本文刊登於今日合庫，2025年6月，第586期
有別於2024年國內不動產市場呈現價量齊揚的走勢，2025年則進入修正的階段，也就是即便有利因素包括國內經濟成長率仍有3.29%的實力、AI及相關半導體供應鏈特別是台積電於西部幹線投資將拉抬區域房市商用不動產行情、台商回台投入房市的閉鎖期解禁使得每年將有400多億元的資金水準可注入至市場、通膨未除導致民眾認為資金停泊不動產具投資保值的比重仍高達65%，顯然不動產依舊為避險工具之一、政府持續推動都更及危老的政策等；不過因市場存有國內房貸利率持續位處2%以上所帶來的利息負擔逐步顯現、銀行端對於房貸業務的態度仍顯謹慎、房市調控政策未停歇，甚至央行第七次出手，顯然短期內房市政策難有鬆綁空間、房貸負擔率及房價所得比尚處高檔導致民眾購屋負擔仍重、兩岸軍事衝突情勢仍緊俏，地緣政治因素未消除、國內碳費開徵對於營建業者的成本壓力將與日俱增等不利因素；故預計2025年國內不動產市場將呈現量縮價盤整震盪的格局，而住宅市場將未如商用不動產市場的表現，至於商用不動產中尤以投資買賣市場較具支撐，畢竟有來自於AI及半導體供應鏈自用買盤、金管會下修保險業投資不動產投報率上限至2.545%，促使壽險業者可望積極評估投資案等利多的挹注。
壹、國內不動產市場景氣之變化與展望情勢
- 2024年9月~2025年以來台經院的「營建業營業氣候測驗點」即從先前的 「看法悲觀」落入「信心回升」象限，代表短期內受到銀行端緊縮對於房貸的資金、央行祭出第七次選擇性信用管制措施之影響甚大
台經院公佈的「營建業營業氣候測驗點」是以供給面的企業角度為出發點，意即營建業者依據自有經驗與近距離接觸市場的情況，提供營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息，類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公佈的建商信心指數，因此「營建業營業氣候測驗點」走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。
在2024年9月方面，「營建業營業氣候測驗點」呈現連續第三個月下跌的態勢，主要仍是來自於不動產業的拖累。首先在營造業方面，由於政府公共工程計畫持續進行，亦有生技製藥業者因應未來微生物產品市場需求及 CDMO業務拓展而積極擴廠建置新生產線(如台康生技)，使廠辦和土木建設工程需求增加，且行政院穩定物價小組亦於9月決議延長關鍵原物料稅負減徵措施至2024年底，其中包含本產業大量使用的水泥(卜特蘭一型)，可稍微減輕相關廠商之營建成本壓力，故9月整體營造業景氣呈現好轉態勢。展望未來，儘管第四季將進入公共工程之加速趕工期，許多重大公共工程將於2024年底完工結案撥款，但原先疲弱的鋼鐵價格轉為上揚態勢，削弱水泥貨物稅減半措施延長之政策利多，導致營建成本估計仍居高不下，且10月台電根據電價審議委員會的決定調漲產業用電，推升營建成本進一步增加，又不動產開發商考慮到未來房市景氣前景面臨較多不確定性，開工意願較為保守，皆削弱房屋建築工程的需求，故未來半年營造業景氣以持平視之。
其次在不動產業方面，2024年9月六都建物買賣移轉件數月增率為-8.14%，跌幅高於8月，房市交易已顯疲態，甚至台北市與台南市9月建物買賣移轉件數更創下2024年以來的單月次低量，反映房貸緊縮已逐漸對房市交易產生影響，事實上，9月數據反映7~8月央行減降令的影響，導致龐大的新屋交屋遞延，更遑論後續又有加入央行理監事會議所祭出的第七次選擇性信用管制措施，恐使2024年第四季建物移轉件數將出現明顯衰退，代表著房市進入盤整期；若以2024年9月六都建物買賣移轉件數年增率來看，增幅已縮減至6.87