購屋意願，並放緩購屋腳步，此相較於2024年7月的高基期有相當的落差，畢竟當時國內經濟穩步成長，出口暢旺、台股指數創新高，讓消費者信心轉強，房市買氣穩健，與目前本產業的市況有相當的落差。總計2025年1~7月六都建物買賣移轉件數年增率-27.0%，反映在銀行持續緊縮房貸政策與第七波信用管制影響下，購屋族取得貸款門檻高、排撥時間長，市場交易難度提升，直接衝擊市場買氣。整體而言，由於美國總統川普宣布對台課徵20%對等關稅，我方政府對於「暫時性關稅」後續是否能爭取更低的稅率，完成最終協議，甚至232條款的課徵情況，對國內經濟與房市的影響，仍需密切關注後續協議成果而定；不過一般預料下半年經濟成長動能相較於上半年將呈現趨緩，也連帶影響內需與房市買氣，加上銀行房貸緊縮與第七波信用管制短時間內沒有調整的跡象，讓市場流動性下降，因此下半年房市交易動能回升空間有限。
在2025年8月方面，「營建業營業氣候測驗點」呈現第三個月上揚的態勢，主要是來自於營造業對於未來半年景氣呈現樂觀的拉抬。首先在營造業方面，雖政府為了在短期內修復中颱丹娜絲、強烈西南氣流對我國嘉南地區造成的嚴重損害，開放原先僅適用公共工程的外籍勞工，得以前往災區參與重建工程，影響部分公共建設的執行進度；但由於先前因工料成本揚升、案場缺工等因素影響，導致工期有所遞延的建案，陸續進入驗收交屋階段，相關工程加速推進支撐其銷售額成長，故8月整體營造業景氣仍呈現持平態勢。展望未來，由於2026年我國公共建設預算較2025年增加16.1%，有利於本產業在公部門業務領域維持成長表現，加上受惠於生成式AI議題持續發酵，2025年國內製造業廠房與機器設備投資大幅成長，使得營造業廠房營建工程、機電及管道工程未來在手業務水位充沛，故預估未來半年整體營造業景氣以成長視之。
其次在不動產業方面，2025年8月國內主要不動產仲介業者交易量相較於7月月增率介於-5.0~1.4%的區間，表現有所差異，主要是8月天氣相對穩定，未出現嚴重颱風侵襲與干擾，民眾看屋活動回歸正常，加上在關稅暫時落地後，部分屋主對後續經濟景氣擔憂浮現，降價幅度擴大，爭取成交機會，買賣方價格認知逐漸取得共識，讓8月包括永慶房屋、中信房屋房市交易量尚較7月小幅反彈；不過住商機構、台灣房屋則持續陷入個位數衰退的局面，反映目前雖有部分賣家打出讓利、降價等銷售手段，但新案市場實際價格下修力道有限，且未能形成廣泛降價態勢，成屋市場部分蛋白區、屋況處於劣勢的物件，受限於買氣趨冷，在貸款排隊、利率攀高等壓力，對買氣依舊無提振效果。若以2025年8月主要不動產仲介業者交易量年增率來看，則全數陷入負數態勢，年減率介於20.0~35.4%，除了2024年同期基期仍屬偏高之外，主要係因目前央行第七波信用管制與銀行房貸鬧錢荒的狀況恐將持續，對於有意購屋的民眾在資金準備上產生一定壓力，加上整體經濟環境仍充滿變數，皆持續影響2025年8月房市交易量表現，相較於2024年8月的水準則出現大幅的衰退，此也反映2025年以來中古屋市場持續低量的情形並沒有改變，有些過去房價漲勢大的區域交易量甚至出現腰斬。而2025年8月六都建物買賣移轉件數月增率為-11.6%，由於房市交易與登記約莫有1個月左右的時間差，8月的建物買賣移轉棟數反映的是7月至8月初的市況，因適逢暑假出遊旺季，房市交易相對清淡，加上2025年7月至8月初有颱風與豪大雨干擾，影響民眾看屋、購屋時程，況且銀行房貸緊縮持續，甚至減少來自於新屋交屋潮挹注，故2025年8月整體房市成交量持續較7月萎縮；其中台北市8月移轉量僅1,704棟，寫下民國92年有紀錄以來的同期新低，主因區域市場多屬高總價產品，在當前限貸令難解，讓國際局勢有高敏感度的高資產族群不僅出手謹慎，且又遇貸款難貸，以致北市買氣相對疲弱。