本文刊登於今日合庫，2023年12月，第580期
由於中國房地產爆發債務危機、景氣修正格局，因而各界也相當關注台灣房市景氣的變化，尤其歷經2022年下半年~2023年上半年的景氣向下調整格局後，2023年下半年已有逐步略顯改善的跡象，後續的變化與行業重要趨勢也就格外受到市場關注；因此本篇除了觀測國際房地產市場情況，特別是亞太地區、中國市況之外，也將檢視國內房地產業者所面臨經營環境的變化，其次從台經院每個月所發布的營建業營業氣候測驗點來看國內房市整體景氣的變化，再者就各類市場景氣進行分析，同時就房地產業者營運表現作一說明，最後針對未來台灣房市景氣展望與發展趨勢進行重點探討。
壹、國際房地產市場景氣概況
1.經濟情勢、利率及價格的不確定導致企業在進行資金佈署時相對較為保守，故2023年亞太房地產投資者均面臨營運績效與布局策略的挑戰
根據仲量聯行的調查資料可知，亞太房地產投資者皆在2023年面臨挑戰，特別是經濟情勢、利率及價格的不確定導致其在進行資金佈署時遭遇困難，故大約六成受訪者估計2023年亞太區房地產投資的交易量，恐較2022年1,290 億美元的低基期進一步下跌，甚至四成受訪者認為，基準利率需要較2022年12月水準下調 2~4碼才能令房地產投資活動出現回升。若以區域別來看，東京將在2023 年成為亞太區房地產資本流入的主要市場，當中多戶型住宅、物流和工業以及辦公室物件，成為三大投資領域；若以整體亞太地區來看，物流業將成為2023年資本和貸款淨增長最多的資產類別，其次預計多戶型住宅的資產管理規模將有所增長，再者隨著旅遊限制取消帶動觀光業景氣的復甦，預計飯店業的資產管理規模亦會增加。
2.儘管2023年第三季中國官方持續推出相當多扶植房市的政策，但挹注效益僅有短期，顯然尚無法扭轉因債務危機、供過於求結構性向下調整的景氣趨勢
從圖一、圖二的統計資料可知，2023年以來中國房地產相關數據表現並不佳，例如2023年8月中國國房景氣指數僅剩93.56，與2021年2月的101.43有明顯差別，同時2023年1~8月中國房地產投資開發完成額年減率來到8.8%，呈現連續十六個月的衰退，而2023年1~8月中國商品房銷售額、銷售面積分別為-3.2%、-7.0%，此皆反映對岸房市供需失衡、投資動能不再、買盤呈現縮減等現象；再者若以中國前70大中城市新建商品住宅價格指數觀之，2023年8月年增率為-0.60%，已呈現連續十七個月的負數態勢，而2023年6~8月中國前70大中城市新建商品住宅價格指數月增率再次出現負數趨勢，且跌幅逐月上升，8月來到-0.30%。
事實上，儘管2023年第三季中國從中央到地方扶植房市的政策頻出，例如中國人民銀行、國家金融監督管理總局提出自2023年9月25日起存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款，而地方政府層面包括哈爾濱、三亞優化認房不認貸標準，同時西安、成都、寧波調整限購、限售措施，以及合肥取消土地上限地價、取消搖號政策、禁止房企聯合竟買和合作開發，且各房地產開發經營業者也抓緊金九銀十的傳統旺季而加大行銷力道；但整體來看，成效相當有限，僅有短暫刺激房市稍稍止跌，隨後又陷入不振的態勢，代表中國房地產市場走弱的格局難以快速扭轉，房價持續呈現下滑態勢，況且房企推盤意願不足，因而預計後續建案銷售端將持續承受壓力。
資料來源:Wind，2023年10月
圖一 中國國房景氣指數(左圖)、中國房地產投資開發完成額年增率之走勢(右圖)
資料來源:Wind，2023年10月