%，寫下2024年以來年增率次低的水準，顯然六都交易量年增幅從第三季起已出現逐月收斂，主要係因銀行緊縮銀彈，加上2023年同期交易量受新青安政策拉抬而墊高基期的緣故；若以2024年1~9月六都建物買賣移轉件數年增率來說，總計增幅為24.94%，其中高雄市36.0%居冠，台南市年增率29.6%次之，台中市、桃園市也分別達到23.2%、26.9%，台北市、新北市則各年增18.2%、19.7%，突顯2024年以來整體房市區域分布上南部買氣更甚於北部；不過整體來說，有鑑於目前銀行利率上調幅度已等同於升息1.5~4碼，加上銀行貸款估值轉趨保守，直接衝擊市場交易量，可預期後續2024年第四季六都建物買賣移轉件數年增率恐陷入負數態勢。展望未來，有鑑於央行第七波選擇性信用管制進一步回收市場資金，同時直接緊縮銀根，斷金脈、去槓桿意味濃厚，反映短期內因房貸緊縮的狀況，貸款條件將不如以往，貸款利率上調、貸款估值保守以及寬限期縮短將為申請房貸普遍的現象，況且仍需留意部分新案房價進入高原期，高房價也考驗市場的接受度，以及部分新屋量體較大的區域依舊需留意賣壓變數，加上兩岸政經情勢依舊緊俏，此對於高資產人士的購屋決策依舊有影響，故上述的環境與因素較為不利於未來半年房市的表現。
在2024年10月方面，「營建業營業氣候測驗點」則結束先前連續第三個月下跌的態勢而轉為上揚，主要是來自於未來半年營造業展望較佳的激勵。雖然多數政府公共工程進度推展順利，也來到年底前的趕工潮，且行政院穩定物價小組於9月決議延長關鍵原物料稅負減徵措施至2024年底，其中包含本產業大量使用的水泥(卜特蘭一型)，可稍微減輕相關廠商之營建成本壓力；不過住宅市場買氣較為疲弱影響房屋建築工程，加上中國當局強制要求鋼廠減產，供給減少以及需求有所增加，預期此效應將於第四季逐漸發酵，使原先疲弱的鋼鐵價格轉為上揚態勢，故10月整體營造業景氣僅以持平態勢。展望未來，由於2025年我國整體公共建設預算將超越2024年的7,800億元，可望有效挹注產業發展動能，又高科技業者持續推進建廠計畫，有利於機電整合工程業者的接單，故預估整體營造業景氣將以好轉視之。
其次在不動產業方面，2024年10月六都建物買賣移轉件數月增率為-12.8%，跌幅再度呈現擴大的局面，且整體市場交易動能出現連續第三個月下滑，反映市場買氣轉淡以及10月颱風放假天數多，導致辦理過戶的天數也受到影響，顯然目前銀行房貸排隊狀況需待等數月消化，銀行房貸緊縮的狀況恐持續至2025年上半年；若以各縣市建物買賣移轉件數的月增率觀之，則六都中以新北市、台中市月減幅度最大，主要是兩大都會區以各大重劃區著稱，近年來又分別有捷運等議題，區域房市前景雖佳，但易吸引投資置產風氣，故當市場遭遇波動，也相對容易出現較大幅度的震盪。若以年增率觀之，則2024年10月六都建物買賣移轉件數年增率為-6.6%，主要是受到先前央行祭出減降令與第七波選擇性信用管制措施的影響，使得8~10月房市買氣轉淡，同時新青安上路後移轉棟數連續年增趨勢已經改變，加上2023年下半年基期逐漸慢慢拉高所致。總計2024年1~10月六都建物買賣移轉件數年增率21.4%，反映銀行收緊房貸撥款額度等於直接切斷民眾資金來源，且信用管制進一步加劇市場降溫的態勢，故使得2024年以來的六都建物買賣移轉件數累計年增率成長幅度不斷下滑；事實上，2024年8、9月房貸排隊等候時間拉長，過戶時間往後，加上持續有新建案交屋，買賣移轉棟數衰退幅度不大，但實務上受到房貸政策衝擊、市場買氣轉淡，連續性年增趨勢已見頂反轉，且2023年下半年基期高，意謂未來可能會開始出現連續單月移轉棟數負成長的現象。