本文刊登於今日合庫，2024年6月，第582期
不同於市場對於2024年中國房市本就抱持相對較為保守的態度，特別是恒大清盤令事件無疑讓中國房市再度蒙上陰霾，台灣房市景氣能見度相對較高，即便2024年3月央行理監事無預警調升利率半碼，但對於住宅市場影響將較為有限，況且商用不動產市場將因製造業自用買盤的釋出而有成長的動能；因此本篇除了觀測中國不動產市場情況之外，也將觀察國內不動產市場的經營環境情勢，從台經院每個月所發布的營建業營業氣候測驗點來看國內房市整體景氣的變化，再者就各類商用不動產市場景氣進行分析，最後針對未來台灣房市景氣展望與發展趨勢進行重點探討。
壹、對岸不動產市場景氣概況
- 中國政府企圖透過房票安置模式(注1)、現房銷售、支持房產融資、以舊換新、優化房產政策等來讓當地不動產市場景氣出現止穩的態勢，但預計2024年對岸整體房市恐持續處於低檔，畢竟需求轉弱、供給衝擊、債務高築、大型不動產開發經營業者頻爆出財務危機等問題短期內難以完全化解
若以近期中國不動產市場的表現數據可知，2024年2月中國國房景氣指數持續滑落至92.13，創下近年來新低的水準(請參考圖一)，同時2024年1~3月百強中國不動產開發經營業者銷售金額持續下滑，市場需求繼續低迷，總計銷售額僅有8,464.5億元人民幣，年減率高達49.1%，而2024年1~2月中國不動產開發投資完成、商品房銷售額、銷售面積年增率則各為-9.00%、-29.30%、-20.50%(請參考圖二)，同時2024年2月中國70大中城市新建商品住宅價格指數年增率、月增率仍持續處於負數態勢，各為-1.90%、-0.40%(請參考圖三)；反映儘管行業政策面不斷釋出利多，特別是一線城市政策調控持續鬆綁，代表以往在樓市過熱時期所祭出一系列限制性政策措施，正在被逐漸優化或取消；另一方面，隨著中央明確要進一步謀劃相關政策的態度，後續的政策支援可望進一步加速，可以期待的政策包括放鬆限購、限貸、限售等常規手段，以及不動產融資協調機制等進一步實施。但市場信心的修復尚需時日，畢竟2024年1月底發生香港高等法院對中國房企恒大集團頒下清盤令，代表恒大坐擁人民幣1.74兆資產，但負債超過2兆元，呈現資不抵債的窘境，後續連帶民眾對於其他陷入債務危機的中國大型不動產開發業者將缺乏信心，加上受限於短期內居民收入與就業預期仍然較弱、部分購房需求在前期透支、居民對新房交付仍有擔憂、房價下跌加重觀望情緒等因素的影響，加上人口結構不佳等長期因素的負面影響，以及房市債務高築問題也並非即刻可完全解除警報，因而中國不動產開發經營業者銷售持續承壓，相對流動性仍面臨壓力，故預期2024年對岸不動產市場短期內仍在底部徘徊，行業也正處於轉型期的調整過程中。
資料來源:Wind，2024年4月
圖一 中國國房景氣指數、中國不動產投資開發完成額年增率之走勢
資料來源:Wind，2024年4月
圖二 中國商品房銷售額年增率、銷售面積年增率之走勢
資料來源:Wind，2024年4月
圖三 中國70大中城市新建商品住宅價格指數年增率、月增率之走勢
整體來說，2024年中國官方對於不動產政策的扶植計畫將著重於支持試點城市專業化住房租賃經營主體市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給等柱軸，至於上述措施能否為房市下修過程中帶來交易量恐仍待觀察；畢竟目前各主要研究機構皆預測2024年中國經濟成長率將趨緩4.5~4.7%左右，且整體不動產市場基本面尚未看到拐點，以及市場上仍存在樓市修復不及預期的風險，且個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險，資金壓力較高企業仍可能出現債務違約或展期情形，顯然短期內中國不動產開發經營業者的債務陰霾仍難以完全獲得排除，故總計2024年全年中國商品房銷售額、商品房銷售面積跌幅仍將介於中高個位數。