圖二 中國商品房銷售額年增率、銷售面積年增率之走勢
貳、國內房地產業者所面臨總體環境之情勢
國內銀行不動產貸款、購置住宅貸款及建築貸款年增率於2023年8月已出現略顯回升走勢，而健全房市政策繼平均地權條例修正案後，政府再推囤房稅2.0、虛坪制改革、內政部對於預售動支款將針對銀行抵押債權及預售款運用及價金動用等進一步規範
根據圖三的統計資料可知，有鑑於央行此波執行五次選擇性信用管制措施，因而使得購置住宅貸款年增率、建築貸款年增率、不動產貸款年增率已從2021年的高峰一路往下，不過2023年8月已出現增幅止穩或略微回升的態勢，各來到5.15%、7.38%、5.62%的水準，主要是反映青年安心成家優惠購屋貸款推動整體民眾申貸購屋自住需求略顯回溫，以及房價居高不下，造成新承做購屋貸款金額與購屋貸款餘額持續增加，另外不動產業者興建房屋與推動都更、危老重建需求增加，也使得建築貸款餘額年增率仍有個位數增長的局面。
資料來源:中央銀行，2023年10月
圖三 我國銀行不動產貸款、購置住宅貸款及建築貸款年增率
至於各界仍是相當關注國內房市政策面的調整，其中有關於囤房稅2.0方面，雖有多數的民眾支持「囤房稅2.0」將從現行個別縣市歸戶改為「全國歸戶」，且將非自住住家稅率從1.5%至3.6%間調升至2%至4.8%間，但確實消費者也憂心調高非自住房屋稅率將造成租金轉嫁的效果，故市場期待政府能有配套措施，保障租屋族權益。至於後續房市政策尤以虛坪改革最受關注，預計內政部將修改《公寓大廈管理條例》，優先處理停車位及車道問題，讓未買車位住戶，可不必負擔車道公設，意即將法定停車空間由公設改為「專有」部分方式登記，未購買停車位住戶，無須額外分攤車道面積；至於免計容積公設檢討(例如圖書室、健身房等)方面，因涉及成屋及預售屋登記面積分配計算有很大差別，在市場上易造成不同認知及紊亂，傾向緩議；整體而言，虛坪改革因涉及修改《公寓大廈管理條例》、《建築技術規則》等法規，修改時程仍需由行政院定奪，更何況也需與業界進行實務上可行性的討論，以及規劃出相關完整的配套措施，況且虛坪改革雖可降低公設比，但不免增加不動產開發商推案成本，是否又造成最終只能轉嫁消費者而推高房價的現象，則值得後續觀察。
參、國內住宅市場景氣之變化情勢
1.台經院的「營建業營業氣候測驗點」於2023年第三季、第四季「營建業營業氣候測驗點」已回升至「信心回升」， 主要是「新青年安心成家方案」政策磁吸買房客群回流、平均地權條例修正案上路後的利空效應逐步退去所致
台經院公佈的「營建業營業氣候測驗點」是以供給面的企業角度為出發點，意即營建業者依據自有經驗與近距離接觸市場的情況，提供營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息，類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公佈的建商信心指數，因此「營建業營業氣候測驗點」走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。
