台經觀點

疫情、政策皆未終結 國內房市景氣揚升的軌跡(自由時報)
劉佩真

2021/09/19

劉佩真/台經院產經資料庫研究員、APIAA理事

 

       國內房市隨著疫情獲得控制且降至二級警戒而再度露出曙光,未來全台賞屋人數可望逐步提升,加上央行低利率暫不退場,可望成為支撐自用型買家儲備資產的動力,以及市場資金相當充沛,況且主計總處預測全年國內經濟成長率將可達五.八八%,同時營建成本居高不下、缺工問題仍在,也將為房價帶來支撐效果,再者大型商用不動產標案將重啟標售,顯然打炒房政策、疫情變化僅是短期波動因素,皆無法成為終結房市景氣揚升的要素;惟二○二一年下半年需留意買賣雙方對於價格認知的差距,能否達到若干的共識,以及接下來國內疫情發展是否會反覆再升溫,重演國外升、降級不斷循環的窘境,此將是後續觀察的重點。
 

       事實上,二○二一年七月國內上市櫃公司取得商用不動產與土地合計總金額,已由六月的八十億元成長至二五○億元,已逼近五月二七六億元,同時七月商用不動產投資買賣、土地交易金額月增率分別為二五一%、一七二%,顯然七月一反六月低迷的情勢,畢竟當時三級疫情警戒及買方信心受到衝擊,部分投資人選擇先觀望,而七~九月因國內疫情已獲得控制,且企業自用買氣出籠,又以科技產業為重,代表產品供需緊俏、全球供應鏈進行調整、台商回流刺激工業地產,且經濟部推動「都市型工業區更新立體化發展方案」等現象,加上又有不動產開發商加入購置行列,況且壽險業者也積極評估並進入市場,故皆相對推升商用不動產與土地市場的交易所致,其中包括工業地產、廠辦、飯店交易則成為交易重點。

另一方面,以辦公室租賃市場而言,儘管五~七月國內面臨疫情的問題,但七~九月辦公室租賃市場仍未觀察到有太大的變化,也就是即便面臨疫情警戒升級,企業以異地辦公、分流上班或居家工作因應,但目前尚未有退租效應,主要是市場供給量仍嚴重不足,特別是在扣除自用總部如中壽、玉山銀行、元大人壽、富邦遼寧大樓等,以及希望廣場的預租後,實際釋出於市場的供給極為有限,加上新簽訂需求多來自於科技業者,況且潛在辦公室需求依舊穩健;惟跨國企業多機動調整全球營運布局,續採觀望態度,搬遷計畫評估期間普遍延長,相對壓抑短期內國內辦公室租賃市場租金上揚的幅度。
 

       而就未來房市展望來說,各地住宅與商用不動產各類別市場將有漸進式回溫的走勢,其中未來商用不動產市場背後動能將以壽險業及不動產開發商最積極。若就以住宅而言,預計台南市表現將較為突出,係因台積電賦予南科成為5/3奈米生產重鎮的地位,使得半導體群聚效應顯著;其餘台中市、桃園市、高雄市、竹苗地區也各具題材,其中台中市的北屯、西屯、南屯、大雅、霧峰、潭子等地區均為市場矚目的焦點,主要是來自於機捷特區、十二期、十四期等新興重劃區,以及交通機能到位(例如外環道路、國道四號豐潭段等)、百貨公司進駐等利多。
 

       而桃園市則有重劃區開發(例如中正藝文特區、經國特區、中路重劃區、小檜溪重劃區等)、捷運綠線、桃園總圖書館等話題的加持,更何況桃園市房價相較於雙北市購屋負擔較輕;至於高雄市的左營、三民、鳳山、橋頭、楠梓等行政區未來也將備受市場青睞;竹苗地區方面,新竹市一般住宅特別是預售屋的銷售率表現仍可期待,主要是蛋黃區供給不足,而續又適逢竹科迎來景氣黃金期,市民薪資收入高、購屋能力強所致。

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