若以年增率觀之，則2025年8月六都建物買賣移轉件數年增率為-32.1%，主要是2024年8月的基期較高，因當時國內經濟持續復甦、出口暢旺，民眾消費、購屋信心強，雖因銀行房貸逼近滿水位，央行籲請銀行降低不動產放款集中度，讓部分民眾購屋態度轉趨保守，不過仍未完全反映房貸限縮的影響，房市交易量仍處相對高檔，反觀2025年8月房市所面臨的狀況為政策持續調控、銀行資金緊縮仍持續，而台美對等關稅政策談判仍未有定數，衝擊部分民眾購屋意願。總計2025年1~8月六都建物買賣移轉件數年增率為-27.6%，六大都會區建物買賣移轉棟數續創八年來最冷，其中台北市、台南市同樣創八年最低，新北市、高雄市則是近九年新低紀錄，反映第七波選擇性信用管制與銀行授信趨嚴，市場資金壓力並未減輕，購屋族在資金籌備上仍面臨挑戰，加上關稅變數與資金環境緊俏將持續干擾房市，因而導致整體市場氛圍依舊偏向觀望。
在2025年9月方面，「營建業營業氣候測驗點」呈現第四個月上揚的局面，主要是來自於營造業景氣的拉抬所致。首先在營造業方面，由於先前因工料成本揚升、案場缺工等因素影響，導致工期有所遞延的建案，陸續進入驗收交屋階段，相關工程加速推進支撐其銷售額成長，加上截至7月底整體公共建設計畫經費達成率接近46%，是近18年同期新高，估計9月可達62%，表示多數政府公共工程進度進展順利，故9月整體營造業景氣呈現成長態勢。展望未來，由於第四季將進入公共工程之加速趕工期，許多重大公共工程將於2025年底完工結案撥款，可望有效挹注產業發展動能，加上2026年我國公共建設預算相較2025年相同計算基礎大幅增加16.1%，以及海內外高科技業者持續推進建廠計畫，使得營造業廠房營建工程、機電及管道工程未來在手業務水位充沛，因此未來半年整體營造業景氣仍以成長視之。
其次在不動產業方面，2025年9月國內主要不動產仲介業者交易量月增率介於-6.9~4.0%的區間，顯然儘管行政院於2025年9月4日院會拍板，確定將「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」(新青安)排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，代表未來銀行辦理新青安貸款時，不再受30%上限約束，以釋出更多放款量能，解決近期房貸荒問題，況且後續央行針對「先買後賣」的換屋族群，切結1年的售屋期限延長至18個月，使得觀望的市場氛圍稍減，以及部分屋主願意「降價促成交」，讓買賣方價格認知拉近，但畢竟央行9月中旬的理監事會議並未鬆綁第七次選擇性信用管制措施，且存款準備率也無調降，因而2025年9月國內主要不動產仲介業者除了永慶房產集團交易量月增率為正數態勢外，其餘住商機構、台灣房屋、中信房屋跌幅仍有3.8~6.9%，顯然政府房市政策、經濟環境等外在環境未見大幅改變，房市短期內交易量仍欲大不易；若以2025年9月主要不動產仲介業者交易量年增率來看，則僅有永慶房產集團罕見出現正數態勢，年增率為3.0%，其餘三家業者的交易量年減率仍有20.4~27.6%，不過相較於過往普遍在三成甚至四成以上的年減幅度已顯收斂，主要係因2024年9月在銀行房貸緊縮與央行無預警祭出第七波選擇性信用管制的狀況下，市場觀望氣氛濃厚，交易相對低迷，使得比較基期相對偏低，而2025年9月上旬在政策釋放善意下，首購族與換屋族買氣有略微回溫所致。而2025年9月六都建物買賣移轉件數月增率為-3.5%，由於房市交易與登記約莫有1個月左右的時間差，9月的建物買賣移轉棟數反映的是8月至9月初的市況，因適逢暑假出遊旺季，房市交易相對清淡，原本就是交易淡季，加上少了新屋交屋潮的挹注所致。若以年增率觀之，則2025年9月六都建物買賣移轉件數年增率為-29.5%，主要係因儘管2024年9月在國內銀行房貸緊縮狀況持續，央行也祭出減降令，要求銀行自主管理、降低不動產貸款總量，讓購屋貸款出現利率升高、估值保守、資格條件趨嚴以及寬限期縮短或取消的狀況，衝擊民眾購屋信心，市場氣氛轉趨保守，影響2024年9月交易量表現，但仍有部分縣市交屋潮挹注，交易量相對穩定，反觀2025年9月國內房市政策持續調控、銀行資金緊縮仍持續，美國川普的關稅政策正式落地實施，但仍有變數，市場觀望氛圍仍濃，故也造成2025年9月的交易量與2024年同期相比仍有近三成的減幅。總計2025年1~9月六都建物買賣移轉件數年增率-27.9%，特別是前9月六大都會區建物買賣移轉棟數續創八年來最冷，也是自民國88年有紀錄以來第四低量，僅高於民國104~106年，而台北市、台南市則續創八年最低，新北市、高雄市則是近九年新低紀錄，由此可知，現階段房市持續低迷，房貸緊縮現況、對後市信心不足趨勢，短期難以扭轉，買氣亦難在短期明顯回溫。
