專論

房地產景氣已出現降溫態勢，其中住宅市場整體交易由熱轉溫再轉涼，特別是南部地區因基期墊高、政府緊盯而使交易回落，而商用不動產投資買賣、土地市場買盤均未如2021年，後者係因物件有限、央行緊縮購地貸款所致，再者辦公室租賃市場仍為房東市場結構，北市辦公室空置率、租金年增率分別為2.8%、2.0%，至於店面租賃市場，2022年第二季國內本土疫情再次重創實體店面業績，致使重要商圈店面租賃行情復甦時程遞延，顯然2022年我國不動產業景氣因空方勢力加大，使交易結構由2021年的價量齊揚轉為量縮價穩；以下將就各層面來觀察國內房市景氣的現況與展望。

壹、2022年以來住宅表現並不盡理想，即便下半年疫情趨緩，也未見大規模遞延性買盤回籠，主要是受制於大環境制約的影響

2022年以來住宅市場景氣仍顯混沌不明，主要是大環境的利空因素持續制約整體市場的走向，特別是南台灣一般住宅市場的交易熱度明顯消退，反映2021年台南市、高雄市持續受重大公共建設、企業投資的題材拉抬，使得房市交易熱絡，價量處於相對高檔，但隨著政府打炒房政策效應浮現、半導體景氣雜音浮現、先前價量上漲速度過快，致使2022年以來南台灣房市景氣由高峰滑落，此台南市、高雄市2022年1~8月建物買賣移轉件數年減率分別達8.4%、4.7%可知。

整體來說，2022年以來由於房市先前遞延性推案陸續釋出，使得後續市場供給面將趨於放大，然而需求端的買氣恐怕未必能同等增加，主要是受到貨幣政策延續緊縮方向、房市調控政策並未鬆綁、買賣雙方對於價格仍存有認知差距、國內經濟表現持續遭到下修的影響，此皆使得全年房市新增供給量能否順利去化，市場尚存有疑慮，畢竟民眾的購屋決策面臨諸多的不確定性。

貳、2022年以來國內豪宅市場景氣表現仍顯保守，顯示經濟成長率趨緩、金融市場震盪、地緣政治變化因素變化莫測，此均影響高資產人士置產的規劃

2022年以來國內豪宅市場景氣尚未出現止跌回升的契機，也就是說儘管通膨效應仍會刺激部分高資產人士對於此項產品的買氣，但畢竟在央行將持續監控高價住宅價量的變化、總體經濟環境短期內依舊為趨緩的態勢、金融市場動盪格局難免、國內疫情再起的風險升溫、兩岸政治與軍事緊張氛圍不變等不利因素影響下，將壓制國內豪宅市場的景氣表現。

值得一提的是，有鑑於先前央行對於全國高價住宅祭出貸款成數最高四成的管制措施，加上台中地區房價仍居高不下，因而不動產開發商建議央行是否調整大台北都會區以外的高價住宅門檻，也就是台中市不動產開發商認為標準宜由4,000萬元以上調整至與台北市或新北市的7,000萬元以上、6,000萬元以上一致；不過央行要對此進行放行恐有難度，畢竟如其同意放寬標準，恐反而趁機拉抬當地的房屋售價，且購屋者的財務槓桿運用空間提高，同時有違目前政府對房市的政策走向所致。

參、2022年國內商用不動產市場整體景氣呈現趨緩的態勢，其中辦公室租賃市場表現仍優於商用不動產買賣、土地交易、店面商圈租賃等市場

2022年以來國內辦公室租賃市場表現依舊顯得穩健，特別是台北市頂級辦公大樓租金出現量穩價揚的局面，顯然市況仍呈現供不應求，主要是無新增供給，導致市場可出租面積稀缺，偏向房東市場的結構仍顯著，尤其是近期房東開始改裝辦公室以符合LEED、WELL等認證，以增強市場競爭力，即便有部分辦公室搬遷計畫因疫情稍有推遲，不過優質辦公室商品需求力道仍強勁，此部分則以來自於製造業、科技業剛性自用需求、老屋重建帶來的辦公室搬遷需求，以及企業中長期進行備援辦公室，機動承租共享辦公室，且部分企業為留住優秀人才，遂提供員工健康彈性及合作交流的辦公空間為主。

