專論

政策調控下的不動產市場 (產業雜誌)
劉佩真

2021/05/01
本文刊登於產業雜誌,第614期
即便在2020年新冠病毒肺炎疫情之下,國內房市仍展現相關的韌性,呈現價量齊揚的局面,不過20206~11月房市交易的熱絡,也讓預售屋市場或是部分領域出現交易亂象,因而20209月起市場開始討論不動產市場是否該由政府出手進行調控措施,爾後202012~20213月則陸續由行政院、央行、內政部、財政部祭出相關打炒房的動作,而在政府動態性、滾動式檢討的政策措施下,對於2021年國內不動產市場會帶來何影響,本文將就政策面、市場面、投資面、廠商面、展望面等部分來進行探討。

壹、政策面:繼金融(央行信用管制再加碼)與財稅(房地合一稅2.0)手段後,囤房稅的相關修法影響層面將相對較大而使財政部尚需時間來進一步審慎研議,預計也將是後續影響國內房市較為重要的政策變化
 

202012~20213月各部會陸續祭出打炒房或健全房市的相關政策,例如行政院祭出的健全房地產市場方案、央行推出房貸針對性審慎措施且後續再加碼、內政部完成不動產市場診斷指標研議、金管會啟動不動產專案金檢、立法院通過實價登錄2.0之後,20213月中旬央行信用管制措施再進行加碼動作,同時房地合一稅2.0也上路在即。

   

事實上,有鑑於租稅措施仍是抑制高房價其中的工具之一,因而財政部對於房地合一稅修法方向則格外令市場關注,也就是說財政部的房地合一稅2.0版本,會將現行持有一年內課45%重稅,擬調整為持有兩年內也課45%重稅、超過兩年、未逾三年稅率為35%,顯然五年內的交易皆將視為短期持有而給予重稅,此將是第一個觀察重點,至於持有時間更久者,為避免殃及確實有需求的換屋族,財政部則傾向微調,也就是超過五年、未滿十年為20%稅率,而超過十年適用15%的稅率;而另一個重點則是納入境內法人的部分,主要是境內法人交易房地,是併入當年度營利事業所得額課稅,最高稅率僅20%,但財政部觀察到有個人透過成立投資公司炒房情形,因此擬修法將境內公司交易房產納入房地合一稅,比照個人持有期間、稅率課稅,也就是最高稅率為45%預計房地合一稅2.0將以防堵不當炒作等行為來作為措施的主軸,衝擊的將是投資、投機的族群,也就是遏止短買、短賣的轉手賺取暴利行為。

   

至於房地合一稅2.0回溯條款對於持有預售屋者,預估預售稅負將增加、重稅期拉長,因而使民眾會在立法實施前進行換約,而持有成屋者,持有年限在1~5年內衝擊較大,立法實施前會進行脫手,顯然房地合一稅2.0正式實施前會出現一波節稅潮,其中預售屋更是主要打擊目標,未來閉鎖期將長達7~10年,進而使預售屋交易買氣未如先前,成屋方面將因自住、長期投資、置產需求而成為主流,商用不動產則是以自用、長期置產、投資為主力。

   

至於囤房稅的調整牽動的範圍也頗大,以2020年房屋稅籍個人全國歸戶的統計資料可知,三戶的佔比為5.78%、四戶以上為4.00%、十戶以上僅為0.25%(請參考表一),而未來是否要採行全國統一課稅的標準,則還需納入城鄉差距、縣市差異、房屋狀態等層面來考量,才能使稅制更為完備。而由於囤房稅的相關修法影響層面將相對較大,因此預計財政部尚需時間來進一步分析與討論,也需審慎研議,故尚不至於短期內就定案,但預計將是後續影響房市較為重要的政策變化。
 

表一  2020年房屋稅籍個人全國規戶一覽表

:囤房族定義為排除自住、地下室、共有、營業用等房屋情況。

資料來源財政部,20212月。

貳、市場面:估計2021年上半年國內本產業銷售額表現將呈現成長趨緩的態勢,主要是首季處於政府各部會祭出打炒房或建全房市相關政策的市場調整期而使交易量表現未如先前亮麗
 

根據表一的統計資料可知,2020年不動產業整體景氣呈現成長的局面,顯然即便面臨新冠病毒肺炎疫情的干擾,但因國內防疫得宜,加上房貸利率降至史上新低,且市場資金相當充沛,其中M1B不斷衝高,更何況國人仍偏好房地產的投資工具,況且亦有台商資金回流,甚至國內製造業中的科技業大舉進行擴產,自用型買盤不斷進入工業地產,壽險業資金滿溢也不斷湧進商用不動產市場,顯然2020年僅有店面相關的租賃與買賣受到新冠病毒肺炎疫情衝擊較大,其餘包括住宅市場則是呈現價量齊揚、商用不動產投資買賣市場維持於高檔水準、台北市辦公室租賃市場仍是表現頗佳,故2020年國內不動產業銷售額年增率達到18.07%,而細產業中包括不動產投資開發、不動產買賣、不動產轉租賃、不動產仲介、不動產代銷、租賃住宅管理、其他未分類不動產服務等,銷售額增幅也都在一成以上。

