轉載自<台灣智庫 思想坦克>
作者劉佩真/台經院產經資料庫總監、APIAA理事
不同於前一陣子房市景氣瀰漫低迷的態勢，在《平均地權條例》子法上路、政府推出青年安心成家2.0政策後，似乎氛圍上有些轉變，主要是政策利空逐步出盡，且力道上趨於鈍化，甚至政府對於自住剛性的扶植措施，引發出對於低總價、蛋白區的買氣，顯然房市景氣確實有獲得改善；但此趨勢是否可持續仍待觀察，畢竟政策面還是會繼續扮演關鍵干預的角色，國內總統大選話題熱度提高將稀釋對於房市的關注度所致。
8～9月六都建物買賣移轉件數月增率與年增率罕見雙雙呈現正數態勢
2023年8月國內主要不動產仲介業者交易量與7月相較各有所異，月增率介於-11.3%～7.8%的區間，顯然在8月進入傳統農曆鬼月的淡季、兩岸政經情勢仍顯緊張、國內經濟表現未如預期之下，使得整體中古屋市場交易尚未出現全面回溫的態勢，不過永慶房產集團、台灣房屋、住商機構等交易量相較於7月有所上揚，則係因青年安心成家2.0政策於8月上路，使得本來就有買房需求的自住客陸續進場購屋，尤其是相對平價的蛋白區買氣表現較為穩健所致，9月不動產仲介業者交易量月增率更是轉為1.4～8.6%。若以2023年8月主要不動產仲介業者交易量年增率來看，則全數呈現正數態勢，年增率介於11.9～35.9%，9月更來到0.4～29.0%，主要是去年同期所面臨的基期相對偏低，畢竟2022年同期同時有升息、當時全球經濟前景瀰漫悲觀保守氛圍的負面影響。
至於2023年8月、9月六都建物買賣移轉件數月增率分別為1.6%、4.4%，呈現投資客退場、自用族群買盤趨於穩建的交易結構，主要是隨著7月《平均地權條例》新制實施，預售屋轉手彈性限縮，不少民眾轉向中古市場，帶動成屋市場買氣。若以年增率觀之，則2023年8月、9月六都建物買賣移轉件數年增率各為5.5%、14.8%，主要是反映民國111年同期尚有來自於因疫情而使交易較為疲軟、央行升息、打炒房措施不斷等造成之低基期的影響，故8～9月六都建物買賣移轉件數年增率當中多數呈現正數，台南市的增長主要係受到北區、安南、新化、仁德等地都有指標案完工，而產生交屋潮的挹注，顯然南科的發展持續推動當地中小坪數的住房需求所致。
總計2023年1～9月六都建物買賣移轉件數年增率-10.3%（請參考圖一），各縣市均呈現雙位數的跌幅，若下半年房市交易量不再持續探底，後續交屋仍有一定數量之下，則全年有機會來到28.5～29.0萬件左右的水準，雖恐是2019年以來首度不及30萬件的情況，且相較於2022年仍是個位數的衰退，但相較於原先市場最悲觀恐下探26.5萬件的預期已顯好轉。
圖一、2023年1～9月國內六都建物買賣移轉件數之年增率分布概況。
資料來源：內政統計月報、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2023年10月
預計2023年第三季～第四季台經院的「營建業營業氣候測驗點」可望由先前的「看法悲觀」限象來到「信心回升」的局面
台經院公布的「營建業營業氣候測驗點」是以供給面的企業角度為出發點，意即營建業者依據自有經驗與近距離接觸市場的情況，提供營建業市況及未來營運可能狀況的即時訊息，類似美國全國住宅建築商協會NAHB所公布的建商信心指數，因此「營建業營業氣候測驗點」走勢除可瞭解廠商信心水準的變化狀況，也可反映國內房市景氣的動向。
根據圖二的資料可知，先前因國內經濟成長率走低、房貸利率攀升、打炒房政策齊發、買賣雙方對於價格認知的差距，導致房市呈現量縮價盤整，故「營建業營業氣候測驗點」在2022年第四季～2023年第二季陷入「看法悲觀」的位置。但預料2023年第三季～第四季台經院的「營建業營業氣候測驗點」可望獲得改善來到「信心回升」的局面，主要係因青年安心成家方案2.0政策助攻，使得自住首購族群浮現，買盤鎖定在平價或低總價，且具有區域發展題材的蛋白區。
圖二、營建業營業氣候測驗點之限象圖分布概況。
資料來源:台灣經濟研究院，2023年10月
短期內國內房市景氣將有所改善，但要達到快速回溫依舊有難度
隨著房貸利率不至於再上揚，以及政策打炒房效應逐步呈現鈍化狀態，代表利空因素效應逐漸淡化，市場上觀望氣氛比預期輕，房市景氣未再持續探底，顯然先前遞延的剛需買盤持續回流；整體來說，未來一年投資客難重回市場，以及先前累積的遞延性買盤及預售推案，也將逐漸回籠，加上青年安心成家方案2.0政策持續實施，讓首購族買氣頗佳，也為房市帶來撐盤動能；不過此與2020～2022年的高點仍是有差距，顯然短期內僅是逐步脫離谷底，景氣未再進一步下探，國內房市景氣要達到快速回溫的程度依舊有其難度。