2023年6月營建業營業氣候測驗點轉為上揚，主要是來自於未來半年營造業景氣能見度上升的挹注。其中在政府積極推動公共工程下，6月底公建計畫經費達成率已達40%，不但較5月的31.79%上揚不少，且相比2022年同期亦上升0.78個百分點，並對業者營收做出貢獻；然而民建方面由於住宅、廠房建設市場未有起色，業績表現仍低迷，且先期商辦推案部分處於設計評估階段尚無法創造實際工程收益，均不利業者營收成長，綜觀本產業公建市場擴張而民建市場疲弱，致使整體發展相對緩慢；另一方面，成本端也出現營造建材價格下跌但勞務費用上升的僵持情況，前者主要是因中國營造市場復甦不如預期使水泥、鋼筋價格有議價空間，而後者則是缺工及對大型營建機具需求、油價回彈等造成之結果；整體而言，營造業經營環境未有大幅波動，故6月景氣以持平視之。未來3~6個月營造業景氣有轉好跡象。觀察營造業未來半年景氣趨勢，雖然私部門住宅、廠房建設市場估計短期內難以好轉，不過商辦建設陸續啟動有助於支撐市場規模，且公部門方面，政府將2023年公建計畫經費達成率定為95%，考量下半年仍有55%進度須執行，預期公共工程推動力道將再擴大，又國發會針對重大公共建設提請2,073億元預算，並新規劃數位基礎建設進一步刺激公建需求上揚，均有利於挹注業者營收成長、提振整體市場表現，故營造業需求面處於擴張情況。至於成本端部分，政府開放營造業有條件申請移工方案於8月正式上路，預期將可望部分遏止勞務成本上揚之效果，且中國經濟乏力表現亦會限縮建材價格波動幅度，故預估營造成本將逐步走穩。綜上所述，在營造業經營環境處於需求端成長及成本端趨緩等有利條件下，未來整體景氣呈好轉態勢。
至於不動產2023年6月景氣轉差，其中國內主要不動產仲介業者交易量相較於5月普遍呈現下滑局面，月增率介於-3.2%~1.5%的區間，主要是央行無預警祭出新一波的選擇性信用管制，不利於市場信心，導致買賣雙方對於價格認知產生拉鋸，進而影響整體6月房市的交易量；此外，6月六都建物買賣移轉件數月增率為-3.2%，且創下近三年同期新低，主要是反映買賣雙方拉鋸的現象，買方認為政府打炒房，房價應大幅下滑，認知幅度與賣方讓利空間落差大，而賣方思考目前賣房並不有利，且房地合一持有五年內轉售有高稅率，部分賣方選擇封盤不賣，導致成交量低；總計2023年1~6月六都建物買賣移轉件數年增率-18.4%，創下近期五年同期新低，顯示在外資回流、台股高檔震盪，以及通膨恐非短期現象之預期下，房價欲跌不易，此情況反而使前市場價格拉鋸戰持續，房市量能難以放大。而未來半年房市景氣態勢上仍偏向謹慎，主要係因賣方堅持、買方等價，使得整體買盤尚未釋出，況且大環境仍面臨總體經濟復甦時程與力道未定，以及房市政策在總統大選前無鬆綁跡象，包括平均地權條例修正案上路、央行祭出第五次選擇性信用管制措施，且管控措施持續發酵，加上股市震盪、地緣政治風險仍存在，甚至房市供給持續釋出，故不管是新成屋及預售屋，甚至是中古屋，皆是出現供多需少的結構，導致未來半年不動產景氣尚無法呈現明顯好轉的態勢。
2023年7月營建業營業氣候測驗點呈現第二個月上揚，主要是由於營造業未來半年看好持續好轉的帶動。也就是2023年下半年的營造業，雖然私部門住宅市場受累於房市不佳而使得房屋建築工程業者接單未如預期，但公共工程執行率維持超前情況顯示公建表現頗佳，又政府持續擴大預算支出，均對土木工程業者營收產生挹注效果，故估計營造業整體業務表現仍屬良好；況且成本端部分，2023年8月政府開始受理營造業申請移工，首波開放8,000個名額，截至中旬已受理425件，共計約有10,400位移工需求，預期後續將追加7,000個名額，有助於舒緩勞力不足現象，且中國近期不動產業者如綠地控股和碧桂園集團等陸續爆發債務違約危機，連帶影響其當地營造業建設意願，估計國際建材需求將未如預期，此將有利於維持價格穩定，故我國整體營造成本可望持平；綜上所述，由於營造業經營環境有利條件較多，故預期未來景氣將有所改善。