 

而就20211月國內不動產業銷售額的表現而論,市場一般而言對於政府此次祭出的打炒房動作多表示支持,畢竟可避免不當炒作、抑制房價飆漲,且針對炒房的買盤進行整頓,並讓國內房市回歸到自住的買盤,而雖然此次房市管制,並不影響目前房市主力的首購族與大多數自住換屋族,但預期心理作用仍會使短期購屋人暫時以觀望因應,故20211月國內不動產銷售額相較於2020年的增幅則顯趨緩。而估計2021年上半年國內本產業銷售額表現亦將呈現成長趨緩的態勢,主要是政府後續對於房市政策仍有滾動式調整的可能性,且部分買方期望藉由政府政策的抑制,能有房價修正的機會,但賣方因利率處於低檔,況且不動產開發商的土地及營造成本居高不下(特別是房屋建築工程缺工,疫情因素又無法引進外勞舒緩,加上又適逢鋼筋等原物料上漲),使得賣方並無降價空間,此情況反而使得買賣雙方對於價格認知有落差,房市成交量不易擴大所致。

   

值得一提的是,此波房市的剛性需求主軸仍將是以低總價、中小坪數的產品為主,而各地受到政府打炒房的影響,2021年以來北台灣大坪數豪宅市場仍受壓抑,偶爾僅有零星豪宅客未貸款的購屋案例之交易,如西華富邦、文心信義、仁愛帝寶、聯合大哲、明日博、信義聯勤等,此部分則是因富豪資金實力雄厚,且高價住宅低風險特性,吸引高資產人士重新思考資金布局的緣故;但值得留意的是,北台灣50坪左右的小豪宅、輕豪宅將因產品規劃品質良善而成為高資產族群與換屋除族群的青睞,中南部地區的高價住宅則是以中級豪宅約55~70坪左右的3,000~4,500萬元間的建案表現相對較佳,成為資金停泊的產品;事實上,部分不動產開發商預期2021年國內整體換屋需求將浮現,因而在台北市開始醞釀推出中大坪數新案,甚至不乏都更危老案,每坪開價紛紛挑戰區域新高,例如永沛開發建設與忠泰建設合作開發為總銷約60億的「衍見築」,或是富邦建設將推出金山南路「富邦醴仁」和敦化南路「富邦藝樹」,上數個案都將走中大坪數輕豪宅路線

   

至於2021年以來商用不動產中的店面交易及租賃表現仍是較為保守,土地市場因央行對於購地貸款成數降低、基期較高、地上權供給案量減少等緣故,難有較為突出的表現;反觀商用不動產投資買賣交易則是可有所期待,畢竟防疫有成、國家地位提升、台商資金回流、外商加碼投資為利多背景,且製造業自用型買方積極擴產,以及壽險業者前十大業者手上尚可投資不動產市場資金高達6.42兆元,讓工業不動產、商辦、廠辦等產品成為穩定投資標的,此均有機會持續推升2021年商用不動產投資買賣市場維持於2019~2020年以來的高檔水位;至於辦公室租賃市場仍是延續先前房東市場的結構,等同新增供給多為集團自用,實際上釋出到市場的部分極為有限,但需求端受惠於經濟成長力道增強、集團化、升級搬遷等因素而有所增長所致,因而整體辦公室租賃市場依舊將出現空置率下降、租金水準為持於高檔的局面
 

表一  2020~2021年以來國內不動產業之銷售額及其年增率概況
單位:家、千元、%

租賃住宅管理、不動產估價因2019年未公布銷售額,故無法計算2020年的銷售額年增率數據。

資料來源財政部共通性查詢、台灣經濟研究院產經資料庫整理,20213月。
 

參、投資面:相較於過去國內房市發展多是沿著軌道經濟商圈的形成或是沿線站區的開發或是相關重劃區,2020~2021年已出現半導體群聚投資將牽動周邊房市表現的情況

 

