台經觀點

北市A級辦公室租賃市場的外溢效應(Yahoo論壇)
劉佩真

2019/09/09

      除了工業地產之外,辦公室租賃市場也依舊是短期內國內商用不動產的亮點,預計台北市A級辦公室租賃市場將持續呈現供不應求的局面,而為空置率下降、租金水準上揚的態勢,加上美中貿易戰引發台商回流效應,似乎對商辦市場發展有提升效果,然而台北市信義計畫區的確已出現低空置率的現象,需求開始出現外溢效應。

      首先先從台北市A級辦公室租賃市場的展望來看,根據高力國際的預測數據可知,台北市辦公室租賃市場繼2019年出現供給負數的狀況後,2020年雖然新增供給包括新星興業仁愛、遠雄大巨蛋、中壽北學院等,總計達到3.67萬坪的供給量,但扣除集團自用外,實際釋出市場的供給並不多;另一方面,2020年台北市辦公室租賃市場淨去化量雖然將由2019年的5.60萬坪降至4.30萬坪,但依舊處於2017年以來超過四萬坪的高水準,主要反映部分金控、高科技業者將具有總部集團大樓的需求,或是企業具有增點或擴大營運據點空間的需求;因而整體來說,2020年台北市辦公室租賃市場將呈現2016年以來供不應求的局面,預計空置率進一步由2019年的2.7%再度下滑至2020年的2.3%,租金水準年增率則由2019年的1.84%提高至2020年的2.23%。

      甚至在2021年,台北市辦公室租賃市場新增供給將僅有國壽松江路、富邦長春段總計1.07萬坪的水準,特別是70%皆為業主自用,可供應市場需求的物件更為有限,反觀淨去化量將有3.4萬坪,故在供給緊縮、需求仍有一定水準的情況下,2021年台北市整體辦公室租賃市場的空置率恐將降至歷史新低,僅有0.9%。

      若以台北市A級辦公室租賃市場的外溢效應,至敦南、南京、敦北等辦公商圈,此為首要受益區,其次則是再往腹地較大的台北市蛋白區,如內湖、南港等,而新北市辦公室市場也將享有次要受惠的機會,事實上,此波商辦需求外溢的路線將以捷運沿線區域為主,以板南線來說,則是以南港、土城為主,松山新店線則是新店地區,而中和新蘆線將以中和、新莊等地區為重,特別是市場目前聚焦於新莊副都心商辦市場的發展潛力,尤其新莊副都心自2001年都市計畫頒布實施以來,一直是心北市政府的重點發展區域,加上機場捷運線、中央合署大樓等公共基礎建設的完工,整體區域的機能逐步健全,顯然該地區將有吸引具有總部大樓需求者如金融保險、科技企業進駐。

      不過新北市要搶攻台北市A級辦公室租賃市場供給緊俏的商機,仍需加快速度,畢竟2021年前雖然台北市供給端甚少,且多以集團自用為主,釋出市場的部分較少,但2022~2024年台北市A級辦公室租賃市場供給將來到17.2萬坪,2025~2027年亦有11.2萬坪,代表兩年後整體辦公室租賃市場供需結構恐面臨轉變,因而新北市搶攻的速度須加快,且預料仍是以集團化的總部大樓需求為主。

      至於近期北中南市場都出現建商計畫興建頂級商辦的規劃,而由於頂級商辦是鎖定特定族群、利基型市場,目前國內仍具有一定的市場需求,特別市針對國際跨國公司、共享辦公室、新興科技領域等公司,甚至此波台商回台挾其產業升級的需求,對於公司門面仍是有優質化的要求,更何況共享化的趨勢也使得部分國際共享辦公室公司來台均是獵取頂級辦公室的空間,因而預料將可支撐短期內國內頂級商辦的需求。

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