貳、國內不動產業者所面臨總體經營環境之情勢
- 2024年以來即便有3月央行升息半碼、政府祭出虛坪制改革等負面因素，不過總體經營仍是利多因素加持較多，特別是經濟成長率優於2023年、通膨預期帶來投資保值購屋需求、「新青年安心成家方案」政策持續、半導體業者深耕台灣利於區域房市等
不同於2023年我國不動產市場面對的是利空壓境的局面，2024年則是利多的因素陸續浮現，例如2023年台灣GDP僅有1.40%的水準，主計總處預期2024年則可望反彈至3.43%，同時2024年國內CPI恐連續第三年處2%以上，顯然通膨效應持續，對於房市來說將可望帶來投資保值需求，再者政府大南方計畫、軌道交通均推升二次城鎮化的住房需求，況且先前半導體廠大舉投資而透過科學園區、台積電鏈結區域房市，同時政府力推「新青年安心成家方案」政策來刺激首購剛性需求；至於2024年的利空方面，2023年末美國來到升息循環尾聲、2024年有機會降息，但國內央行逆勢於2024年3月升息半碼，後續貨幣政策的走向仍端視CPI走勢與美國的利差而定，此外，短期內平均地權條例、央行的選擇性信用管制措施、囤房稅2.0%等調控房市政策仍未有鬆綁的機會，同時選後房市未來仍將聚焦於推動社會住宅、建立健康的租屋環境、重視首購族群優惠、從囤房下手防止炒作房價等面向。
值得一提的是2024年3月中旬央行理監事會議升息半碼對於房市的影響，預料對於一般住宅市場宣示性意義大於實質性影響，主要係因若以1,000萬元30年期貸款每月增加金額將在631元左右，尚在可控制的範圍，加上通膨預期的心理，反而有機會刺激投資保值買盤的出爐，況且財政部在3月央行宣布升息半碼後隨即宣布「新青年安心成家房貸」利率，不會跟進此次央行升息半碼，將由政府補貼本次升息半碼利息，因而不至於影響首購自住的買盤所致；不過確實使得壽險業者在商用不動產投資買賣市場恐幾近絕跡，畢竟壽險業投資不動產投最低投報率將由原先的2.845%再拉高至2.97%，投資標的將更難尋，故預料2024年科技業者的自用性買盤將扮演商用不動產投資買賣的最大買家。
若以政府所提出的虛坪改革方案而論，其一是停車空間將重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」，現行應計容積的「一般電梯」也改為免計容積，而管委會空間以總容積1為標準，上下限不超過6.05～30.25坪，在此情況下，預計未來新案公設比，可降低5~10個百分點至25~30%，儘管如此，不動產開發商推案增加的成本恐轉嫁至售價，尤其車位價格漲幅恐較大，後續也應避免法規模糊而使住戶容易發生地下室所有權與使用權的糾紛。而虛坪改革方案未來是否會為招商中的危老重建案、公辦都更案、促參案等投下變數則有待觀察。整體而言，預料虛坪改革方案僅是證明登記方式不同，主要是無法影響市場機制與房價漲跌，故在總價主導的剛需市場下，無論實坪制或虛坪改革，對於房價漲跌恐產生不了實質的影響。
參、國內住宅、商用不動產市場景氣之變化情勢
1. 台經院的「營建業營業氣候測驗點」於2023年第二季~2024年第二季「營建業營業氣候測驗點」將持續處於「信心回升」的現象，主要是「新青年安心成家方案」政策持續拉抬自住剛性的首購族群、通膨預期帶動置產需求釋出所致