在2025年10月方面，「營建業營業氣候測驗點」呈現第五個月上揚的局面，主要是來自於營造業景氣的挹注所致。首先在營造業方面，雖然國發會於第132次委員會議中公布，截至7月底整體公共建設計畫經費達成率接近46%，是近18年同期新高，估計10月可達74%，表示多數政府公共工程進度進展順利；但由於目前國內房屋買方需求仍弱，衝擊不動產開發商住宅推案意願，導致整體推案量不如預期，加上各地方政府為緩解業者開工壓力，陸續宣布建照得以自動展延期限，隨著相關工程案量減少，亦影響本產業的銷售額成長動能，故10月整體營造業景氣僅呈現持平態勢。展望未來半年營造業，由於各公部門單位為力拼於年底達成年度計畫達成率，將責成所屬計畫包商加強旗下工程執行動能，預期第四季將進入公共工程之加速趕工期，可望有效挹注產業發展動能，加上政府為了擴大推動我國基礎交通建設發展，2026年起包含捷運新北土城樹林線高架段、台北環狀線東環段都將陸續進行施工作業，有利於本產業在公部門業務領域維持成長表現，又預計2026年上半年AI商機將持續使海內外高科技業者穩定推進建廠計畫，釋出相關廠房營建工程、機電及管道工程案，故預估未來半年整體營造業景氣仍以成長視之。
其次在不動產業方面，2025年10月國內主要不動產仲介業者交易量月增率介於2.4~15.2%的區間，主要係在新青安貸款鬆綁效應持續發酵，以及延長對先買後賣換屋族售舊屋的期限，的確提振部分首購、換屋族群買氣，加上第四季為傳統購屋旺季，也支撐整體房市交易動能，以及市場看跌未來房價已成共識，加上關稅戰仍有諸多變數，對於經濟景氣前景有疑慮，部分屋主在去化壓力與成交速度考量下，開始調整心態、主動讓利，使議價空間擴大、成交也較為順暢，因而有機會使10月全台交易量略較9月上揚，但若要回到過往房市榮景並非一時半刻可達成；而目前市場上的產品主力，仍為1,500萬以下的兩房或三房住宅，尤其是具備軌道經濟或重大建設議題的新北、桃園重劃區長線看好。若以2025年10月主要不動產仲介業者交易量年增率來看，則表現各有所異，年增率介於-20.9%~10.0，主要是一方面反映2024年10月受到銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制影響，民眾面臨貸款利率拉高、成數降低的情形，衝擊房市買氣，整體交易最為低迷，顯然基期相對偏低，加上2024年10月市況，在政策面鬆綁效應發酵以及年底購屋潮帶動下，銀行房貸排撥狀況略微緩解，讓中古屋交易有回穩跡象，進而使2024年10月主要不動產仲介業界者如永慶房產集團、台灣房屋等的交易量年增率呈現正數態勢，不過也因量增幅度極為有限，整體交易量能並未出現爆量的交易榮景，故仍有部分廠商如住商機構、中信房屋等交易量年增率分別為-7.6%、-20.9%。
而2025年10月六都建物買賣移轉件數月增率為5.7%，反映房市交易與登記約莫有1個月左右的時間差，10月的建物買賣移轉棟數反映的是9~10月初的市況，因適逢暑假結束，民眾看屋、詢價活動均回歸正常，加上9月初新青安鬆綁以及延長對「先買後賣」換屋族售舊屋的期限，觀望的市場氛圍稍減，況且9月股市衝上2.8萬點，進而使房市交易量出現罕見的小幅成長狀態。若以年增率觀之，則2025年10月六都建物買賣移轉件數年增率為-13.5%，主要是在房市政策稍稍鬆綁後，民眾購屋信心受到激勵，讓市場的觀望氛圍略為緩解，惟國內外政經局勢不確定因素仍多，民眾購屋意願雖有小幅提升，但市場買氣難有明顯量增的空間，因此2025年10月的交易量與民國113年同期相比仍有超過一成的減幅。總計2025年1~10月六都建物買賣移轉件數年增率-26.6%，同時六大都會區建物買賣移轉件數續創八年來最冷，反映民國114年以來受到央行持續實施第七次選擇性信用管制、銀行端對於房貸業務的管控、房市供給不斷增加、買賣雙方對於價格仍存有差異的影響，交易量呈現大幅萎縮的局面確立。