過去國內房地產的發展軌跡,通常是隨著重大交通的建設,例如高鐵、捷運、高速公路等,特別是軌道經濟商圈的形成,沿線站區的開發或是相關重劃區,但在半導體景氣處於超級循環週期、我國位階持續升高之下,國內半導體業群聚投資相對也不斷擴大,此就形成近期房市另一個重要的拉升動能,特別是根據圖一的彙整資料可知,新竹科學園區將有2021年完工使用的台積電3奈米暨以下製程研發中心,同時2021年第一季動工的則有竹科銅鑼園區之力積電12吋晶圓廠,至於中科后里園區的台灣Micron A3廠已於2020年底完工,更重要的是南科台南園區有台積電5奈米Fab18、台積電3奈米廠,將分別投資7,000億元、5,000億元,各在2020年第二季投產、2022年下半年量產,顯然3~5奈米製程台積電將以南科為生產重鎮,至於南科高雄園區更有華邦電25奈米廠,預計2022年裝機量產,由上述可知,半導體群聚投資將牽動周邊房市表現的情況,而2020~2021年市場則均以基期相對偏低的台南市房市之發展最受矚目。

 

以住宅市場來說,2021年以來台南市持續呈現活絡的態勢,反映台積電龐大擴建產能的能量,帶來高所得科技人潮,特別是南科整體員工數將突破10萬人,對台南市房價形成最強力的支撐,且台南市成為南部地區熱銷的區域,一般住宅市場銷售更是戰勝高雄各區。

 

若以商用不動產市場來說,2021年以來台南市也是持續呈現看好的局面,此主要與半導體業近期進入景氣超級循環周期,使得業者陸續祭出擴產動作,特別是台積電5奈米生產重鎮在南科,月產能正在快速拉升中,而3奈米也將進入試產階段,因而台積電2021年資本支出將由2020年的172億美元大幅提升至250~280億美元,故以台積電或聯電為首的半導體廠在南科的擴產行為,仍持續拉動台南市廠房、廠辦、辦公室等商用不動產的需求有關。

 

整體而言,2021年以來台南市整體房市能見度仍高,主要是反映2021年台積電資本支出來到史上新高所帶來擴產、群聚效應,進而拉抬住宅市場的題材,同時聯電8吋廠、12吋廠產能滿載所帶來的增產效應,也成為另一波推升的助力,再者台南市2021年有不少公共建設將完成,例如高鐵附近以及相關大型工程,顯然台南市有各大科技廠投資與重大建設推動的挹注,使台南市未來房市的發展將是穩定中求發展的局面。
 
資料來源行政院、台灣經濟研究院產經資料庫整理,20213月。
圖一  國內半導體業投資新動向
 
肆、廠商面:2021年以來國內上市櫃主要不動產業代表廠商營運績效相較於2019年同期仍多為成長局面,係因2019~2020年房市交易量增幅均逾8%、房價也多呈現調漲態勢所致
 

2021年以來國內上市櫃主要不動產業代表廠商營運績效相較於2019年同期仍多為成長局面,顯然合併營收及合併本期淨利年增率表現均頗佳,除了部分業者建案進入認列高峰期之外,主要是受益於2019~2020年房市交易量增幅均逾8%、房價也多擺脫2016~2018年的谷底而呈現調漲態勢,背後原因反映2019年遞延性的剛性買盤陸續出爐、2020年買盤更不受新冠病毒肺炎疫情影響而展現相當的韌性,凸顯房貸利率進一步降低至歷史新高、M1B水準不斷升高、房產成為國人投資保值首選、國內經濟成長率為全球三十個經濟體當中最為突出等利多因素,而需求陸續浮現、土地成本甚至建案的人工費用逐步墊高,均使得房價成交價不斷上升所致。

   

事實上,此波不動產市場回溫,營運表現為佳的業者多以著重自住型的剛性需求、中小坪數產品為主軸,畢竟現階段國內仍是以小房銷售狀況最佳,六都的部分皆出現小房產品完銷,中大坪數產品受冷落的現象仍顯著,且豪宅的詢問度相對依舊不理想,況且在央行祭出審慎性針對措施之後,整體房市交易結構更加回歸自住客為主,並以中、小坪數產品為主流,高單價、高總價產品銷售仍顯困難。

    

若以重要廠商的營運表現而論,繼2020年冠德整體合併營收規模超越遠雄、興富發之後,2021年公司的營運成績將可望續創高峰,主要是考量冠德預計完工交屋的新案合計總銷達160億元,整體規模將創下史上新高,另外2021年冠德的推案亦有三重太子汽車舊廠大型開發案或其他都更案及台中的新成屋案,顯然2021年冠德不論是完工認列入帳個案或是新推案量均相當可期。

   

若以華固而論,以對市場擁有高敏銳度,加上貫徹「零餘屋」、「高周轉率」經營策略的華固,2021年營運績效將優於2020年,主要係因北市士林科技園區、內湖五期的兩大案件完工,加上總銷約20億元的住宅案等認列入帳的緣故;值得一提的是,華固買地策略也隨著台積電擴產腳步來邁進,例如先前公司以每坪土地單價35萬元購入新竹關埔重劃區二期1,671.826坪土地,總計投入5.85億元來搶先卡位竹科的房市,主要是看好未來台積電2奈米製程將落於新竹寶山,其又將再次帶來半導體群聚效應

