台經觀點

2021年中國房市上檔有壓 下檔有撐(工商時報)
劉佩真

2021/04/27

2021年以來中國官方表示將推動經營性土地要素市場化配置,也就是探索增加混合產業用地供給、在有條件的地方探索建立省內跨區域補充耕地指標交易市場,以及除超大、特大城市外,在具備條件的都市圈或城市群探索實行戶籍准入年限同城化累計互認等措施;金融監管部門則部署2021年房地產金融審慎管理制度實施工作;另外多地整治炒房行為,限制房價過快上漲,同時部分城市推進發展住房租賃市場。

至於各地方政府則是推出房貸新規,如北京、上海銀保監局表示嚴查個人信貸資金違規流入房地產、廣州住建局房屋交易監管中心對規範仲介機構經營行為提出三點要求、杭州將嚴格審查購房家庭凍資情況、上海發布整頓住房租賃市場等。

也就是說,2021年以來中央或地方政府對於房市政策鬆緊相依,顯然動態式調整仍是官方的基調,也就是有鑑於為防範房地產金融風險和「穩地價、穩房價、穩預期」的需要,政府將研究房地產貸款集中度、居民債務收入比、房地產貸款風險權重等政策工具,而地方政府則是陸續祭出相關政策進行短期調控避免失控,因而2021年以來中國房市短期內新建住宅市場運行整體上多呈現平穩的態勢,價量漲幅皆在可控制的範圍內,幅度上並不顯著。

另一方面,由於中國重點房地產業者銷售業績所面臨的2020年同期基期是屬於偏低的水準,故2021年以來不論是銷售額或是銷售面積年增率均展現較為強勁的成長力道,特別是現金流優秀及運營能力逐漸得到市場認同從而估值提升的商業地產、集中度提升與受益於二手房市場紅利的經紀服務商、經營穩健且現金流充裕同時銷售有一定增長潛力的龍頭房企、彈性較大與經營持續提升的成長型房企等族群,顯然在後疫情時代,中國房市的景氣仍度仍處於活絡態勢,價量表現依舊堅挺。

值得一提的是,「三道紅線」與房地產貸款集中度管理制度將繼續推進實施,房地產業者負債水準呈現逐步下降,行業整體信用風險出現降低,甚至更多房地產業者透過拆分子業務上市、出售部分資產的方式來降負債,藉此也期望能使未來中國房地產業者財務結構能更為健全。

事實上,大型中國房地產開發經營業者在行業由粗獷式發展進入精細化營運的發展調整階段中,仍是具有相當的優勢,主要是此族群具備突出的品牌影響力、豐富的運營管理經驗、敏銳的戰略前瞻性判斷、嚴謹的風險控制策略,而能夠持續引領行業的發展,故一線中國房地產開發業者通常多有佈局房地產上中下游的策略。

綜而言之,中國官方須解決一線城市住房長期以來面臨供不應求的局面,而若欲解決此長期問題,則需要供應端從源頭增加土地供應,增加有效房源,並提供更大量體的保障性住房,且租賃住房作為保障性住房的重要組成,顯然未來租賃市場為獲得官方更大的支持力道;更重要的是房住不炒基調不變、長效機制持續完備將是中國官方對於2021年房地產市場的態度,而房市仍是當前財政和投資的重要托底工具,政策將會處於當前「房住不炒+因城施策」框架下,但方向和力道則會相機而變。

在上述的狀況下,預計2021年中國房地產市場仍會因資金滿溢、低利率時代而處於成長的格局,但上檔則會有政策上的壓力,故景氣呈現區間盤整的機率較大。

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