台經觀點

中國房市進入週期性下滑(中時電子報)
劉佩真

2019/01/22

      近期大陸房市景氣走緩的態勢明顯,因此小幅、局部、中央默許的房市政策放鬆基調將是短期走向,畢竟若房價出現暴跌,恐將引發更大的債務與房市危機。因此住建部於住房和城鄉建設工作會議提到2019年將把穩地價、穩房價、穩預期責任落到實處,加強市場供需雙向調節,堅持因城施策、分類指導,預示未來地方政策自由度或將進一步提升。

 

      與此同時去年底以來部分城市已相繼出現放鬆調控,包括菏澤限售取消,合肥市場限購鬆綁,佛山將購房入戶併入積分制,取消最低30分申請入戶條件,衡陽暫停限價政策,顯然市場對於調控不至於出現進一步緊縮已形成一致預期,也意謂房市政策呈現邊際改善的跡象,政府鼓勵和支持剛需購房,但房住不炒依舊是房市政策鬆綁最終的上限。

 

      在一、二線城市交易略微回升、三四線城市表現下滑之下,今年大陸商品房銷售面積恐較去年衰退,而商品房銷售額年增率則僅剩低個位數,其中一二線城市表現優於三四線城市,主要係因先前一二線城市調控政策力道已來到歷史新高,顯然2019年調控政策邊際再緊縮的空間有限,反而二線城市受益於人才新政,銷售將持續出現邊際改善。

 

      今年新開工面積、土地購置金額年增率將呈現一負一正的局面,前者主要係因溢價率下降、房地產景氣能見度有限,致使房地產開發經營業者開工意願降低;後者土地購置金額年增率雖可維持正數,但增幅明顯較去年減緩,主要是部分房地產開發經營業者負債情況增加、先前購地規模基期已高,因而今年土地市場將伴隨銷售而降溫。

 

      大陸商品房銷售額年增率於20164月達到近年來高峰,隨著一二線城市密集祭出限購、限貸、限價、限簽等調控政策,201610月房地產指標數據開始出現下滑,但20184月又隨著各地紛紛出台人才引進政策,銷售增速出現一波反彈,但隨後在總體經濟面、美中貿易戰的負面影響下去年第4季房市表現節節下滑,預計今年大陸房市景氣相較於去年,將呈現趨緩的態勢,行業進入週期性的下滑階段。

 

      由於大陸房市短期內展望偏向趨緩態勢,預計行業各項指標增速及規模幅度將放緩,因而更將考驗房地產重點企業的因應能力。大型房企在資金端的優勢愈發明顯,特別是融資管道暢通、布局一二線、定位主流產品的房企將更具優勢,況且在自身強大的銷售能力和產品能力基礎上,採取購併或品牌輸出等策略,會使房地產市場集中度持續上揚。

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