值得一提的是，辦公室租賃市場方面，根據CBRE的統計數據可知，短期內高達75%的A辦大樓剩餘可租面積不到200坪，有鑑於目前企業租賃需求規模多介於150~250坪，面積超過400坪的搬遷案件相對有限，中大型企業租戶被迫面臨搬遷選擇短缺的難題，而台北市A辦月租金則每坪將接近3,000元的新高水準，表示雖然國內外經濟成長率持續遭到市調與研究機構的下修，影響不少A辦租戶對於資本支出態度轉為謹慎，但由於供給端較為短缺，原先遠雄大巨蛋辦公室釋出時間將遞延至2023年，再者預期透過都更改建的舊大樓，因工料成本雙漲，出現遞延完工或暫停的現象，同時需求端尚有來自於科技、遊戲、金融保險、生技醫療、共享辦公室等的貢獻，且仍有數家公司執行辦公室擴充及升級計畫，甚至A級辦公大樓房東順應混合式分流辦公趨勢，導入共同工作空間元素，採取更靈活營運模式，提高辦公空間使用及招租效率，加上許多辦公室房東積極提高閒置單位的開價，並遵守成交租金底線所致。

另外台北市B辦也將持續呈現供不應求的情況，平均空置率下降至4%以下，而每坪月租金將持續呈現微幅上升，市場增長動能主要來自於運輸物流、電商平台、製造業、資訊應用軟體、遊戲產業等；整體而言，有鑑於目前台北市A辦辦公室租賃市場租金站上自2000年以來的歷史高點，且中大坪數供給量少，故短期內辦公室租賃市場仍有利於房東。

以商用不動產市場而論，有鑑於央行於2022年3月、6月、9月均祭出升息的動作，故目前壽險業評估商用不動產的投資標的之投資報酬率至少需要2.7%，而區域的評估方面將以大台北地區以外為主。其中新竹市、台中市等兩大都會區因產業發展成熟，對於辦公室、零售、飯店等商用不動產形成龐大支撐力道，根據高力國際的統計資料可知，新竹市在近兩年便吸引新光人壽、中國人壽、全球人壽以及富邦人壽等至少四家出手，合計出手約164.13億元，且新竹市出現兩筆單宗金額突破50億元的指標交易案，包括新光人壽以56.4億元買進新竹萊恩廣場、全球人壽以58億元買進新竹國賓飯店(含行政大樓)，台中市則以中國人壽出手120.5億元買進台中豐邑市政核心辦公大樓最受到矚目，也是大台北以外，罕見出現單宗總額突破100億元的大型交易案。

至於桃園市、台南市廠辦物流需求仍佳，桃園市是北台灣產業重鎮，且有桃園國際機場貨運吞吐，製造業擴廠、倉儲物流需求頗佳，吸引國泰人壽重資布局(120億元取得廣豐新天地購物中心、高鐵桃園站前廣場地上權、楊梅及大溪等多筆土地)，而台南市的工業地產投資多集中於南科，如南山人壽買台南市新市區的國際南科廠辦園區。

若以土地市場來說，儘管經濟發展對工業用地的剛性需求，以及國內外科技業者購地設廠、總部型科技廠辦等需求持續支撐部分買盤，但有鑑於央行對於購地貸款、建築融資的管制，以及近期住宅市場景氣已有降溫狀況，加上2022年適逢地方選舉年，地方政府對於土地標售更加謹慎，故土地市場不論是需求面或供給面皆透露出濃厚的觀望氛圍，已從先前的追捧競價轉為觀望保守。

事實上，雖然短期內無論是不動產開發商或壽險業者、機構投資人，對於具收益性商用不動產或開發型之土地，恐因政府的房市調控政策緊縮而使購地動作趨向緊縮，導致整體交易量相較民國110年同期將持續呈現萎縮，但其中具備抗跌保值特性的土地仍將受到投資、自用買盤的青睞，根據世邦魏理仕的預測資料顯示，未來具有產權完整、無須耗費時間成本整合、可立即開發的重劃區土地，甚至是擁有軌道經濟優勢、具可延續再開發條件、基期相對較低的土地，將是土地交易市場可關注的焦點。

而店面商圈租賃市場方面，雖然近期東區商圈睽違三年再現實價每坪萬元租金店面—忠孝東路四段羅馬大廈以約租金39.9萬元、每坪1.12萬元出租給予餐飲業者，但仍難以認定店面商圈租賃市場已回溫，畢竟後續在BA.4、BA.5、猴痘等疫情尚存有變數，加上國際觀光客回流商機的時程未定，以及疫情改變民眾線上與線下的交易習慣下，未來仍需持續進行觀察。

肆、2023年國內房地產市場景氣持續呈現趨緩的機會仍高，主要是房市調控政策恐未見鬆動、新增供給持續釋出、買賣雙方對於價格認知差距大的緣故

雖然2023年我國房地產市場的有利因素包括通膨趨勢使不動產成為國內消費者心中最佳的投資保值標的、都更及危老將持續為政府力推的政策主軸、壽險業者/物流/批發零售業者將持續投入倉儲物流買賣或租賃市場等，但畢竟政府各部會對於房市的打炒房政策較無鬆綁空間，基調將以精準、策略調控為主，況且先前業者大舉申請建造的新增供給將湧現，以及業者將面臨建材、土地及缺工、綠建築等成本居高不下，而壓縮整體利潤空間，故2023年我國房地產業景氣將呈現持續減緩的態勢。

