台經觀點

健全房市 刻不容緩
花佳正

2021/03/09

 

2020年全球遭受COVID-19疫情侵襲,幾乎各國經濟都受到嚴峻的衝擊,國際機構紛紛下修全球經濟成長率,IMF (2021.01)估計2020年全球經濟衰退4.4%OECD (2020.12)估計衰退4.2%、世界銀行(2021.01)更估計衰退5.2%,而疫情影響至少延續到2021年第二季。對台灣而言,由於國內防疫得當,整個社會仍維持正常經濟運作,主計總處於20211月估計2020年台灣經濟成長率為2.98%,在全球表現相對亮眼。

由於我國產業在全球供應鏈占有一席之地,而自美中貿易戰後,無論是外資還是台商都看好台灣,持續擴大對台投資,全球疫情不僅沒讓台灣房市下跌,加上各國央行貨幣政策趨於寬鬆,我國央行也於2020年調降利率一碼,低利率導致過多的熱錢流向房地產、推升了房市,也激發了投資性購屋的搶進,房市高調炒作紅單的亂象也引起政府的關注。為健全國內房市,央行於202011月兩度找銀行業者「喝咖啡」,國發會亦在12月向行政院會報告「健全房地產市場方案」,提出九大因應對策,包括:短期對炒作預售屋紅單提出納管、加強稽查紅單交易、加強查核不動產交易所得、加速實價登錄修法等措施,盼能抑制炒房。
 

然而此時央行內部也傳出對「打炒房」政策有不同的看法,部分央行理事認為台灣房市並未過熱,仍屬健康成長;但也有一派的意見認為居住是人民所需,不應淪為富人炒作的工具,須提前因應可能的過熱問題。因此,當政府這九大措施甫提出時,甚至引來投機客的訕笑,認為不過是冷飯熱炒,象徵性的宣示一下,紅單的炒作轉明為暗,建商的高調完銷也只是轉為低調,此時不管是業者或房仲,多數仍不認為政府「打炒房是玩真的」。
 

時至2020127,原本還認為不到打房時機的央行總裁楊金龍突然宣布召開臨時記者會,針對法人、自然人與建商祭出選擇性信用管制的「四大打炒房」措施:第一是針對全國公司法人購置住宅貸款限制,第一戶最高貸款成數限定為六成,第二戶(含)以上的最高貸款成數為五成,且均無寬限期;第二是針對自然人,第三戶(含)以上購置住宅的最高貸款成數為六成,且無寬限期;第三則是建商購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為六成五,其中一成要等實際動工興建後才可以撥貸;第四是央行首次實施的餘屋貸款限制,最高貸款成數為五成。政策公告後立即實施,本次央行在理監事會舉行前,特別召開記者會來宣布此四大措施,此種做法相當罕見,可見近期的炒房,尤其是炒作預售屋的亂象已經受到政府的高度重視。

隨著政府陸續提出的選擇性信用管制、不動產專案金檢、實價登錄2.0修法等措施後,對於投資客與中小型建商將產生壓力,必須肯定政府及時採行這些管制措施,既精準又到位,讓房市暫時趨向穩定,亦不衝擊首購和自住客的需求,房市可望逐步回歸正常的市場供需機制。然而台灣民眾普遍喜愛投資房地產,除了自住者的鋼性需求外,房地產具有保值、甚至增值的想像空間,以及台灣老公寓眾多、都更緩慢,使得換屋需求一直支撐著房市的基本盤。加上隨著經濟成長、土地價格、營建原物料與勞工薪資持續上漲,房價不可能長期維持不變,本就會反映成本面的變化而調整,但政府更需關注的是,台灣房價上漲的速度早已超過絕大多數受薪階級負擔的能力。
 

依據世界銀行提出的定義,合理的「房價所得比」,最好落在四至六倍間,房價所得比太高絕對會排擠正常消費、降低生活品質,勉強購屋將長期成為痛苦的屋奴,對經濟亦是無形的損害。就內政部不動產資訊平台所公布資料(2020年第三季)顯示,全國的「房價所得比」為9.19倍,較2019年同期增加0.72倍;而台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等六都房價所得比分別為:15.29倍、12.16倍、7.93倍、9.98倍、7.54倍、7.65倍,且全較2019年同期上升,以世界銀行的標準而言,台灣人民普遍的購屋壓力早已是不可承受之重。
 

若再由衡量房價負擔的另一個重要指標「房貸負擔率」來分析,房貸負擔率是指貸款占一個家庭總支出的比率,通常房貸負擔率以不超過家庭收入三成較為合理,若超過三成,將嚴重影響民眾的正常生活品質。就內政部不動產資訊平台所公布的「房貸負擔率」(2020年第三季)顯示,全國房貸負擔率為36.76%,六都的房貸負擔率全占三成以上,北市高達61.14%、新北48.63%、桃園31.72%、台中39.91%、台南30.15%、高雄30.58%,且六都全較2019年同期增加,雙北市民負擔尤其重,帶給人民極大的壓力與痛苦,政府必需正視這個問題。由上述兩個重要指標來研判,政府有必要超前部署,避免不健康的炒房行為扭曲整個市場,若放任投機客與不肖業者的炒作,恐將造成貧富差距進一步擴大、階級對立等社會問題。
 

居住是人民生活的基本需求,不應淪為炒作的標的與工具,所以我們樂見政府及時推出政策,抑止不當炒房持續發生,政府可操作的政策工具仍然相當多元,倘若這波政策仍無法有效抑止惡意的炒房風氣,或是仍有投機客透過大量人頭、聯合不肖業者等方式來持續炒作時,期盼政府祭出更強力的措施,像是延長房地合一稅的持有期間,可從目前的兩年內課35%延長到三至五年、檢討法人單一稅率20%的規定,並持續保障自住客的需求,應能導正房市回歸到健全的發展,這已是刻不容緩之事。

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