台經院公佈的「營建業營業氣候測驗點」是以供給面的企業角度為出發點，意即營建業者依據自有經驗與近距離接觸市場的情況，提供營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息，類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公佈的建商信心指數，因此「營建業營業氣候測驗點」走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。
2023年10月「營建業營業氣候測驗點」呈現連續第二個月下滑的態勢，主要是來自於營造業當月看法轉差的緣故。首先在營造業方面，有鑑於部分公共工程、商辦、住宅建設開發案，陸續進入完工收尾階段，許多業者正處於新舊工程案交接時期，導致合併營收認列出現短期衰退情況，故2023年10月營造業景氣以轉差視之。展望未來，2024年公共建設預算創歷史新高有助於公部門新案釋出，此為利多態勢，不過仍需留意部分建築材料價格恐出現谷底回升的趨勢，對於營造業者成本壓力增加的變化，因此未來半年營造業景氣以持平看待。
其次在不動產業方面，2023年10月國內主要不動產仲介業者交易量相較於9月呈現上揚局面，月增率介於5.0~12.0%的區間，顯然有鑑於年底購屋旺季來臨，民眾購屋轉趨積極，加上「新青年安心成家方案」政策的帶動，特別是北北桃中1,500萬以下、台南市與高雄市1,000萬以下等總價帶的房屋，或是兩房以上規格，依舊是市場主力，以及民眾因中古屋房價遲遲未落而陸續進入市場，去化速度明顯獲得改善，進而使房市交易延續第三季略顯活絡的格局，總計包括信義房屋、永慶房產集團、台灣房屋、住商機構、中信房屋等五大不動產仲介業者10月門市交易規模相較於9月依舊有所擴充，呈現連續四個月正成長的局面；若以2023年10月主要不動產仲介業者交易量年增率來看，則全數陷入正數態勢，年增率介於15.0~28.0%，主要是由於整體房市買氣相較於民國111年同期有所改善，畢竟2022年10月因兩岸政治關係緊俏、地緣政治風險增加，使得台海局面的不確定性，相對影響民眾的看屋意願與出價情況，況且當時全球經濟前景瀰漫悲觀保守的氛圍，再加上民眾對未來持續升息的疑慮，甚至國內九合一大選前導致市場觀望氣氛濃厚，猶豫期拉長，均使得購屋動能持續受到衝擊，導致整體基期偏低，自然醞釀2023年10月主要不動產仲介業者交易量年增率可出現雙位數的增長。至於2023年10月六都建物買賣移轉件數月增率為-0.3%，表現近乎持平，代表整體房市買氣尚未出現全面性上揚，不過因推案熱區，如新北重劃區、台南高鐵特區等地進入交屋高峰期，加上「新青年安心成家方案」政策帶動蛋白區的低總價產品之買盤，尚能對六都建物買賣移轉件數形成支撐效果。若以年增率觀之，則2023年10月六都建物買賣移轉件數年增率為23.0%，主要是民國111年同期市況相當低迷，買賣移轉棟數相對低落，使其出現低基期的效應，況且近期民眾看屋意願有所提升，特別是南二都與新北市的相對平價區段尤其明顯，加上新青安優貸提升首購族購屋意願，為市場買氣注入活水，故2023年10月年增率的表現呈現強勁成長。
至於2023年11月「營建業營業氣候測驗點」結束先前連續連續兩個月下滑的態勢，主要是營造業、不動產業景氣看法同步呈現好轉態勢。首先在營造業方面，因時序進入年底傳統趕工旺季，尤其是公共工程及廠辦工程等類型之建設，故2023年11月營造業景氣以好轉視之。展望未來，由於政府公建力道持續擴大，且國內經濟逐漸復甦，帶動公部門和私部門固定投資出現同步增加趨勢，預計相關工程需求將呈現穩健成長，因此未來半年營造業景氣以好轉看待。