在2025年11月方面，「營建業營業氣候測驗點」呈現第六個月上揚的局面，依舊是來自於營造業者對於本月及未來半年景氣看好的拉抬所致。首先在營造業方面，不論是2025年11月或是未來半年，整體營造業景氣均為成長態勢，除了各公部門單位為力拼於2025年底達成95%計畫達成率，將責成所屬計畫包商加強旗下工程執行動能，已正式進入公共工程之加速趕工期之外，由於政府為擴大推動我國基礎交通建設發展，2026年起包含捷運新北土城樹林線高架段、台北環狀線東環段都將陸續進行施工作業，有利於本產業在公部門業務領域維持成長表現，況且尚有高科技業者穩定推進建廠計畫，釋出相關廠房營建工程、機電及管道工程案的挹注所致。
其次在不動產業方面，2025年11月國內主要不動產仲介業者交易量相較於10月有所增長，月增率介於0.7~7.8%的區間，主要係因時序來到年底購屋旺季來臨，加上先前9月行政院與央行政策略微鬆綁下，首購、換屋族群的看屋意願增加，而原本就有意購屋的首購、換屋族群加快腳步看屋、詢價，自住需求轉趨穩定，且市場已逐漸向買方市場傾斜，為了加速成交，部分屋主願意調整售價，拉近與買方的價格認知差距所致，事實上，政府政策支持首購、換屋等自住需求下，加上年底購屋旺季來臨，讓中古屋交易有回穩跡象，但整體信用管制、貸款審查仍偏嚴，讓整體交易量月增幅度皆在中低個位數的水準，顯示房市量能僅是小幅回穩，並未呈現爆量成長，也代表買賣雙方在價格上的博弈仍是後續交易量增減的關鍵；若以2025年11月主要不動產仲介業者交易量年增率來看，則年增率介於-7.2~7.0%，呈現較為兩極化的態勢，主要係因部分不動產仲介業者於2024年11月受到銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制影響，整體交易低迷，使得比較基期相對偏低，而2025年11月在政策鬆綁效應持續發酵下，首購族與換屋族穩定進場，進而帶動永慶房產集團交易量年增率出現正數態勢，不過住商機構、中信房屋、台灣房屋則均出現年增率為負數的態勢，則係因目前央行的選擇性信用管制尚未鬆綁，銀行的貸款水位持續緊俏，購屋族在貸款端仍面臨一定的壓力，導致整體交易周期拉長，市場雖然透出些許暖意，但2025年11月交易回升力道依舊相對受限所致。
而2025年11月六都建物買賣移轉件數月增率為-6.3%，11月交易量能為民國114年以來單月第三低，但可看出市場交易量未再下探，反映市場量能開始低檔築底，進入整理盤整外，也在等待是否房貸政策會出現新的變化；事實上，房市交易與登記約莫有1個月左右的時間差，因而11月的建物買賣移轉棟數反映的是10月至11月初的市況，在政策鬆綁下，的確提振部分首購、換屋族群買氣，加上第四季為傳統購屋旺季，也支撐整體房市交易動能，中古屋市場小幅回升，不過在缺少新屋交屋潮的挹注下，仍導致11月整體交易量不若10月。若以年增率觀之，則2025年11月六都建物買賣移轉件數年增率為-19.7%，主要是2024年11月六都建物買賣移轉棟數在連三月下滑後首度反彈回升，其是受惠於部分行政區預售屋完工交屋潮的挹注，以及部分賣方售屋心態開始出現轉變，願意小幅降價，因此整體交易量獲得支撐，反觀2025年11月，雖在房市政策稍稍鬆綁後，民眾觀望氛圍稍減，中古屋交易量能有小幅提升跡象，但受限於銀行房貸仍相對緊縮，新屋交屋潮減退，無法提升整體交易量能，故2025年11月的交易量仍較2024年同期衰退將近兩成。總計2025年1~11月六都建物買賣移轉件數年增率-26.1%，且整體規模創下八年來的新低，反映大量新屋交屋潮因銀行房貸緊縮而造成遞延，讓整體交易量維持低檔，而以六都前11月建物買賣移轉棟數約18.5萬棟來推估，2025年全台交易恐將面臨26萬棟保衛戰。