展望未來，國內房市景氣能見度仍有限，主要是反映買賣雙方呈現拉鋸的狀況，特別是絕大部份消費者認為未來半年是最佳售屋時機，顯示屋主著眼於目前市場買氣正旺，房價要再像過去一樣飆漲的機會不大，加上政府對於房市管制的措施仍會滾動式檢討調整，房市走向仍有變數，故認為未來半年就是最佳售屋時機，反觀多數民眾認為最佳購屋時機恐需落於2025年之後；但值得一提的是，短期內房價雖然已無上漲條件與空間，但要有顯著的修正趨勢也難期待，畢竟消費者從電價調漲及外食、房租價格持續上揚，就能感受到明顯的通貨膨脹，而當物價持續上漲的狀況下，房價欲跌不易，況且國內缺工問題仍在，且先前不動產開發商土地成本偏高，加上工資上漲、碳費開徵，等同成本面偏高仍將對房價有所支撐。
在2024年11月方面，「營建業營業氣候測驗點」延續10月上揚的態勢，主要是來自於營造業景氣看好的加持。首先在營造業方面，雖然2024年11月整體營造工程物價指數仍較10月微幅上揚，但隨著政府公共工程計畫持續進行，且來到年底趕工潮，估計11月底整體公共建設計畫經費達成率接近81%，表示多數政府公共工程進度推展順利，故11月整體營造業景氣以好轉視之。展望未來，儘管央行短期內對於不動產市場管制措施難有鬆綁機會，進而影響房屋建築工程的承攬量，不過2025年我國整體公共建設預算將超越2024年的7,800億元，又高科技業者持續推進建廠計畫，有利於國內機電工程業者營運表現，且企業加速建置再生水廠、廢棄物處理中心以及進行商辦綠化改建，使得綠色環保工程需求增加，故預估未來半年整體營造業景氣相對樂觀。
其次在不動產業方面，2024年11月六都建物買賣移轉件數月增率為0.9%，反映雖然銀行緊縮房貸、央行祭出限貸打炒房等措施衝擊買氣，但由於龐大的新屋交屋潮湧現，加上部分賣方售屋心態適度讓利，只要物件價格有一定優惠，買賣經雙方價格認知差距縮小，成交機會增加，因此仍支撐2024年11月六都建物買賣移轉件數的表現。若以年增率觀之，則2024年11月六都建物買賣移轉件數年增率為-15.3%，跌幅呈現擴大的局面，主要是2023年同期基期偏高，另一方面也反映在房貸荒、利率拉高的影響下，目前房市仍處於多空交戰的盤整階段，而2024年11月六都中僅台中市因北屯區等地交屋量大導致買賣移轉優於2023年同期，其餘五都均呈現年減，又以台南市年減40.4%的幅度最大。總計2024年1~11月六都建物買賣移轉件數年增率17.5%，其中以高雄市年增28.1%最高，桃園市也有兩成以上的增幅，不過新北市年增率則已收歛至一成以內；整體來說，雖然2024年下半年六都建物買賣移轉件數的合計年增率已呈現逐月縮減的態勢，代表在央行重手打炒房措施之下，下半年房市全面退去激情、交易暢旺現象不再，目前取而代之為穩定、自用當道為主市場，但全年買賣移轉仍達到34萬以上。展望未來，我國房市並未出現明顯的復甦，主要是反映先前國內房市交易熱度高，導致銀行放款水位逼近紅線，致使部分銀行放款動作轉趨保守，加上6月、9月央行兩度調升存準率進而收回部分資金，同時市場對新青安房貸質疑聲也會影響銀行放款態度，皆讓銀行不動產放款稍踩煞車，房市恐面臨釜底抽薪，購屋人後續借款成本將緩步增加，造成未來半年房市成交量能的表現仍顯悲觀；不過畢竟房市供給面短期內仍存有土地稀有性，需求面上有廠商加大於台灣擴廠、台商回流、景氣亦處於高檔，加上台股上漲創造的財富效果，與營造成本持續高漲，因而房價尚難有明顯回檔的空間。