在不動產市場佈局建議方面，住宅市場因升息循環而使買方評估過程更為拉長且謹慎，未來市場交易結構呈現量縮價穩的機率較大。而商用不動產市場部分，企業、不動產開發商、壽險業者布局收益型房產，仍將是資金停泊避險的穩健投資選項，不過回報率拉高、物件短缺，將加深雙北物件選擇的困難度，故商用不動產交易區域往中南部移動的情況將較為明顯，而買方在適當價格下，應盡快追求更優化的資產組合並重新配置資產。

值得一提的是，有鑑於土地、建材成本的壓力增大，加上此波政府打炒房的力道為史上最強，特別是銀行對於不動產開發商購地貸款與建築融資明顯緊縮，不動產開發商自備款大幅提升，甚至總體經濟面臨貨幣政策轉向、俄烏戰爭、美中兩強對抗、通膨、疫情等變數，故不動產開發商因房市景氣的不確定性增高，因而快速採取應變策略，掀起不動產開發商同業之間合作聯盟或合資開發的風潮；不同於過去不動產開發商和地主的合建模式，主要是期望結合各家企業的優勢，達到資源和專業互補、分散開發風險的效益，案例則包括潤泰創新國際和日商三菱地所、國泰建設和日商三井不動產、冠德建設攜手藍天電腦及華泰投資公司、龍寶攜手大毅、磐興聯手麗明、興富發建設旗下的博元建設，分別與地主精銳建設及鉅本建設合作、達麗和海悅國際合作，而預期擁有大量土地庫存的不動產開發商，合建案將是未來的新選項。

伍、國內房地產中長期商機將著眼於符合ESG的辦公室大樓、工業地產、倉儲物流地產等，但需留意人口結構、兩岸關係、房市稅基調整等風險

台灣房地產行業中長期的機會與挑戰也為市場關注的焦點，首先就發展商機來說，未來可導入對低碳、綠能相關設計的辦公室產品將成為市場搶租的對象，畢竟租戶可藉此進駐到淨零排放的環境，此也將有助於租戶或購買辦公大樓的企業達到ESG與永續發展之目標。此外，由於不動產開發商、壽險業均看到工業不動產的成長潛力，因此未來仍會持續關注工業不動產布局，尋求興建廠辦出售或長期收益的投資機會，而包括斗六工業區、新竹湖口工業區、彰濱工業區線西區、中壢工業區、岡山工業區等均是市場矚目的標的。而針對符合重建資格的旅館，房東則可能尋求與不動產開發商合作的機會，而不動產開發商切入的角度則是以資產管理的概念，並採取雙軌式的經營，一方面積極轉進開發潛力強的中南部推案，一方面也收購既能轉做辦公室收租、或進行飯店經營的標的，透過多角化經營來創造穩定收入。再者，疫情推升網購及指尖經濟商機，使倉儲物流地產成為壽險業者、物流、批發零售廠商熱門競逐標的。另外，五都朝捷運大眾運輸導向發展(TOD)規劃，指標案包括新北十四張預計投資額520億、高雄衛武營預計投資額180億等，顯然TOD相關的開發案比重將日趨升高。至於參與捷運土開及公辦都更將是不動產開發商取得土地的絕佳途徑，如捷運萬大線及新北環狀線等沿線車站的捷運土地開發、台北車站特定專用區E1E2街廓、台大紹興南街基地再生計畫等。

而就台灣房地產市場的挑戰來說，在營建成本高漲、升息循環、央行限縮政策等壓力下，陸續傳出建案延遲交屋、不開工或延遲開工等情況，甚至有零星倒閉廠商，目前雖是少數個案，但未來仍須密切觀察。至於若房市景氣出現進一步的反轉向下，而工料成本又處於高檔，則投資客倒貨加上餘屋滯銷，恐對房市供需造成影響，甚至出現爛尾樓的問題。甚至由於美中兩強對抗的局面不變，台灣將持續受到地緣政治因素的影響，特別是兩岸關係的緊張，顯然兩岸存在軍事衝突的風險，也會影響投資族群進入不動產市場的意願。至於隨著人口持續下滑的大趨勢日益顯著，加上人口組成結構有所改變，2025年台灣將進入超高齡社會，2028年我國人口紅利正式消失，反映著家戶型態的樣貌改變，或許房屋需求坪數變小的房市新趨勢正在成形，此也將考驗不動產開發商對於產品調整的策略與反應。