整體而言，若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法，透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖，並劃分為--「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限(請參考圖一)，則可發現2025年第二季~第四季陷入「看法悲觀」的領域進行盤整的階段，顯示央行第七次選擇性信用管制政策的發酵，加上銀行端對於房貸業務的授信仍顯謹慎，況且新青安政策熱度逐漸退燒，導致民眾觀望情緒濃厚所影響，以及川普2.0下的全球供應鏈重組將是一個複雜而漫長的過程，涉及巨大的成本和調整，未來中美將展開多輪貿易談判，「邊打邊談」模式恐將成為新常態，將促使全球企業重新思考供應鏈的效率與韌性之間的平衡，並加速地緣政治和經濟力量的重塑，使得本產業未來半年所面臨整體大環境仍充滿不確定性；故短期內房市仍是處於修正階段，特別是2025年全年交易量恐面臨26萬件保衛戰的關卡，而價格將呈現緩修盤整格局，結構上將呈現投資降溫、自用當道的發展趨勢。
換句話說，除了國內外政經情勢仍因美國川普總統關稅政策仍充滿不確定性因素之外，主要是2024年第三季銀行房貸緊縮與央行第七次選擇性信用管制上路後，對於房市的負面衝擊持續迄2025年，不但抑制多屋族的資金來源，也讓投資客逐漸退場，甚至打炒房政策釋出後，短期內也成功打消民眾對於未來房價上漲的預期心理，使得2025年以來住宅市場表現相對不佳；另一方面，豪宅市場表現也未盡理想，畢竟受到平均地權條例修法及央行信用管制等因素影響，高資產族對於豪宅的購買意願降低，加上不動產開發商在規劃該類產品的意願降低，多重因素導致目前豪宅市場的需求和供給同步減少，顯示在政策調控、市場氛圍及供給減少等多重因素影響下，豪宅行情短期內恐難再現過去的盛況。
此外2025年全年商用不動產整體狀態也未如原先預期，特別是商用不動產投資買賣表現原本應備受期待，主要是金管會鬆綁對於保險業者投入不動產業的最低投報率由先前的2.97%降至2.545%，且台商回台投資每年釋出的400億元投入商用不動產的機率大，以及科技業的自用買盤，特別是由於整體西部廊帶產業的串連性發展，加上大南方生態系又有來自於半導體業的加速推動，因此確實使得此波桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市、嘉義縣市、屏東縣等，成為科技、機械、生技醫療、綠能等企業評估購入商用不動產的區域，皆成為商用不動產投資買賣市場交易的有利因素；不過川普2.0下台灣科技產業赴美投資成趨勢，集中在半導體、ICT及代工、車用供應鏈等領域，以因應地緣政治、關稅政策和市場需求，因而使得部分科技業者在台的投資設廠動作多所評估，進而使得商用不動產投資買賣交易表現成長力道未如預期；不過若未來川普總統關稅政策趨於明朗化，加上科技業依舊會將台灣視為主要的生產基地的情況下，仍不排除商用不動產未來仍將有所表現；若以辦公室租賃市場、土地交易市場、店面租賃市場而論，表現則明顯未如預期，其中辦公室租賃市場因新增供給持續釋出，使得空置率、租金水準增幅呈現一消一長的局面，代表著房東市場已見鬆動，而土地交易市場仍多集中於科技業對於工業土地的購置，但不動產開發商對於住宅的獵地需求明顯縮減，畢竟目前房市前景仍未明朗，而店面租賃市場隨著民間消費成長力道的減弱、來台觀光人數未有起色，使得重要商圈的店面空置率、租金水準增幅尚無法有進一步好轉的推升動能。
資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫，2025年12月