而2023年7月六都建物買賣移轉件數月增率為-2.4%，反映平均地權條例子法上路，以及計畫執行的囤房稅輪番出爐，衝擊民眾購屋信心，進而使整體交易量持續萎縮，所幸央行對於第二屋限貸有條件鬆綁、低利新青年安新成家方案貸款方案出爐，使得自住買盤尚有支撐，而使交易量跌幅僅為低個位數；而觀察區域別的差異，桃園市相較於6月呈現14.6%的狀態，主要是受惠於中壢區的交屋挹注，反觀台中市跌幅13.3%最高，係因短少來自於西屯區、沙鹿區、龍井區的交屋潮。若以年增率觀之，則2023年7月六都建物買賣移轉件數年增率為7.6%，主要是受惠於2022年同期疫情仍顯嚴峻，移轉量少而導致基期較低。總計2023年1~7月六都建物買賣移轉件數年增率-15.4%，反映房市依舊缺乏強而有力拉抬房市的利多基礎，特別是總體經濟環境仍存有變數，且總統大選漸趨白熱化，對於房市的干擾程度加大，況且蛋白重劃區的賣壓高，民眾對於價格下滑抱有期待，但賣方對於房價仍有堅持，因而短期內交易量拉抬不易。而未來半年看壞不動產市場的比例來到63.5%，顯然整體房市展望仍顯保守，代表此波房價有通膨因素、先前不動產開發商土地及建材成本高的支撐而導致修正幅度有限，使得買方出手仍多所考慮，加上總體經濟情勢、房市調控措施持續、地緣政治變化、總統大選前的干擾等緣故，買方也不願貿然挺進房市，賣方推案也有所遲疑所致。整體來說，經濟面的狀況對於房市的支撐尚顯薄弱，且政經變數仍多，加上銀行界對於不動產授信持續放緩，以及打炒房相關政策未見鬆綁，房市供給更是陸續釋出到市場，況且買賣價格認知的差距對於雙方磨合仍不易，顯然房市持續處於供需調整的階段。
2023年8月營建業營業氣候測驗點呈現連續第三個月的上揚，此次不論是營造業或不動產業，景氣皆出現獲得改善的趨勢。以營造業來說，8月有多件公共工程新案啟動，且在建土木工程進展亦順遂，加上中央、地方政府為兌現選舉承諾積極推動社宅建設進程，均對土木工程業者營收產生挹注效果，因而營造業2023年8月景氣以好轉視之；而未來半年營造業，有鑑於政府2023年下半年陸續釋出重大工程案，且公建預算執行情況亦屬良好，均對業者營收成長有正面效果，又行政院近期公布2024年預算案內容，其中公建預算規模包含中央預算、前瞻基礎建設計畫、營業與非營業特種基金等共計達5,886億元，較2023年相同遞增，皆有利於未來半年營造業的景氣展望。
而在不動產業方面，2023年8月六都建物買賣移轉件數月增率為1.6%，呈現投資客退場、自用族群買盤趨於穩建的交易結構，主要是隨著7月平均地權條例新制實施，預售屋轉手彈性限縮，不少民眾轉向中古市場，帶動成屋市場買氣。若以年增率觀之，則2023年8月六都建物買賣移轉件數年增率為5.5%，主要是反映2022年同期尚有來自於因疫情而使交易較為疲軟、央行升息、打炒房措施不斷等造成之低基期的影響，故8月六都建物買賣移轉件數年增率當中包括新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市均為正數，台南市更是大幅增長24.4%，主要係受到北區、安南、新化、仁德等地都有指標案完工，而產生交屋潮的挹注，顯然南科的發展持續推動當地中小坪數的住房需求所致。未來半年不動產業部分，隨著房貸利率不至於再上揚，以及政策打炒房效應逐步呈現鈍化狀態，代表利空因素效應逐漸淡化，市場上觀望氣氛比預期輕，房市景氣未再持續探底，顯然先前遞延的剛需買盤持續回流，但此趨勢是否可持續仍待觀察，畢竟政策面還是會繼續扮演關鍵干預的角色，國內總統大選話題熱度提高將稀釋對於房市的關注度，故未來半年房市景氣要達到快速回溫的程度依舊有其難度。