其次在不動產業方面，2023年11月國內主要不動產仲介業者交易量相較於10月再次呈現增長格局，其中永慶房產集團、住商不動產、台灣房屋、中信房屋等月增率介於3.0%~7.0%的區間，甚至多數不動產仲介業品牌廠商於11月達到下半年以來交易量最高峰，甚至部分業者創下2023年的單月新高，主要是受惠於「新青年安心成家房貸」政策發酵、台股大漲千餘點，除了有穩定市場購屋信心的作用，也有財富效果外溢至房市的現象、時序來到年底的購屋旺季等因素，使得購屋潮陸續湧現，其中亦不乏有不少換屋、長期置產需求也有增加的跡象；若以2023年11月主要不動產仲介業者交易量年增率來看，則永慶房產集團、住商不動產、台灣房屋、中信房屋等全數呈現強勁成長的態勢，年增率介於28.8~36.8%，主要是「新青年安心成家房貸」政策發酵，讓原本就有意購屋的首購族或符合資格的自住族群，決策時間縮短，加快腳步進場購屋，以及在通膨仍高的狀況下，不少換屋、長期置產需求也有增加的跡象，此外，2022年11月國內房市因國內外總體經濟疲弱、升息走勢壓制買氣、打炒房政策的負面發酵、兩岸關係較為緊繃，使得市場保守氣氛轉趨濃厚，導致2023年11月國內主要不動產仲介業者交易量所面對的基期相對較低所致。而2023年11月六都建物買賣移轉件數月增率為11.3%，主要是受惠於時序進入購屋旺季，加上「新青年安心成家房貸」、交屋潮助攻，使得六都11月買賣移轉棟數高達23,413棟、創下近20個月最佳紀錄，其中台南市、高雄市月增率均高達18.3%，係因自用買方買氣持續增溫，特別在科技業持續帶旺區域房市下，南二都房市受惠於科技業的就業人口紅利。若以年增率觀之，則2023年11月六都建物買賣移轉件數年增率為26.1%，寫下年增率連五紅的紀錄，增幅更是近29個月新高，主要是受惠於2022年同期基期相對偏低，以及「新青年安心成家房貸」政策持續催化自住買盤，特別是低總價區段買氣續揚所致；其中南二都11月買賣移轉件數年增率成長顯著，台南市主因永康區有建案交屋單月破千棟，高雄市在楠梓、苓雅、大寮也有交屋的挹注。總計2023年1~11月六都建物買賣移轉件數年增率-4.7%，顯然2023年房市交易量縮格局確立，也寫下近四年來到低點，不過上下半年的表現迥異，呈現先蹲後跳的局面，也就是不同於上半年低迷的情勢，下半年起國內房市買氣漸入佳境，尤其年底購屋潮、「新青年安心成家房貸」助攻下，房市自用、置產買氣逐步趨於穩定，加上年底前新屋交屋潮的加持，均使得整體房市量縮幅度持續獲得收斂。
而2023年12月「營建業營業氣候測驗點」呈現第二個月上揚的走勢，顯然營造業與不動產業景氣能見度日趨清晰。首先在營造業方面，因傳統趕工旺季帶動工程款入帳增加，諸如公共工程及商辦、廠辦工程等類型之施工進展皆良好，故2023年21月營造業景氣以好轉視之。展望未來，由於考量2024年政府公共建設預算再創新高，未來政府有望釋出更多土木標案，且國內經濟逐步復甦，有助於帶動商辦、廠辦和工業倉儲建設需求增加，因此未來半年營造業景氣以好轉看待。