圖一 營建業廠商對景氣判斷的變化趨勢
貳、國內不動產業未來重要的發展趨勢之解析
首先以住宅市場來說，因應氣候變遷，加上ESG永續經營浪潮席捲全球，政府比照危老都更貸款成數，獎勵不動產投入永續建築，故市區高價住宅正流行「城市造山運動」，禮聘知名建築師、景觀設計師等打造「永續建築」，整棟建築物平面、垂直綠化，營造全森態中庭與跳島式綠意建築的氛圍。此外，房市小宅化現象持續向外擴張蔓延，也就是說雙北市蛋白區平均坪數從民國民國109年迄今減少5坪外，新北市五股蛋白區更縮減7.9坪，顯示房價親民的蛋白區住宅也正朝小宅極端化靠攏，此皆代表由於土地供應日趨緊張，因此不動產開發商應對成本壓力，考量民眾的購屋預算，紛紛將推案重心放在較小坪數的住宅單位；整體而言，有鑑於不少預算有限的購屋族直接以總價做為購屋標準，使得讓低總價、低自備款的小宅成為市場最吸睛的產品，顯然在高房價問題未解下，認為都市住宅小宅化的影響範圍恐持續擴大。
至於銀髮住宅則可望成為台灣房地產市場的新藍海，有鑑於台灣正以驚人的速度邁向超高齡社會，人口老化程度日益嚴重，故建構一個能支持高齡化社會永續發展的環境極度重要，銀髮住宅則成為重要的環節之一，況且台灣高齡危機也是產業轉機，有別於政府推動社會住宅的社福性質，民間業者鎖定經濟能力較佳的長者，開始以照顧服務為主的渡假式養生村、銀髮住宅搶市，故對應銀髮住宅之趨勢，不動產開發商對於商品定位應由中高收入族群角度來思考，定價策略亦應考慮目標客群之經濟能力；然而，不動產開發商在投入銀髮住宅市場時也會面臨一些挑戰，將包括專業知識與經驗不足、法規與政策限制、投資回收期較長、服務品質與人力資源、市場接受度與觀念等問題。
值得一提的是，市場看好相關供應鏈未來在AI浪潮中所位處的關鍵核心地位，加上台灣自身也將開始發展主權AI，因而陸續推出「AI新十大建設」，也藉由供應鏈的重中之重—半導體產業延伸的「四大矽谷廊帶」，共同讓台灣的軟硬體AI的發展趨於完善，故可預見AI及半導體產業聚落將可讓AI科技宅議題逐漸發酵。目前台灣AI科技宅在北部地區主要是以桃園航空城、亞洲矽谷、新竹科學園區、竹南科學園區為核心，形成桃竹苗大矽谷AI廊帶，其中新竹竹北、林口皆是重點區域，畢竟前者鄰近鄰近新竹科學園區和竹北AI智慧園區，後者則是有Microsoft、廣達、研華等大廠進駐，加上產業園區發展，也帶動周邊房市；中部AI聚落以后里科學園區、台中科學園區、精密機械科技創新園區為核心，升級為中彰雲投AI矽谷大計畫，甚至台中經發局也提出了神岡豐洲科技工業園區、水湳經貿園區、精密機械科技創新園區等潛在AI園區地點；南部AI聚落以台南科學園區、沙崙智慧綠能科學城及嘉義至高雄屏東半導體S廊帶為核心，推動「大南方新矽谷推動方案」，目標打造亞洲AI產業重鎮，其中不論是台南沙崙或是高雄路竹、岡山、楠梓，皆是市場矚目的區域。
最後若以此波淨零排放、節能減碳對於不動產業的影響而論，2025年是國內碳費的開徵元年，2026年開始徵收碳費，也就是以年排碳2.5萬噸的企業作為第一波的徵收對象，當中與房屋建築相關的鋼鐵業、水泥業首當其衝，其中毛利被侵蝕最多的則屬水泥業，恐高達43%，也因鋼鐵與水泥等兩類的建材成本合計建築總造價約三成，占比並不小，因而未來不動產業宜特別關注此兩類建材的成本變動，可見碳費徵收對於建材成本的影響確實存在，故相關業界因應綠建築趨勢，不少已將如營造施工費等基準上調；所幸短期內經濟部與環境部已達成共識，將針對關稅衝擊企業進行碳費的打折或緩徵等措施，讓艱困產業有喘息的空間；未來可留意的是，有鑑於不動產業逐步著手節能減碳的工作，因而多以綠建築、低碳建築、建築能效等方向為主軸，特別是許多大型不動產開發商建築工法上有所調整，藉此達到綠建築的目的，此則攸關營造施工費用的調漲，上調幅度業界預計恐介於8~20%的區間，同時採購綠色建築材料，來迎合綠建築、低碳建築的部分，此同樣增加不動產開發商的材料採購成本。