在2024年12月方面，「營建業營業氣候測驗點」呈現連續三個月回升的態勢，主要是來自於不動產業未再進一步下探，以及營造業景氣能見度佳的挹注。首先在營造業來說，雖然我國2024年12月營造工程勞務類物價指數仍較11月微幅上揚，反映本產業業者仍面臨因搶工而造成勞務成本持續墊高的問題，但整體營造工程物價總指數受惠於材料類物價指數月增率轉為-0.32%，而使月增幅為-0.18%，使廠商的營運壓力稍稍減緩，又隨著鄰近年底，相關部門為確保可達成全年95%達成率目標將全力趕工，故12月整體營造業景氣呈現成長態勢。展望未來，預期2025年我國整體公共建設規模將進一步擴大，多項社會住宅、全民運動中心和行政辦公場所等相關建築工程案將陸續釋出，可望有效挹注產業發展動能，又AI終端應用需求持續增溫，亦大幅增加對於我國高科技業者生產之高階運算晶片、關鍵零組件以及散熱設備等產品下單力道，而由於大量訂單湧入使整體產能呈現供不應求狀態，促使高科技業者持續推進建廠計畫，有利於國內從事無塵室、自動化化學廠務系統以及機電統包工程業者的營運表現，故預估整體營造業景氣呈現成長態勢。
其次在不動產業方面，2024年12月六都建物買賣移轉件數月增率為8.2%，代表時序接近年底，資產布局和因應農曆新年的購屋買盤釋出，使量縮的交易量回穩，況且尚有年底前交屋潮的挹注，加上第三季以來的房貸排隊潮，在第四季陸續消化，使年底貸款撥付完成交屋登記的案件增加也是原因之一，以及多數高槓桿型投資客已退場，現階段買盤以具優貸資格的買方為主，換屋族為求資金靈活、貸款順利，不乏改採取先賣再買的策略；若以區域別來看，12月尤以台北市的月增率24.9%居冠，顯示在市場冷淡之際，較具價格支撐力道的蛋黃區買盤回溫力道較為顯著；若以年增率觀之，則2024年12月六都建物買賣移轉件數年增率為-9.7%，主要是2023年同期房市景氣正處於高峰期，加上2024年下半年以來政府打炒房政策力道加大，銀行端資金緊縮的緣故，使得2024年12月表現明顯未如2023年12月；總計2024年六都建物買賣移轉件數年增率14.8%，交易規模創下近十一年來新高，主要是反映上半年隨著國內經濟成長率出現明顯好轉，特別是AI及半導體相關供應鏈外銷的帶動，同時相關投資也帶動周邊的住宅及商用不動產需求，加上新青安方案刺激大量剛性首購族群，且股市財富效果也蔓延至房市的現象；若以區域別來看，其中以高雄市年增率為25%、桃園市年增率達21%表現最為突出，而桃園市、台中市、高雄市分別創下近十一、十七、十八年來新高，台南市則是創下史上新高。展望未來，有鑑於全體銀行不動產貸款佔總放款比例仍有改善的空間，且自然人申辦特定地區第二戶購屋貸款撥款金額依舊不低，因而央行持續強化管理銀行信用資源來降低相關授信風險，導致銀行房貸實施分眾策略，對不同資金需求者差別化定價，進而使部分族群的房貸資金來源受阻，另外金管會也將透過金融檢查，對於不動產增貸、抵押周轉金加強追查金流，對於銀行放款也給予多重不動產業務貸款比重和總額的限制，皆將使得房市交易速度將減緩；在上述動作房市調控政策下，同時未來半年整體總體經濟適逢呈現成長趨緩，加上先前房價漲幅已高，潛在買方(置產族群)追價意願有限，因而面對政策打壓一波波、資金遭到管控、房價基期墊高等大環境因素，將使得國內房市呈現趨緩，但為有序降溫而非崩盤式下跌。
事實上，2025年以來「營建業營業氣候測驗點」短期內仍將處於低檔盤整的格局，主要係因不動產業仍需時間進行調整，反映住宅市場銷售動能在政策未有所放寬，以及買賣雙方對於價格認知存有差距，再加上前幾年不動產開發商大量推案，龐大預售推案進入完工階段，2025年也開始進入住宅使用執照發放的高峰，將迎來史上最大交屋潮，但因大量的交屋潮湧現恐面臨即將交屋，且購屋民眾貸款成數不如預期的狀況，將出現資金缺口，民眾需籌措更多自備款才能順利交屋，故在上述因素影響下，短期內整體不動產市場景氣表現將持續受到壓抑。