    

而若就興富發而言,有鑑於處分土地獲利收益,加上完工量優於2020年,以及手中成屋去化順利,甚至2021年興富發營運更具備成長潛力,除了子公司潤隆營運好轉的挹注之外,主要是興富發建設將有八大案完工,此皆可望為2021年公司合併營收與合併本期淨利帶來增長動能。

   

再者於達麗部分,2021年公司營運績效將可望出現好轉的跡象,主要係因2020年公司因工程進度未如預期,導致建案認列入帳有所遞延,使得基期相對較低,不過部分案件將在2021年入帳,至於達麗2021年在台推出三大案,顯然公司整體營運將可漸入佳境。

另外在國建方面,有鑑於近期不光是土地成本不斷上升,且營建材料報價也不斷調漲,更是因為新冠病毒肺炎疫情導致外勞入境出現問題,導致土木工程、房屋建築工程的缺工問題逐步浮現,顯然完工交屋時程恐因上述因素而延宕三至六個月,影響營建成本高達15~20%,為降低經營風險,國建今後推案將考慮從現有「預售」制、改採「先建後售」,而在國建宣布後,也引發其他不動產開發商陸續宣布跟進,主要是此作法將可有效控制風險,也就是等全部完工、確定總成本後,再正式決定售價、對外銷售,以期把營建價格波動的疑慮降至最低。

伍、展望面:2021年國內不動產市場銷售額在歷經2020年高基期之下將呈現成長趨緩態勢,但各市場表現將有所差異(住宅價量趨穩、商用不動產投資買賣可期、店面租賃改善有限)
 

2021年國內不動產市場銷售額在歷經2020年高基期之下,將呈現成長趨緩態勢,其中住宅市場因為在政策引導之下,將排除投機炒作的族群,使得市場回歸於自住、置產的穩定買盤,因而預期價量仍可維持於相對高檔水準;其次在商用不動產投資方面,2021年交易規模可望呈現成長,除2020年的低基期之外,主要是前十大壽險業者可投資於不動產市場的規模尚有6.42兆元,預計在資金傾向留於國內、金管會最低投報率的門檻降至2.095%將伺機而動進場。

   

值得一提的是店面租賃市場,2020年國內外正處於新冠病毒肺炎期間,各國邊境管制導致境外來台人數出現斷崖式的下滑,以觀光客為主的商圈首當其衝,而整體店面租賃市場則處於景氣表現較差的階段,而2020年下半年台北市政府加強查緝商圈內違法使用的政策,則更加重部分商圈店面租賃市場出現空置率上升、租金水準下降的情況;雖然短期內恐造成行情上的衝擊,但此為公共安全的一環,未來反而可確保商圈的發展安全無虞,加上若可將負面效應集中於2020年,反而可為2021年增添低基期的有利因素。也就是說,2021年店面商圈租賃市場在2020年基期偏低,加上部分零售業者思尋轉型之路有成,以及屋主靈活採取切割出租的方式因應,因而整體2021年店面租賃市場空置率、租金水準相較於2020年分別可望出現一降一漲局面;不過2021年整體店面租賃市場尚難以回到過去繁榮的階段,主要是短期內零售業仍處於線上及實體交易的結構調整過程,根本性仍會對店面租賃市場產生負面影響。

 

整體而言,短期內打炒房的政策效應仍會產生一些影響,買賣雙方的行為也將有所調整,不過若可藉由政策來壓縮短進短出的投機客操作房價的空間,使不動產不再淪為投機客炒作的標的,最終讓房價回歸供需基本面,則中長期反而是有利於國內房市趨向健全化來發展;更何況房市仍舊擁有房貸利率處於低檔、資金滿溢、海外資金回流等支柱,況且不動產開發商的土地及營造成本居高不下(特別是房屋建築工程缺工,又適逢鋼筋等原物料上漲),以及打炒房政策對於商用不動產投資並無太大影響,畢竟通常在台灣的租期都是五年為基準,短期快進快出機率較小,因而對於以長期持有收租為主要目的之商用不動產影響甚微,顯然國內房市在歷經短期政策調整期過後,仍有機會逐步朝向穩健態勢發展。

   

值得一提的是不動產業者的布局動向,以興富發而言,公司不僅看好國內住宅市場的剛性需求,公司部分推案主軸更有轉向豪華辦公室的市場,佔公司未來五年計畫總新案存量的66%以上之比重,此佔比則遠超過其他聯聚、京城、三發等同業,而興富發豪華辦公室2021~2025年全台主要相關開發案總計銷售金額來到664.44億元,顯然興富發看好台商持續回流擴廠、企業辦公室升級趨勢浮現等所帶來的商機。

 

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