台經觀點

打炒房後 房市將趨平穩發展(中時電子報)
劉佩真

2021/04/01

有鑑於先前房市景氣熱絡而出現的亂象,2020年12月到2021年迄今,政府採取動態式的打炒房措施,例如央行兩度祭出信用管制措施、實價登錄2.0版本修法通過、金管會針對八家銀行啟動集中度管制,以及央行為防堵台商回流熱錢炒作工業區土地,要求八家公股行庫審慎辦理工業區土地抵押貸款業務後,再邀16家民營銀行、人壽保險及票券金融公司進行座談等措施;且除了金融手段,財稅措施也陸續出爐,特別是房地合一稅2.0的部分,將影響短買短賣族群,當然預售屋也成為主要打擊標的。

在上述情況下,短期內房市難免因政策的因素而使業者稍顯觀望,同時賣方也不再高調開高價,買方出手也會較為謹慎,顯然市場處於盤整期間,不過預計在整體買賣雙方行為獲得調整後,後續房市景氣發展可望趨向平穩。

就2021年全年而言,國內住宅市場交易結構應由2020年的價微揚、量增的局面轉為價平量穩的態勢;代表即便在政策面陸續出爐下,多僅針對投機、投資族群,對於一般自用住宅的需求打擊有限所致,更何況房貸利率仍維持於低檔水準,對於首購族、換屋族等有很大的誘因;其中台南市的住宅能見度仍不低,主要是基於短期內半導體供應鏈群聚效應仍會由廠辦、土地市場延伸至住宅市場的考量,特別是南科擴產將提升就業人口,可望帶動大台南地區整體房市的表現。

而在豪宅部分,雖然市場存有股市處於高檔所帶來的財富效果,加上市場資金相當充沛,亦有台商回台的資金效應利多,不過小房型產品銷售狀況最佳,各地區皆出現低總價產品完銷,中大坪數產品則受冷落的現象,加上2021年3月央行再次進行信用管制的加碼,其中更有針對高價住宅,故2021年六都豪宅住宅景氣恐難有表現。

至於商用不動產部分,預計2021年產品表現各有所異,其中商用不動產買賣、台北市辦公室租賃市場均將優於土地交易、店面租賃市場,其中土地市場在歷經2019~2020年均超過3000億元的關卡,等同交易基期墊高,加上央行對於購地貸款的限制措施,且2021年適逢台北市地上權土地交易供給的空窗期,未來一年土地交易市場恐難再突破3000億元的水準。

反觀商用不動產買賣市場仍有來自於壽險業者的資金挹注,前十大廠商尚有6.42億元的規模可投入於不動產市場,而台北市辦公室租賃市場由於新增供給多用於集團自用,因此空置率將續由2020年的6.4%降至2021年的6.3%,租金水位則維持於2020年的高水準;但值得一提的是,因台南市由台積電所帶動的半導體群聚效應仍相當顯著,特別是台積電2021年資本支出將高達250~280億美元,創下史上新高,因此周邊的商用不動產景氣看法仍是相對較佳。

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