其次在不動產業方面，2023年12月國內主要不動產仲介業者交易量相較於11月普遍呈現擴張格局，雖然增幅不大，介於5.0~6.5%的區間，但卻是呈現第六個月正數的態勢，且部分業者12月交易量創下2023年以來的新高，主要是反映「新青年安心成家方案」政策持續發酵，此從該購屋優惠貸款方案佔全國移轉件數佔比由8月的9.8%提高至12月的21%以上即可知，該項政策加快有意購屋的自住客群積極進場，且民眾看漲房價的比例增加，多少打破一些多空對峙的局面，顯然房價緩漲或維持於高檔成為市場共識；事實上，2023年12月全台不動產仲介門市以總價1,000~1,500萬元交易佔比最高，反映現階段市場上的首購鋼性買盤穩定。若以2023年12月主要不動產仲介業者交易量年增率來看，則全數呈現正數態勢，年增率介於27.9~46.0%，主要係2022年同期基期較低的緣故，畢竟當時房市所面臨的經營環境不佳，包括房貸利率不斷上升、國內經濟情勢明顯趨緩、政府打炒房動作不斷等，導致2023年12月房市交易量偏低。而2023年12月六都建物買賣移轉件數月增率為1.4%，且交易規模來到近21個月來的新高，主要是受惠於國內各項經濟數據指標已逐步獲得改善，加上時序進入年底前購屋旺季，又有來自於「新青年安心成家方案」政策的助攻，此皆使得不少有意購屋的民眾加速進場，讓交易量出現續升；其中台中市12月建物買賣移轉件數的月增率高達32.6%，主要係來自於北屯區、西屯區大量交易潮的挹注。若以年增率觀之，則12月六都建物買賣移轉件數年增率為16.0%，呈現連續六個月正數的態勢，主要是由於2022年同期因央行處於升息循環階段、國內經濟表現明顯未如預期、政府對於調控房市政策未停歇等緣故，導致移轉數量較少而致使2023年12月所面臨的基期較低所致。總計2023年全年六都建物買賣移轉件數年增率-3.0%，跌幅明顯較年初預期收斂，其是受惠於下半年整體交易隨著「新青年安心成家方案」政策的挹注，引發剛性首購需求浮現所致，不過仍因上半年國內總體經濟表現轉差，加上打炒房政策的干擾，買賣雙方對於價格認知仍存有拉鋸，使得上半年六都建物買賣移轉件數量能偏低，故總計2023年全年交易規模仍下探四年來的低點；若以各地區來看，2023年六都僅有台南市出現正數態勢，增幅為8.1%，主要受惠於議題熱區大批預售屋交易潮的浮現，特別是永康區、歸仁高鐵特區、新市等地區，也充分展現南科效應所帶的強勁威力，使得台南市交易量來到歷史次高水準。
若以2024年1月「營建業營業氣候測驗點」來看，其呈現連續第三個月上揚的態勢，主要是來自於營造業、不動產業景氣的看法所致。首先在營造業方面，受惠於手工程案量及承攬合約金額增多，帶動多數廠商2024年1月營收均較2023年同期顯著增加，因而目前國內營造市場尚維持擴張形勢，故2024年1月營造業景氣以好轉視之。展望未來，由於政府持續擴大公共建設力道，顯示土木工程市場成長動能仍強勁，另外我國經濟穩步復甦有助於增添商辦建設需求，且終端商品需求回溫及AI議題發酵挹注國內電子製造大廠訂單業績上揚，其在廠辦方面之資本支出也有增加趨勢，因此未來半年營造業景氣以好轉看待。
其次在不動產業方面，2024年1月國內主要不動產仲介業者交易量相較於2023年12月各有所異，月增率介於-9.0%~10.1%的區間，雖然其中永慶房產集團、中信房屋為衰退局面，但住商機構、台灣房屋則為中至高個位數的成長態勢，反映國內總統大選後不確定因素消除使得先前遞延性買盤逐步釋出，加上2024年農曆春節落在2月，使得部分不動產仲介業者1月門市交易普遍較2023年12月上升，代表著自用客在靠近農曆年節前的買氣仍相當穩健，再者，國內選舉結果底定後，市場回歸供需基本面，2024年1月延續2023年12月的買氣，民眾看屋意願不減，房市交易量能穩定，總價帶在1,000萬至1,500萬元的房屋仍為市場交易主力；若以2024年1月主要不動產仲介業者交易量年增率來看，則全數呈現正數態勢，且年增率介於83.1~152.4%，出現高度成長的局面，顯然2023年同期國內房市因通膨、升息、打炒房政策發酵下，市場保守氣氛轉趨濃厚，導致基期相對較低，因而讓2024年1月國內主要不動產仲介業者交易量表現優於民國112年1月。