整體而言，若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法，透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖，並劃分為--「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限(請參考圖一)，則可發現2022年第三季~2023年第二季「營建業營業氣候測驗點」均因利率走升、經濟成長率不如預期、資金退潮、打炒房政策影響等，導致廠商看法連續四季陷入「看法悲觀」象限；不過2023年第三季、第四季「營建業營業氣候測驗點」已回升至「信心回升」， 主要是雖然市場上存在國際地緣政治風險，也就是兩岸局勢和美中新貿易大戰的連鎖效應等不確定因素，但有鑑於「新青年安心成家方案」政策磁吸買房客群回流，特別是蛋白區低單價、低總價產品，或是建案銷售價格符合消費者期望的個案，銷售狀況頗佳，甚至長期通膨壓力揮之不去，不動產依舊是避險保值最佳工具，況且商用不動產中的土地交易、商用不動產投資買賣市場可望因製造業景氣邁向復甦而驅動自用型買家出爐，上述皆促使房市景氣略顯回溫所致。
資料來源:台灣經濟研究院，2023年10月
圖一 營建業廠商對景氣判斷的變化趨勢
肆、國內商用房地產各類產品景氣之分析
1.2023年以來國內商用不動產投資買賣、土地交易市場各因最大買家—壽險業者、不動產開發商縮手，而使得整體規模相較於2022年同期均為衰退格局
根據圖二的統計資料可知，2023年前三季國內商用不動產投資買賣、土地交易市場規模相較於2022年同期均為衰退的格局，預計第四季也恐延續此態勢，前者主要係因投資型買家明顯縮手，市場僅尚存自用型買家撐盤，畢竟過去商用不動產投資買賣大買家—壽險業者自2023年第一季開始最低受益標準升至2.875%，使得該類型買家出手相對保守所致；而2023年土地交易市場表現更顯疲弱，全年恐難達到1,000億元的水準，主要是由於不動產開發商認為房市景氣尚難以快速復甦，因此購地策略上相對謹慎，可見土地市場仍處在觀望期，不動產開發商僅挑優質土地投資的方向不變。
不過可預期未來土地交易、商用不動產投資買賣交易則有所改善，畢竟基期偏低，加上製造業自用型買盤因終端需求回升、庫存調整逐步接近尾聲而再次回籠，且不動產開發商對於優質標的仍有出手的機會，特別是以當前營建成本為基礎評估都市更新及捷運聯開案是不動產開發商面對目前市場氛圍的穩健策略，況且地方政府的土地標售案釋出，具備地段好、具產業聚落效應且價格合理等條件之標的，仍吸引投資人出手儲備土地所致。
資料來源:高力國際，2023年9月
圖二 國內商用不動產投資買賣(左圖)、土地交易市場規模之概況(右圖)
2.隨著餐飲業、觀光業、零售業等內需市場活絡的帶動，使得2023年以來國內重要店面商圈行情已顯改善，其中西門商圈空置率於第三季降至個位數的水準
由於2023年政府力拼來台人數要倍增至600萬人，加上服務業景氣續升，對於實體通路需求回溫，此皆提供重要商圈店面租賃市場持續復甦的底氣，其中台北市出現單坪萬元店租的個案不斷出現，顯然精華區金店面再度浮現；若以台北市店面商圈的區域別來看，西區復甦的腳步快於東區，2023年第三季空置率已降至7.6%(請參考圖三)，主要是西門町的歷史文化背景，造就商圈特色，且聚焦國際觀旅遊與流行時尚，加上大範圍的行人徒步區，更容易匯集人潮，吸引伴手禮、流行服飾、韓式拍貼等業者進駐，故在疫後能快速站穩腳步，而東區在歷經先前電商崛起、消費型態改變、疫情影響等，人流和高店租門檻不成正比，掀起店家出走潮的谷底之後，則寄望新光三越Diamond Towers的營運能為沉悶多時的東區商圈帶來新氣象；值得一提的是，除台北市以外，中南部精華區店面租金也具有成長潛力，係因不少地區公共建設與商業設施帶動部分傳統商圈聚客力提升、新興商圈成形，成為連鎖、零售業加碼通路或布局該區域所致。