整體而言，若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法，透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖，並劃分為--「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限(請參考圖一)，則可發現2024年9~2025年2月即從先前的 「看法悲觀」落入「信心回升」象限，主要是有鑑於央行認定金融風險正在攀升，銀行房貸即使不影響首購、都更危老與企業投資，但在風險意識提高下，仍需持續關注授信條件是否趨緊，以及銀行鑑價、寬限期與房貸年限的變化，以及其對於住宅市場所帶來的負面效應，畢竟央行已兩次調高存款準備率，並祭出第七次選擇性信用管制措施，對於市場信心程度的打擊仍不小，也可顯示房市恐需待銀行放款開始放寬、成數及利率回歸到消費者可負擔能力範圍內，購屋方能轉為積極，屆時也才能扭轉此劣勢，而讓廠商信心程度再度回到「看法樂觀」的象限中。
資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫，2025年3月
圖一 營建業廠商對景氣判斷的變化趨勢
貳、台灣不動產市場重要發展趨勢
- 2025年國內商用不動產細項產品面表現各有所異，其中土地交易市場、辦公室租賃市場、重要店面商圈租賃市場行情則持續呈現趨緩，僅有商用不動產投資買賣市場表現較佳
以土地交易市場來說，雖然工業地產如工業土地、廠房、廠辦、物流倉儲仍持續為市場話題，不過住宅與商業用地受融資環境緊縮影響，需求明顯減弱，此皆反映目前銀行業辦理不動產貸款的態度仍相當嚴謹，而央行對於房市管制政策短期內鬆綁的可能性較低，再加上民眾購屋熱潮已過，因此造成目前多數不動產開發商購地策略將更趨謹慎，物件篩選上仍以區位、公共建設為主要考量，而中小型不動產開發商於土地採購上轉趨謹慎，此皆導致目前土地交易規模呈現萎縮態勢。而重要店面租賃市場景氣再向上攻堅較缺乏推升的力道，主要係因觀光、零售市場未再有突出的表現。
而辦公室租賃市場則進入壓力測試階段，並正式轉為房客市場，主要是儘管需求面有來自於科技業引領產業擴張及企業升級辦公空間的需求，但因新增供給不斷釋出，導致市場出現供過於求結構的緣故，故如何在租金水準與去化速度中取得平衡，並在辦公室升級趨勢下同時鞏固現有租戶、爭取新進企業，將是未來數季內這些大樓房東所面臨的重要課題；事實上，由於台北市核心商業區的A辦新增供給持續釋出(請參考表二)，也就是扣除自用及預租，2025年釋出3.6萬坪可租A辦面積，與庫存合計仍有約5.3萬坪面積待消化，對市場去化形成挑戰，進而將造成2025年空置率預期將升高至8%以上，而租金則出現成長趨緩，其係因市場競爭加劇、國際經濟環境尚未明朗，使得辦公室業主競逐優質租戶，祭出優惠租賃條件，進一步壓縮租金漲幅的空間，故短期內辦公室租賃市場行情將進入調整階段；值得一提的是，隨著企業對ESG標準的需求提升，加上企業對辦公室規格要求提高，新商辦憑藉優越硬體設備、現代化之空間配置及永續設計，成為租戶首選，反觀舊市區中古辦公大樓逐漸失去競爭力；也就是新建大樓將因兼具地理位置優勢與現代化設施，成為租戶升級的首選，特別是ESG標準與高效空間解決方案將成為未來競爭焦點，持續推動台北市A級辦公大樓市場朝向高品質、多元化方向發展。
表二 台北市核心商業區的A辦新增供給釋出之明細
資料來源：台灣經濟研究院產經資料庫，2025年3月
至於商用不動產投資買賣市場方面，由於上市櫃買方自用需求不減，加上國際科技大廠持續看好投資台灣，使得現階段商辦、廠辦交易不斷，況且物流倉儲亦有零售廠廠商及壽險業者進行投資布局，特別是壽險業投資不動產最低投報率下修之政策利多，亦鼓勵資金充沛之壽險業積極評估收益型不動產，因此目前商用不動產投資買賣市場交易表現仍頗佳。值得一提的是科技業成為現階段商用不動產投資買賣市場自用買盤的重要支撐，主要是AI與半導體相互依賴，且兩個產業呈現螺旋式的上漲態勢，此態勢在台灣尤其顯著，主要是台積電先進製程、先進封裝幾乎囊括全球AI晶片的製造工作，又有周邊半導體供應鏈的協助，顯然台灣半導體業已成為全球AI供應鏈的重要軍火庫。