而2024年年1月六都建物買賣移轉件數月增率為5.3%，甚至還高於通常為移轉旺季的2023年12月，創下近22個月以來新高，同時2024年1月全台買賣移轉站上3萬棟，也是連續第三個月站上3萬棟的態勢，顯然目前房市交易處於相對活絡的情況，主要是受惠於「新青年安心成家方案」優惠貸款的助攻，使得自住需求加速進場購屋，以及先前推案進入交屋高峰期，加上部分交易趕在2月農曆年前辦理過戶，況且目前國內經濟景氣逐步回升，台股也呈現高檔震盪整理格局，房市政策利空淡化，房市氛圍轉趨明朗，回歸供需基本面所致；而觀察區域別的差異，2024年1月尤以台北市21.5%的月增率居冠，主要係因北投、萬華等行政區出現新建案交屋潮，六都中僅有新北市、台中市各出現-0.8%、-5.7%的衰退局面，其餘月增率均為正數態勢。若以年增率觀之，則2024年1月六都建物買賣移轉件數年增率為98.2%，主要是2023年1月為農曆春節工作天數較少，使得基期相對較低，況且當時國內經濟景氣明顯趨緩，更有打炒房政策不斷釋出，影響整體房市買氣氛圍趨向保守所致。
再者以2024年2月「營建業營業氣候測驗點」來說，則出現終止先前連續三個月上揚的走勢而轉為下跌，主要係因營造業當月看法略顯看壞所致。首先在營造業方面，有鑑於國內人力資源不足，加上觀光、餐飲業復甦導致勞動市場競爭更趨激烈，使本產業面臨缺工情況，又政府開徵碳費造成鋼筋、水泥等建材價格蠢動，營建成本有上揚的情況，故業者審視手中在建工程，新案規劃啟動步調較慢，進而影響整體工程營收，故2024年2月營造業景氣以轉差視之。展望未來，考量政府公共建設預算創新高，對於未來土木工程標案釋出量將有所挹注，對於相關業務將可望維持成長動能，同時商辦也隨經濟回溫和製造業復甦有所增加，再加上高科技看好未來產業發展更促使廠辦建設熱度提高，因此未來半年營造業景氣以好轉看待。
其次在不動產業方面，2023年2月國內主要不動產仲介業者交易量相較於1月全數呈現衰退局面，包括永慶房產集團、住商機構、中信房屋、台灣房屋等月增率介於-12.6%~-28.0%的區間，主要是由於2月處於農曆春節，工作天數相對減少的緣故，而2024年2月國內主要不動產仲介業者交易量年增率也同步出現負數態勢，減幅為1.0~30.0%，此係由於2023年農曆春節落於1月，相對2月基期較高，反觀2024年2月正處於農曆春節期間，工作日減少勢必影響房市量能，因而導致年增率均呈現顯著衰退。但若以2024年1~2月總計國內主要不動產仲介業者交易量年增率觀之，則呈現29.6~47.6%的高度成長，反映國內經濟情勢好轉、主計處上調全年經濟成長率至3.43%、股市表現強勢，連帶使得不動產買賣受惠，況且台積電在西部幹線沿路的投資也為區域房市帶來題材，加上「新青年安心成家方案」優惠貸款方案的促動，使得首購族群轉趨積極，同時買賣雙方對於價格認知差距也逐漸縮小，有利於成交等現象，而現階段依舊以總價1,000~1,500萬元的自用住宅交易表現最佳，而二至三房的產品去化最快。而2024年2月六都建物買賣移轉件數月增率為-40.9%，年增率為-6.5%，主要皆是受到農曆春節因素的干擾，導致工作天數不管是相較於1月或是2023年2月均呈現減少的態勢。