資料來源:戴德梁行，2023年10月
圖三 台北市重要店面商圈租賃市場之空置率走勢
3.國內工業地產仍是以製造業自用型買盤為主，且區域上因桃園市具備工業園區、交通便利、「桃園航空城」計畫等挹注，使得其工業地產區位優勢相對看俏
根據高力國際的統計資料可知(請參考表一)，有鑑於美中科技戰、製造業供應鏈重組、我國推出投資台灣三大方案的助力，除了台商回台設廠，外商也加大在台投資力道，此均使得過去五年全台工業地產總交易額達6,512億元，而部分低基期工業區，其土地價格更出現翻漲現象，其中2023年相較於2019年，以高雄市本洲產業園區漲幅達125%最驚人，其次為台南市麻豆工業區漲幅達89%，第三則是高雄市大發工業區漲幅達56%。
事實上，若從工業地產的規模來看，桃園市是台灣製造業重鎮，全市計有 34 處產業用地，也是台灣這幾年工業地產需求最旺區域，主要是由於桃園市受惠於國際機場門戶之便，鄰近首都台北市的地利之便，加上工業區產業聚落完備，使得國際知名大廠群聚於此，以及桃園市是國內電子製造、光電顯示及半導體產業重鎮，優勢在於產業健全、產值極高，全國500大製造業在桃園設廠的就超過200家，更已經連續九年的工業產值位居全台第一，搭配正在積極進行的「桃園航空城」計畫，招商產業以三低一高「低污染、低耗能、低用水、高附加價值」，未來將持續引進綠能、智慧車輛、航空補助、雲端運算、國際物流及生物科技等六大產業，顯然桃園市工業地產區位優勢相對看俏；其餘新竹縣、台中市、台南市與高雄市等則受惠產線遷移帶動產業聚落逐漸成形，也拉抬工業地產需求。若以各地工業地產的價格水準進行排名，則行情最高的前三名是新北產業園區每坪95~110萬元、土城工業區及華亞科技園區的每坪55~60萬元、林口工二工業區的每坪45~50萬元。
表一 台灣主要工業區土地交易行情
資料來源:高力國際，2023年9月
伍、上市櫃房地產業者營運績效之探討
2023年以來國內上市櫃房地產業者的合併營收與合併營業利益表現皆未如預期，反映2022年下半年房市景氣已呈現反轉向下調整修正的格局
根據表二的統計資料可知，有鑑於2023年以來國內房地產主要上市櫃公司不論是合併營收是合併本期淨利年增率，均呈現不盡理想的狀態，主要是有鑑於2022年經濟情勢未如預期、先前央行貨幣政策轉為緊縮、房市調控政策有增無減、第二季國內疫情出現噴發、兩岸關係緊繃等緣故，利空環境壓制致使2022年全年國內房地產市場景氣出現降溫的格局，交易結構由2021年的價量齊揚轉為量縮價穩，其中全台建物買賣移轉件數將由2021年的34.82萬件跌破32萬件的水準，呈現2017年以來衰退的態勢，2023年以來量能萎縮的局面持續，同時房地產開發商也面臨土地與建材成本、缺工壓力頗大的格局，導致獲利整體表現未如預期。
表二 國內房地產業主要上市上櫃公司之營運績效概況
單位:%
資料來源:公開資訊觀測站、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2023年10月
陸、台灣房市景氣展望與重要發展趨勢