而AI與半導體呈現螺旋式加速成長，也為國內商用不動產投資買賣帶來動能，估計目前企業自用型交易占比仍有七成以上，成為市場主力，特別是半導體產業受益於AI應用浪潮，因擴廠需求強勁而加速購置現有科技廠房，推動全年廠房交易規模，應占總交易額超過一半；而此態勢正在延續中，畢竟政府持續力推「六大區域發展計畫」、「大南方新矽谷推動方案」等，又有全台AI聚落的群聚效應所致。事實上，由於整體西部廊帶產業的串連性發展，加上大南方生態系又有來自於半導體業的加速推動，因此確實使得此波桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市、嘉義縣市、屏東縣等，成為科技、機械、生技醫療、綠能等企業評估購入商用不動產的區域。
- 國內倉儲地產成為另類市場關注的重點，畢竟有來自於電商普及、供應鏈重組、AI相關廠商需求等因素的驅動，而北中南部倉儲物流地產則各有其發展的契機
在電商普及、供應鏈重組、AI相關廠商需求等因素的共同催化下，台灣倉儲物流需求明顯增加，零售商、通路商、物流服務商及製造業者皆在尋找布局機會，顯然穩定的倉儲需求將連帶吸引投資型法人目光，再加上物流中心普遍有租期長且租客穩定的優勢，也成為商用不動產的穩健投資選擇之一，尤其倉儲物流業者在選點時以國道或快速道路沿線、產業園區周邊為優先考量，甚至近來市場對於建物安全的重視使得倉儲需求面臨轉型，新穎、安全性高與設備升級的空間將成為產品主流。
事實上，台灣在北中南三大區域皆有成熟的倉儲聚落，其中北部是台灣最大消費熱區及生活圈，特別是桃園市因有地利之便及產業聚落優勢，成為台灣最主要的物流倉儲重鎮，甚至機場周邊及國道一號沿線深受物流業者青睞，甚至市內「遠雄自由貿易港區」所在地，提供24小時物流、冷鏈與航空等綜合服務，擁有貨運站、加值園區、倉辦大樓、機放快遞倉、冷鏈物流專區及整合型國際物流中心等分區，同時桃園市可結合航空城及周邊產專區形成「前店後廠」、「境內關外」營運模式，便於航空貨運的快速運作和全球物流整合，有助進駐廠商整合生產及上下游的供應鏈；特別是桃園市物流運籌體系發展潛力，隨著全球最大繪圖晶片廠Nvidia在台灣的43家供應商中，亦有半數設廠於桃園，為全球AI伺服器的生產提供關鍵技術與元件，加上企業引入智慧物流相關設備與技術大幅提升，深刻影響半導體供應鏈，此皆可凸顯桃園市產業有關於AI及半導體業相關供應鏈的競爭力，也因如此，再次顯示桃園市物流聚落為全台最大的地區。而中部是台灣南北運輸中繼站，有產業聚落效應且可快速南來北往連結，區域內供給目前以冷鏈倉儲為主；至於南部因南科的快速發展及半導體聚落南移，創造南部產品倉儲需求，也提供第三方物流業者發展空間。
- 在網路5G風潮、疫後經濟、AI產業變革下，專業分工帶來辦公空間的需求變化，微型商辦已在市場逐漸形成商辦另一個需求主流的趨勢
從辦公室市場的需求面來說，隨著行業進入數位時代，年輕人創業風潮興起、新型態的工作模式，已讓傳統大面積、租金高昂的辦公室無法完全滿足市場的需求，相對地小坪數、租金便宜的微型商辦需求正在與日遽增之中，畢竟頂級商辦、A級商辦群聚區域，皆是最精華、交通便捷、成熟度最高的商圈，高昂的辦公室租金讓年輕創業者難以負擔。另外從供給面觀察，受央行不動產選擇性信用管制措施，及平均地權條例修正案將壓抑住宅市場買盤所牽引，商辦市場也掀起小宅風潮，也就是近期不少不動產開發商轉向推出商辦產品，但有別於過去高大上的百坪辦公室，目前坪數已縮小到20~40坪或百坪上下的微型商辦，甚至商辦市場不再訴求整棟或半棟銷售，反而提供較多比例的小坪數辦公室，在政策打住不打商，使得部分游資轉往商辦市場的趨勢下，小坪數辦公室的微型商辦不論對於中小企業自用或長線置產客，皆有一定的吸引力，也就是依靠著好入手、可出租、可自用等優勢，可因應企業的彈性需求，迅速成為頗熱門的置產標的。