事實上，排除季節性因素之後，2024年1~2月六都建物買賣移轉件數來到3.98萬件，年增率高達40.1%，創下十三年來同期新高，主要是受惠於選後政策干擾逐漸淡化、台股再創新高、經濟展望趨於明朗，帶動民眾購屋信心，其中市場主力的首購買盤，持續受惠「新青年安心成家方案」政策積極進場，況且通膨壓力帶動置產族進場，以及近年大量推案、銷售率不錯的的預售屋進入交屋高峰期等利多，加上買賣雙方縮小價格認知差距，成交機會將會大增等因素的加持；而其中前兩月則以桃園市的47.9%增幅居六都之冠，其係因A7、A10山鼻特區、小檜溪重劃區不少指標案交屋所致，同時高雄市、台南市年增率也達到四成以上，反映台積電設廠、園區與重大建設議題持續發酵，特別是低總價個案，同時重劃區的建案認列亦是帶動的原因之一，例如台南市2月有九份子重劃區逾450戶的「水律川」完工落成。
整體而言，若將「營建業營業氣候測驗點」中廠商當月及未來半年的看法，透過模型上的處理轉換為景氣循環時鐘圖，並劃分為--「信心下滑」、「看法悲觀」、「信心回升」、「看法樂觀」等四個象限(請參考圖一)，則可發現2023年第二季~2024年第二季「營建業營業氣候測驗點」將持續處於「信心回升」的象限中，主要是雖然央行於2024年3月無預警調高利率半碼，但影響住宅市場較為有限，至於囤房稅2.0政策實施在即，不過此對多屋族及不動產開發商較有影響，而未來半年在總體經濟走向將趨往有利的環境下，首購、換屋等、置產等族群買氣仍存在，另外相較於中北部，南二都因擁有多元交通建設、產業鏈與重劃區開發利多支撐，將帶動議題區域買氣具有撐稱性，特別是半導體業者的投資布局，使得部分地區利多題材將陸續發酵所致；整體而言，經濟、利率、兩岸關係、房市政策、買賣雙方對價格認知則為近期房市的重要影響因素。
資料來源：台灣經濟研究院，2024年4月
圖四 營建業廠商對景氣判斷的變化趨勢
2. 2024年第一季國內商用不動產市場中不論是重要店面商圈的租賃行情，或是商用不動產投資買賣、土地交易均出現景氣回升的態勢
以重要店面商圈的租賃市場來說(請參考圖五)，由於我國持續吸引來自於日韓、東南亞等國來台觀光，況且民間消費基於股市行情頗佳而使其表現依舊穩健，相對帶動零售業、餐飲業的營業額走勢，因此2024年第一季國內重要店面商圈的空置率進一步下滑，而租金水準則緩步上升；其中西門商圈空置率進一步下降至3.8%，主要是由於知名公仔店「POP MART」及電商服飾品牌「PAZZO」紛紛租下西門商圈核心透天店面，而忠孝商圈則以短租特賣會為主，另有知名運動品牌「HOKA」搶進曝光度較高之黃金地段，至於中山南京商圈表現依舊穩健，僅有少數店家於商圈內重新選址。
此外，根據戴德梁行的統計資料可知，2024年首季土地市場、商用不動產投資買賣市場交易金額年增率分別高達290.79%、51.5%，主要是有鑑於2023年首季基期偏低，加入部分終端應用領域庫存調整逐步告一段落，以及AI需求持續扮演科技產業的驅動力，且相關原物料、大宗物資價格上漲也帶動相關傳產的表現，故2024年首季國內製造業景氣出現改善的跡象，在此情況下則有效激勵土地市場、商用不動產投資買賣中有關於製造業自用買盤的部分，特別是聚焦於廠房、廠辦、辦公室、倉儲物流等地產，例如2024年首季商用不動產投資買賣市場中最大宗的交易為南山人壽出售位於台北市內湖區的利豐大樓及南山瑞光大樓兩棟廠辦予科技大廠台達電，交易金額達47.9億元；另外特別的是首季土地市場更有來自於不動產開發商積極購地，顯示該類族群對於選擇性信用管制及平均地權條例修法之影響層面已有相當程度的理解與因應，因此購地信心已恢復，事實上，2024年第一季土地交易仍維持住商土地與工業土地8比2的格局，反映出不動產開發商與製造業對於土地的穩定需求，在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。至於辦公室租賃市場部分，以台北市A級辦公大樓來說，2024年首季空置率持續處於近期高檔，租金漲幅再次收斂，反映新增供給量不斷釋出，再加上需求端淨去化量有所遞減，係因企業在空間的配置上面會更謹慎，決策時間拉長，使得整體租賃量能趨緩所致。
