台經觀點

打炒房買氣看壞 不動產短期難賺(蘋果日報)
劉佩真

2021/04/30

藉由台經院營建業營業氣候測驗點最新數據出現下滑,以及廠商對於未來半年看好比率由先前的47%降至29%,反觀看壞比率由8%上升至25%,可看出近期政府對於打炒房由金融延伸至財稅手段,並輔以健全房市政策,已使整體市場信心程度有所下滑;但由於廠商對於未來半年持平比率仍高達46%,且加上看好的29%,整體仍有75%的水準,因此可研判未來市況仍有所支撐,畢竟房貸利率處於歷史低檔、資金相當充沛依舊為兩大重要支柱。

事實上,由於2021年以來,國內房市政策將為動態性的調整,短期房市恐處於政策調整期,以現階段打炒房措施包括限縮房貸(不動產專案金檢、個人貸款第3戶以上、公司法人、豪宅、餘屋、都市計畫區購地、工業區閒置的)、查稅與加稅(預售屋買賣換約、預售屋紅單轉讓、公司法人購買房產、海外資金投入房市、房地合一稅2.0修法)、房價透明化(實價登錄2.0-成屋完整門牌揭露、預售屋簽約30天登錄)等來說,影響層面在於利用公司法人購買住宅囤房炒作將減少,且多屋族、豪宅購屋成本拉高,但購買商辦、廠辦、店面者較不受波及,也就是資金轉向商用不動產機會將可望增加。

藉政策壓縮投機客空間

至於房地合一稅2.0對於預售屋將造成影響,畢竟未來閉鎖期將長達7年至10年,進而使預售屋交易買氣未如先前,成屋方面將因自住、長期投資、置產需求成為主流,商用不動產則是以自用、長期置產、投資為主力。

除了現有的打炒房政策外,有鑑於央行未來不排除再適度祭出相關打炒房動作,加上內政部也於2021年3月底提出應降低公設的面積,才有辦法降低價格,並透露修法方向是要將停車場、停車位、車道等非人人會用的公設,不計入樓上公設計算,預計下會期提出,故在政策滾動式的調整短期內,仍使整體市場信心度略較先前調查偏向謹慎。

值得一提的是,雖然2021年4月29日立法院朝野立委將提出囤房稅的相關版本,但由於囤房稅的相關修法影響層面將相對較大,畢竟其涉及囤房定義、稅率及稅基等問題,預計財政部尚需時間來進一步分析與討論,也需審慎研議,避免房東將囤房稅藉由租金來轉嫁,恐衝擊78萬戶的租屋族,畢竟租金指數在2016年已突破100,2021年1月已達104,故囤房稅的修改若無法通盤考量,反而不能達到創造空屋釋出、降低房價的效果,因而行政院尚未提出相關法案規劃,但預計短期內囤房稅將是後續影響房市較為重要的政策變化。

整體而言,雖然短期內打炒房的政策效應仍會產生一些影響,預計房市需要時間來消化政策所帶來的效應,買賣雙方的行為也將有所調整,不過若可藉由政策來壓縮短進短出的投機客操作房價的空間,使不動產不再淪為投機客炒作標的,最終讓房價回歸供需基本面,則中長期反而是有利於國內房市趨向健全化來發展。

更何況房市仍舊擁有房貸利率處於低檔、資金滿溢、海外資金回流等支柱,同時不動產開發商的土地及營造成本居高不下(特別是房屋建築工程缺工,又適逢鋼筋等原物料上漲),以及打炒房政策對於商用不動產投資並無太大影響,畢竟通常在台灣的租期都是5年為基準,短期快進快出機率較小,對於以長期持有收租為主要目的之商用不動產影響甚微,由此可知,近期打炒房政策一波波,而房市景氣將呈現短空長多。

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