若比較微型商辦與百坪豪辦、共享辦公室的異同，首先從區位來說，三者多位於市中心、交通便利，僅是百坪豪辦更著重的地點是核心商業區，而百坪豪辦與微型商辦也皆著重於嶄新地標，僅有共享辦公室較偏好舊大樓拉皮的地點；若以定位而言，百坪豪辦是需要大額資金需求來作為企業總部、分支機構門面，而微型商辦著重於獨立的商務空間，作為辦公室、形象展示、商業空間等多元使用，至於共享辦公室僅可租用辦公會議空間，適合1~3人迷你團隊；若以功能來說，百坪豪辦中的新興豪辦多複合綠建築ESG概念，吸引外資法人、金融機構持有，外觀新穎、公共空間設備齊全，除作為企業營運用之外，亦是企業資產，而微型商辦較重視門面外觀佳，公設有接待櫃台、會議室、停車場、LOUNGE等交誼空間，與百坪豪辦一樣，接待客戶、會議討論相對私密，再者共享辦公是則是多為公共空間，包括租用座位或辦公桌；若以持有概念而論，百坪豪辦多為金融機構、大型企業持有自用或長期收租，反觀微型商辦較適合5~10人小型或新創公司，至於共享辦公是為法人持有運營來賺取租金現金流。
而目前市場上切入微型商辦的廠商或代表個案即包括長虹建設在林口推出的「長虹雲創科技大樓」(坪數介於50~100坪)、遠雄建設在中和的「遠雄擎光」(最小86坪)、新潤興業在泰山「新潤企業星鏈計畫-新潤A5」(最小37坪)、鼎越開發的京華廣場(開放自125~1,500坪皆可)、忠泰建設的大直「忠泰世界廣場」(B棟商辦規畫坪數約100~700坪)、興富發在復興北路的「國家企業廣場TAIPEI ONE」(坪數涵蓋200~1,000坪)、達永建設內湖「金矽谷No.25」(規畫80坪起)，甚至台灣小坪數商辦市場胃納量高，尤其精華地段的台中市七期，25~45坪微型商辦產品更是稀缺，相當具有競爭力，例如興富發「市政萬象廣場」(25~45坪)，甚至因應未來數年因應後疫情時代新創企業發展，興富發集團更將推出微型辦公室商品，包含台中「中港惠民二」、台中「惠國61」、高雄「新興三小段」、高雄「特貿三」。
- 台灣在全球不動產透明度的展望將持續獲得提升，主要是有賴於政府從政策推動與法規完善來著手，民間企業則是持續朝向ESG永續發展的方向來邁進
在台灣在全球不動產透明度的展望方面，我國不動產市場透明度持續提升(目前台灣在全球不動產透明度指數中位居亞太地區第六名，為透明度市場)，未來可望持續吸引更多國際資金，特別是在交易流程和永續發展方面，顯示出我國不動產市場的成熟度和進步性，而台灣若能從透明市場邁向高度透明市場，將大為增加其在國際投資舞台上的吸引力。為此我國政府應從政策推動與法規完善將進一步提升市場透明度，事實上，內政部正於2025年開始對外公開各區域租金行情，這將大幅增加市場資訊的可得性和準確性，此外，「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」的逐步完善，預計將擴大不動產證券化和私募房地產基金的市場規模，從而改善投資表現評估指標。而上述政策和法規的推動，將為台灣不動產市場帶來更高的透明度和更多的投資機會。事實上，ESG永續發展也成為提升不動產市場吸引力的關鍵因素，特別是台灣在建築能效登錄系統的建置和推行，隨著政府大力推動ESG永續發展，預期此一趨勢將持續強化，畢竟永續發展不僅是全球投資者日益關注的重點，也是提升市場競爭力的關鍵因素，顯然台灣若可在此領域持續進步，將有助於吸引更多注重ESG的國際投資者，同時也推動本地不動產市場向更可持續、更有韌性的方向發展。