1.有鑑於「新青年安心成家方案」政策磁吸買房客群回流、長期通膨壓力揮之不去使房地產依舊是避險保值最佳工具，故2024年國內房地產市場景氣將可望獲得改善
房市歷經數波打炒房政策、升息腳步暫歇後，買盤出現結構性改變，住宅自住客或商用不動產的自用型買家當道，況且政府陸續推動或規劃推出的住宅政策對買房意願有提升的效果，例如新青安貸款方案推行、租金補貼年齡下調到18歲，或擬規劃推出「青年購屋積金支持機制」等，意謂量能表現趨穩，因而使得2024年住宅、商用不動產的交易狀況將有獲得改善的機會。值得一提的是，先前市場預期「平均地權條例」子法上路後恐造成預售屋買盤萎縮的狀況並未出現，代表政策定調不溯及既往，加上預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一等因素的加持，而預計此也將讓短期內預售屋買氣有所支撐。
事實上，有鑑於美國聯準會最快恐要到2024年下半年才會有降息的動作，加上近期各項物價尚無大幅下滑的空間，因而短期內民眾對於通膨常態化仍有預期，顯然國內房價在土地價格未鬆動、建材與勞動成本減緩幅度有限下，呈現難有下跌空間的態勢。而由於房價仍處於高檔，因此也相當考驗消費者購屋負擔能力，為了減輕每月房貸支出壓力，30年期已成為市場主流，甚至更長年期的40年房貸也成為消費者購屋時的第二選項。
2.隨著ESG及淨零排放的趨勢日益顯著，綠色租賃也成為重要的發展態勢，而高鐵沿線預期2030年南港地區之綠建築將達到約27.3萬坪之可租賃樓地板面積，將躍身成為台北新興核心商業區
近期綠色租賃的趨勢日漸顯著，主要是市場對於綠建築的需求持續因為ESG或是淨零排放等趨勢而不斷擴張，因此既有建物的房東也面臨轉型的壓力，故積極尋求維持競爭力的解決方案，例如台北市有屋齡30年以上的國貿大樓、宏國大樓分別取得LEED黃金、白金級認證的案例；事實上，對於辦公室租賃市場的房東而言，不論是新或舊大樓，建議即可針對大樓軟硬體設備進行精進，同時準備綠建築、智慧建築、健康建築等認證，並由優化物業管理服務、擬定適切招租策略等多面向切入，藉此才能成功因應下一波大量的辦公室新增供給量，以及市場上不斷推進的綠色租賃趨勢。
值得一提的是，根據仲量聯行的匯整資料可知，有關於高鐵辦公商圈永續建築的發展趨勢方面，有鑑於國內外淨零碳排的訴求日趨升溫，將促使ESG綠建築結合大眾運輸系統的TOD開發成為市場重要的發展發項，此也符合綠色環保的土地開發潮流；而國內在高鐵沿線辦公商圈既有建物綠建築商辦樓地板面積以南港、板橋、台北站面積最大，至於既有建物可供租賃商辦樓地板面積則以南港、板橋及新竹為前三名(請參考圖四)；其中最受市場關注的是南港地區，不論是既有建物綠建築商辦樓地板面積或既有建物可供租賃商辦樓地板面積皆位居首位，主要係因過去大型廠房林立的南港地區在都市更新推動下，具整體規劃的大型開發案林立，成為企業選擇設置總部的首選地區，甚至可預期2030年南港地區之綠建築將達到約27.3萬坪之可租賃樓地板面積，將躍身成為台北新興核心商業區，且因多數新大樓都將符合綠建築標準，使得該區域成為永續建築科技城，並與信義核心商業區之金融聚落，形成台北市辦公商圈各霸一方的局面；展望未來，2027年後高鐵大型複合型開發計畫如新竹宏匯之心、台北西區門戶、桃園國泰地上權、台中第一大國際地上權及左營科技之心等，甚致將大量釋出綠建築商辦租賃量體，代表高鐵附近高強度開發的綠建築態勢極為顯著。
資料來源:仲量聯行，2023年10月
圖四 國內在高鐵沿線辦公商圈既有建物綠建築商辦樓地板面積(左圖)、綠建築商辦租賃樓地板面積(右圖)