資料來源：戴德梁行，2024年4月
圖五 台北市重要店面商圈的空置率之走勢
肆、台灣房市景氣展望與重要發展趨勢
- 2024年國內不動產市場景氣將可略優於2023年，預計住宅交易結構將為量微增、價格處於高檔盤整，而商用不動產市場整體表現亦可有所改善
有鑑於國內經濟展望在科技業逐步回暖之際而漸趨好轉、台股不斷挑戰新高點，有利於購屋者的信心，況且4月電價全面調漲、碳費開徵在即皆進一步推升後續房價呈現緩漲態勢，也讓不動產保值效益將被凸顯；事實上，隨著先前平均地權條例修正案的實施，以及「新青年安心成家方案」政策的挹注，買房結構出現變化，自住及置產成為主要客群，此也讓地段、坪數、總價成為主要考量因素。
值得一提的是，全台各地巨蛋宅、全台五大AI智慧園區周邊商圈住宅、雙北新商場周邊的百貨商場宅等具特殊題材的之價格走勢逐步受到各界的重視；其中巨蛋宅主要包括新北巨蛋、高雄巨蛋、桃園巨蛋、台北大巨蛋、台北小巨蛋、苗栗巨蛋，由於巨蛋擁有公建題材多、展演商機多、企業投資多等利多而帶動周邊房價向上發展，總計全台六大巨蛋宅近五年周邊房價漲幅顯著，其中新北巨蛋五年周邊住宅價格漲幅達八成位居第一；而AI園區宅主要含括新北國際AI+智慧園區、新店寶高智慧產業園區、桃園虎頭山創新園區、竹北AI智慧園區、高雄亞灣創新園區等，也因AI商機持續發酵，使得全省各地AI智慧園區擁有大量就業機會，吸引外地人口移居來帶動當地的居住需求，況且科技業薪資水準具有一定的水準，加上人口增加也吸引連鎖品牌商家進駐，商圈機能逐步成形，對於整體AI智慧園區周邊商圈住宅形成正向循環，現階段尤以竹北AI智慧園區中的水瀧重劃區、光明商圈等周邊房價漲幅較為明顯；而百貨商品宅則有新北新店的新店裕隆城、台北中山(大直)NOKE忠泰樂生活、台北大安(東區)新光三越Diamond Tower、台北南港的LaLaport南港、台北南港的世界明珠微風百貨等，而百貨商場因具備鄰近捷運站的交通便利優勢，且生活機能佳，使得房價表現相對穩健，例如新北裕隆城周邊房價近來增幅約3%，而未來兩年因有百貨開幕而使南港房價將站穩8字頭，若以高價住宅區的百貨商場周邊住宅房價，則是呈現大直地區小跌、東區價平的現象，主要係因此兩地區原處於百貨商場偏多的地段，因而新商場題材對於房價的拉抬效果有限。
若以商用不動產市場展望來說，2024年辦公室租賃市場表現將較為弱勢，反觀店面商圈租賃市場、土地交易、商用不動產投資買賣等市場將持續皆處於復甦階段；特別關注的是工業地產部分，由於未來半年國內科技產業景氣將持續復甦，加上行政院通過桃竹苗大矽谷計劃，計畫以半導體業、資通訊、生醫、淨零碳排等產業為目標，進一步擴大竹科效應，形成桃竹苗科技廊帶，未來更將配合交通運輸路網與基礎建設的提升，來形成台灣西部科技廊帶的南北串連，在此情況下，將可成為該區域工業地產的利多因素。
注1：「房票」也是貨幣化補償的一種，只不過限定補償金必須購買一套商品房作安置房。在政府規定的時間內，房票可以作為專門購房的錢幣來使用。拿到房票的居民可以在政府規定的樓盤購置房屋。而「房票安置」，就是打破傳統單一的政府統籌建設安置小區安置模式，而轉向被征遷群眾自主購房安置模式，拓寬了安置產品和安置空間，給被征遷群眾提供了更多的選擇。