台經觀點

疫情下的房市 陸Q2脫離谷底(旺報)
劉佩真

2020/05/11

有鑑於2020年首季疫情在大陸開始快速蔓延,全球各國也陸續傳出嚴重災情,衝擊國際經濟及金融面,各產業也面臨供給端、需求端同時下滑的窘境,在此情況下,大陸官方祭出貨幣政策及財政政策來搶救經濟。

事實上,2020年1至3月大陸商品房銷售面積、銷售額已轉為負數態勢,各為-26.30%、-24.70%,交易結構呈現量跌價尚穩的局面,其中銷售規模下滑主要是因1至2月新冠病毒肺炎疫情衝擊過大所影響,多數省市線下售樓處和仲介門店暫時關閉,房企推盤數量顯著下滑,導致商品房銷售受到較大衝擊。

復工延緩 影響標地意願

所幸疫情期間,大陸官方多地陸續祭出相關扶持政策,因城施策密集實施釋放出一定程度托底及維穩的信號,同時中央貨幣政策釋放流動性,加上隨著疫情逐步獲得控制,各地復工投產持續推進,且線下售樓處的逐漸開放,以及房企積極推出線上售房、無理由退房、打折促銷,進而緩和疫情帶來的負面影響,故3至5月大陸商品房整體銷售表現已有所改善。

至於2020年1至3月大陸房地產投資開發完成額年增率為-7.70%,明顯未如2019年9.90%的表現,主因是疫情影響之下,建築投資和土地購置雙雙下滑所致,更何況2020年3月中旬大陸各處工地的復工率仍不理想,甚至土地成交價款下行帶來的後續土地購置費下修的壓力浮現所致,顯然疫情使得房企銷售及回款承受壓力,進而使開復工延緩,也影響標地意願。

房產開發擴向省會城市

值得一提的是,雖然此次新冠病毒肺炎疫情使得大陸經濟成長率面臨極大的下修壓力,但仍維持房住不炒的基調,政策重點端在於減輕企業層面的壓力,不會透過大規模加槓桿、刺激購房需求等方式,因而2020年以來的大陸房地產鬆綁政策以維穩、因城施策為主,特別是需求端方面,如少數城市祭出降低人才補貼、契稅減免、降低首付比例等調控政策等,供給端則是讓房地產企業延期或分期繳納土地出讓金、順延專案開竣工時間、降低商品房預售門檻等。

若以大陸房市各類產品來說,2020年意外受惠的則是數據中心的租賃市場,主要是遠端辦公將成為企業的新趨勢,加速發展的雲計算、大資料、物聯網和人工智慧等技術。大陸資料中心將會需要更多的機架來處理資料和資訊,故未來數據中心租金有上漲空間;此外,此波疫情發展下,中國電商營收預計將會有超過15%的成長空間,此舉將同步帶起物流業的營收,使得倉儲地產的空置率出現下降、租金上漲之格局,也就是說更大規模的電子商務活動將進一步推高大陸對優質物流倉儲空間的需求,預計大陸房地產開發經營業者不再僅聚焦於核心城市/地區,而是將不斷擴大其他省會城市和交通樞紐城市的布局。

下半年樓市成交回穩

反觀大陸零售業受疫情衝擊最大,畢竟為了控制疫情蔓延,取消或延期公共聚集性活動,也關閉旅遊景區、影院、酒吧等公共場所,況且絕大多數購物中心與商店都縮短營業時間,客流量也明顯下滑。在此情況下,多數房東允許租戶提前使用租期內的免租期、適當延長新租戶的免租期策略來因應。整體而言,隨著新冠病毒肺炎疫情趨於淡化,加上大陸財政支援下的積極舉措及金融系統的寬鬆,無疑會對大陸經濟增速在疫情結束後實現較快回升發揮積極作用,況且多地放寬線下售樓管控、各地陸續復工,皆將使得2020年下半年大陸樓市成交狀況將逐步獲得修復,顯示樓市運轉逐步回歸正常,甚至城鎮化率持續提升、城市圈發展壯大亦將為樓市發展提供有利的環境。

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